作者：喬治弟弟 來源：格隆匯IPO研究院

據格隆匯新股了解，萬物雲空間科技股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”）日前向港交所遞交上市申請，擬登陸港股主板，中信證券、花旗、高盛爲其聯席保薦人。

萬物雲的歷史可以追溯到1990年，作爲萬科集團的物業服務業務部門在中國提供住宅物業服務。IPO前，萬科企業直接持股佔比57.12%，萬科企業附屬公司持股5.77%，萬科及其附屬公司爲控股股東。除此之外，Radiant Sunbeam Limited、Dream Landing Holdings Limited、員工持股平台則分別持有公司17.14%、2.86%、8.57%。

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業務集中在二线城市以上

成立32年以來，萬物雲成爲了中國領先的全域空間服務提供商，也是獨一無二的由社區、商企和城市空間“三駕馬車”業務體系協同驅動的服務提供商。

得益於在管項目及在管建築面積的增長，萬物雲收入及利潤規模不斷擴大。2019年-2021年，公司實現收入由139.27億元上升至237.05億元，年復合增長率爲30.46%；相對應的年內利潤由10.40億元增長至17.14億元，年復合增長率爲28.37%。

期間內，公司毛利率分別爲17.7%、18.5%、17.0%。

分業務來看，目前，萬物雲建立了三大業務板塊，包括社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

其中，社區空間居住消費服務主要是爲所管理的住宅物業的業主及住戶提供住宅物業服務、居住相關資產服務及其他社區增值服務，這塊業務貢獻公司收入佔比達到5成以上；商企和城市空間綜合服務則是提供物業及設施管理服務、开發商增值服務及城市空間整合服務，近年來收入規模增長較快，收入佔比由2019年的30.8%提升至36.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務目前收入佔比還不足10%。

細分來看，住宅物業服務是其細分業務中的貢獻收入的絕對大頭，2021年收入佔比約47.9%。截至2021年12月底，公司住宅物業服務的已覆蓋中國30個省，直轄市和自治區的逾120個城市，管理2823個住宅物業，總建築面積6.60億平方米，其中，2021年一线城市及香港、新一线城市及二线城市的住宅物業服務項目佔在管面積的89%。

物業及設施管理服務則爲萬物雲第二大細分業務。截至2021年12月31日，萬物雲在中國大陸及香港提供物業及設施管理服務的在管項目共有1565個，其中來自獨立第三方的物業及設施管理項目1316個，佔總數量的84.1%；在管總建築面積由2019年的4825.1萬平方米提升至2021年的1.25億平方米。2021年，萬物雲的物業及設施管理項目留存率爲97.2%。

目前，公司業務主要集中於二线以上的城市。根據弗若斯特沙利文報告，2020年，按來自一线城市、新一线城市及二线城市的收入計，萬物雲在所有物業服務中排名第一。

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萬科集團爲最大的客戶

分拆於萬科，萬物雲自然與萬科有着密切關系。

可以看到，萬科集團（連同其合營企業及聯營公司）是萬物雲的最大客戶。2019年-2021年，公司來自萬科集團產生的收入分別佔總收入的12.7%、15.4%、16.1%。

其中，住宅物業服務中很大部分在管項目來自於萬科集團。2021年，萬物雲向萬科集團及其合營企業或聯營公司提供的住宅物業管理服務的在管物業數量爲1218個，對應的在管建築面積爲3.27億平方米。與此同時，公司向獨立第三方物業开發商提供的住宅物業管理服務的在管物業數量及在管建築面積分別爲1605個和3.34億平方米。

正因如此，公司住宅物業服務來自萬科集團及其合營企業或聯營公司的收入佔比超過6成以上，2019年-2021年分別爲66.5%、64.5%、61%

一定程度上，萬物雲的業務及收入依靠於萬科集團及其合營企業或聯營公司。

此次上市，萬物雲計劃募集資金運用於業務擴張、开發AIoT及BaaS解決方案、收購或投資增值服務提供商和上下遊供應鏈服務商、吸納及培養人才、用於營運資金及一般公司用途。

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標題：萬物雲衝刺港股IPO：年入237億元，布局三大業務板塊

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