青客公寓傳來破產聲：住房租賃格局正在重塑

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21世紀經濟報道

2年前

青客公寓傳來破產聲：住房租賃格局正在重塑

已離職的公司創始人稱“覺得奇怪”。

21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道 沒有退市，但破產了？作爲長租公寓赴美上市第一股的青客公寓，最近旗下一家企業進入破產程序，引發廣泛關注。

日前，根據上海市第三人民中級法院公告，上海青客公共租賃住房租賃經營股份有限公司（簡稱“青客公租房股份有限公司”）正式進入破產清算程序。

據啓信寶顯示，青客公租房股份有限公司破產清算案件最新進展是：上海市第三中級人民法院在2022年1月4日裁定受理青客租房破產清算一案，青客租房債權人可在2022年3月20日前线上申報債權，法院將於3月30日召开第一次債權人會議。

根據啓信寶信息，青客公租房股份有限公司法人代表爲青客創始人金光傑，由金光傑持股74.53%的上海青客電子商務有限公司持有80%股份，上海青客設備租賃有限公司持有20%股份。上海青客設備租賃有限公司則由上海青客電子商務有限公司持股99.9%，金光傑持股0.01%。

金光傑已於2021年1月離職。21世紀經濟報道記者從核心信源處了解到，由於青客旗下多家公司有未了結的投訴，目前工商登記信息還沒有完成變更。

21世紀經濟報道記者就此詢問金光傑，其對於公司進入破產程序表示不知情，也覺得奇怪。另一名較早加入青客管理團隊，目前也已離職的屈成才表示，不方便此時做回應。

事實上，這並非青客旗下公司第一單破產清算案子，此前已有南京青客公寓管理有限公司被當地法院執行破產清算；蘇州青客信息科技有限公司先後被個人與銀行申請破產清算，後被駁回，目前正處於申請人上海華瑞銀行股份有限公司上訴階段。

成立於2012年的青客公寓，趕上了國內長租公寓風口，持續完成多輪融資後，2019年11月在美國上市，發行價17美元，最高觸及20美元。隨後，因應市場變化，青客股價一路下跌。截至記者發稿時止，青客股價只有0.44美元，市值2529萬美元。相比上市之初，青客股價暴跌97%以上，已經淪爲仙股。

在青客的高光時刻，摩根士丹利、軟銀賽富等基金都曾參與其C輪股權投資。短短兩年，經歷疫情之後的青客股價已跌入低谷。資本投資變成一地雞毛，創始人也以讓渡控股權宣告創業失敗，而新的接盤方，結局如何？

青客破產真相：實控人“金蟬脫殼”？

金光傑向21世紀經濟報道記者披露，2019年12月，其以持有的青客上市公司股票爲公司擔保，向股東借款3500萬美元短期借款。2020年1月，發生疫情，長租公寓業務全國停擺。2020年4月，金光傑因病入院手術。彼時股東提出歸還借款或者接管公司。2020年6月，金光傑與股東籤訂股權轉讓協議，約定公司歸大股東，由大股東發行新的CB（可轉債）融資1億美元，確保公司持續經營。

2020年7月8日，金光傑交接證照、公章，移交公司控制權。2021年1月，青客在納斯達克公告稱，金光傑辭去公司首席執行官、董事會主席、董事、董事長和薪酬委員會成員以及提名和公司治理委員會主席兼成員的職務。此外還有4名管理層離職，瓊紅已辭去公司董事及提名公司治理委員會成員；鄭兆春、姚凱宇和羅永祥辭任公司董事。

隨後，青客公寓董事、首席運營官兼副總裁屈成才出任董事會主席、首席執行官、薪酬委員會主席兼成員以及提名公司治理委員會主席兼成員。

2021年4月，金光傑告訴21世紀經濟報道記者，“新的公司管理層正在積極改善公司經營”。他對21世紀經濟報道記者表示，青客之所以沒有走上蛋殼退市的老路，是因爲“我跟股東做了一個交易，我不跑，我用自己的犧牲換自己孩子（公司）的命。自己的公司就像自己的孩子。只要孩子能活着哪怕跟了別人的姓，至少還活着。還有機會”。

據知情人士透露，青客目前第一大股東是凱欣亞洲投資集團，總部在新加坡。目前凱欣亞洲投資集團在青客公寓已投入1億多美元，也就是前述的發債融資款項。

彼時業內人士也認爲，相比蛋殼退市，青客至少還有資金進來，能夠繼續存活下去。遺憾的是，金光傑出讓公司控股權，並沒有換來青客的持續運營。

青客曾經布局上海、北京、杭州、南京、武漢、蘇州等城市，房源規模在高峰時期一度高達10萬套左右。

青客在資本市場遭遇重創，源於2020年疫情之後，長租公寓盈利模式短板的暴露。2021年3月份开始，青客長租公寓房東沒有如期收到租金，問題逐漸爆發。2020年5月29日，青客官方承認遇到資金困難。2021年4月，建行旗下的建信出手接盤青客位於杭州的5000間房源，延緩了短期的資金壓力。

此後，青客還獲得一筆新的融資。2021年7月22日，青客公寓發布公告稱，公司將發行本金總額1億美元的4年期可轉換債券。同時旗下子公司已與國內一家長租公寓企業籤訂協議，收購該公寓品牌的主要資產，此次收購預計青客將獲得7.22萬套租賃房源，交易總對價1.3億美元。

疫情導致青客虧損擴大。據青客2020財年上半年數據，截至2020年3月31日，租房合同數量爲98379套，而截至2019年3月31日爲96061套。2020年財年數據顯示，青客租房合同數量相比同期僅增加2318套，即2019年以來青客在房源規模的擴張上踩了剎車，大大減緩了擴張速度。

此前的2017年至2019年，青客營收連續上漲，但從2020年开始，青客進入下滑通道，且虧損持續擴大。截至2020年3月31日，青客淨營收爲6.271億元（人民幣，下同），同比增長6.5%；歸母淨虧損爲4.168億元，2019年同期爲3.015億元。2020財年，青客2020財年營收爲12.08億元,同比減少2.1%，歸屬於公司淨虧損爲15.34億元，2019年同期爲4.98億元。

2021年6月，青客股價跌破1美元。而根據納斯達克市場退市規則，股價長期低於1美元或面臨強制退市風險。

或許是不堪資金壓力，凱欣亞洲投資集團把青客旗下賺錢的公司和虧損的公司用法律形式做了剝離，將虧損的公司都申請了破產。這更像是實控人使出的一招“金蟬脫殼”，金光傑透露，爲此他還專門給實際控制人寫了一封公开信。他比喻這次股權讓渡爲：“就像一個父親帶着自己的孩子，倒在逃難的路邊，眼看沒有能力照顧他了。一個財主說，孩子跟着我可以活下去，我保證把他撫養長大。我不得已把孩子交給了財主。可現在發現財主在賣我孩子的器官”。

但截至記者發稿時止，雙方並未就此繼續表態。

分散式經營模式難以爲繼

青客的隕落表明，分散式的經營模式仍無法衝破規模魔咒。規模擴張需要大量資金，然而光靠租金組成的資金池，不足以維系運營成本。據知情人士透露，青客高峰期曾經招募了近300名IT人員，中後台成本非常高。

業內人士全靂指出，資本投資過度化，長租公寓便陷入不計成本的盲目擴張、監管斷層等問題。長租公寓模式就是二房東包租模式，這導致市面上70%的租賃房源，租客很難見到房主。而所謂的互聯網創新生發的租金貸等金融品種，由於缺乏監管機制，一旦二房東經營出現問題，一跑了之或者申請停業，那么最受傷的就是租客和房東。

長租公寓運營商如何盈利，多數公司仍在探索答案。目前大部分長租公寓運營商爆雷的原因可以總結爲以下兩點：

一是盈利模式尚不清晰，利潤薄如紙。包租模式下如果單單依靠租金剪刀差來盈利，對小公寓運營商來說尚可存活；大的公寓運營商在如今各項成本居高的環境之下，只要還在規模擴張，就很難盈利。行業風口已過，資本也不再愿意“聽故事”，加之目前市面上長租公寓運營商融資門檻擡高，導致新的資金注入難度加大。

二是行業法律法規尚待完善。據不完全統計，疫情之後，超過30家長租公寓品牌運營商爆雷。長租公寓行業的整體信用受損。各地陸續出台長租公寓監管機制。

2021年9月7日，住房和城鄉建設部發布的《住房租賃條例（徵求意見稿）》，對於“高收低租”的監管以及事後的處置手段未做詳細規定。

長租公寓的行業洗牌與震蕩還在進行當中。全靂表示，經歷前幾年的高速發展後，中國的長租公寓行業依然缺乏盈利模式，但融資欲望卻相當強烈。

由於爆雷事件頻發，2021年，多個一二线城市在長租公寓立法層面和准入門檻、保證金制度會出台相關政策，加大規範住房租賃市場。值得一提的是，老齡化趨勢對於長租公寓的選址投資和精細化運營又提出了更高的要求，過去那種野蠻式生長模式面臨重塑，資本也不敢再涉足這一行業。

蛋殼與青客在美股資本市場的碰壁，就是典型案例。從2020年1月赴美上市，到2021年4月被摘牌，蛋殼僅在美股資本市場生存400多天；經歷創始人出局風波之後，青客總部只留下少量工作人員，並已搬離原來租用的大半層徐匯綠地中心寫字樓。

與此同時，長租公寓行業職業經理人也發生動蕩：龍湖冠寓、萬科泊寓、紅璞公寓等均已經歷過一輪人事變動。

盈利模式待考，長租公寓運營商不得不在困境中轉型。2021年年中，魔方公寓、V領地开始對外輸出定制化後台管理系統，收取一定服務費；旭輝領寓开始與外部洽談委托管理合作，包括輸出租賃社區的前端策劃和咨詢服務；水滴公寓轉型水滴管家等等。

對此，全靂指出，長租公寓的輕資產運營模式，面臨三大風險：一是租金波動風險，長租公寓運營商爲了做規模不惜在高位拿下房源，其實變成了一個難以消化負債；二是改造風險，能不能按時按質量完成，造價不超標，單項目至少要有18%IRR，才算基本合格；最後是獲客風險，由於長租公寓快速擴張，租客被嚴重分流了，要想獲得更多租客，只有增加營銷成本。

監管加強，行業邏輯生變

隨着資本和市場對長租公寓的熱度降低，長租公寓正在經歷從狂熱到平靜的“七年之癢”。

2021年，國家开始大力發展保障性租賃住房。2021年6月2日，國家發展改革委網站發布關於印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知。《辦法》中提到，保障性租賃住房以建築面積不超過 70 平方米小戶型爲主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，爲解決職住平衡提供支持。大規模入市後，可能會對長租公寓形成衝擊。

全靂指出，目前國家重點考慮的是租賃保障和民生穩定。部分手中有租賃住房用地的國企早已开始布局租賃行業，尤其在租賃大社區开發上。他認爲，未來租賃住房市場會形成國家主導，國企先鋒，民企協同的格局。

一位地產品牌公寓高管坦言，長租公寓應該是不動產資產管理的範疇，是重資產導入，輕資產輔助，這樣才能真正做到重輕結合。過往的長租行業裏，做輕資產，是難而未必正確的事情，也很難套用過去酒店輕資產的邏輯套用。

國內租房人數呈現上升態勢。第三方研究機構數據顯示，國內2019年租賃人口達2.18億人，2020年租賃人口達2.22億人，預計2023年租賃人口將達2.48億人。

近日，多個城市啓動住房租賃市場發展試點工作，明確了新增各類住房租賃房源的目標數。在“十四五”規劃建議中，首次提及“長租房”，“住房不炒”的總基調不變。

值得關注的是，保租房的支持力度正在加大。2020年12月19日的中央經濟工作會議明確：土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有闲置土地建設租賃住房。

2021年8月31日，在國新辦舉行的“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會上，住建部部長王蒙徽指出，“十四五”期間，住建部將以發展保障性租賃住房爲重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

2022年1月，上海出台《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（簡稱“《管理辦法》”）和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（簡稱“《認定辦法》”），對於保租房的准入條件、配租規則、租賃價格、租金支付、租賃期間等方面進行了明確，同時也對保租房的認定做了相關界定。

“只能與時間做朋友。”全靂認爲，長租公寓運營模式還是有發展空間的。長租行業开始進入保租房時代，國有主導已經是大勢所趨。

21世紀經濟報道記者了解到，持有租賃用地的部分上海有國有企業，2021-2023年先後進入集中供應租賃房周期，有些已實現項目現金流爲正。

更早投入長租公寓的部分頭部民營企業，也在堅持發展。

前述業內人士指出，不排除未來2-3年裏，純租賃新建房源將大批量以大型租賃社區的形式面向市場，相比傳統合租產品，它們的裝修更新，配套齊全，租金低於市場價，且消費者體驗感會更好。

(作者：唐韶葵編輯：李清宇）