國信證券發布研究報告稱，當前銷售復蘇強度仍是市場核心分歧，在Q1高增後，我們應當正確看待Q2的銷售回落，並不宜將該回落進行不合理的线性外推。針對下半年，建議重復蘇節奏，輕政策博弈，預計Q4將迎來本年銷售復蘇的高點，屆時將出現確定性的基本面高修復行情。從標的選擇上，建議關注穩健性和成長性兼備的中型國央企，核心推薦中國海外宏洋集團(00081)、中國海外發展(00688)、越秀地產(00123)等。
國信證券主要觀點如下：
上半年回顧：先高後低，復蘇趨弱。
銷售方面，上半年呈先高後低態勢，Q1居民購房需求釋放較爲充分，房企爲抓銷售窗口期推貨前置，因此銷售面積集中兌現，但Q2量價同比均明顯下降，雖然整體復蘇趨弱，但核心居住需求仍相對堅實。
投資方面，开工、投資等重要指標降幅擴大，房企拿地意愿依舊低迷，300城成交面積再降三成，但由於房企投資策略同質化趨勢明顯，各城市土地市場間的冷熱分化延續。
政策方面，上半年雖然各地優化措施絡繹不絕，但都局限在“一城一策”的框架內，幾乎沒有中央層面重磅的政策出台，隨着2-3月份地產銷售的超預期恢復，政策發聲頻率明顯減弱。
下半年展望：竣工強、銷售穩、投資弱。
判斷全年行業呈竣工強、銷售穩、投資弱的態勢，維持銷售額全年同比0%-5%的增長、竣工全年同比超30%的增長的判斷;分別下調新开工、投資增速全年同比增長至-15%、-5.6%(下調施工投資至-5%)。
從銷售復蘇節奏上看，Q2爲增速最低點，爲-7.7%，Q4爲增速最高點，將達到13.7%。同時，當前的市場復蘇節奏是合理的，由於帶看量等前置指標已經企穩，不能因爲Q1的高增而非理性的看待Q2的正常回落，當前應放低對政策博弈的預期。
房企業績展望：23年將有確定性的業績改善。
可以對2023年房地產板塊的業績作出大致判斷：1.營收規模預計與2022年持平;2.毛利率企穩，並有望小幅增長;3.減值規模將大幅下降;4.少數股東損益絕對規模下降。
而從2023Q1看，龍頭房企率先實現了營收增速的觸底回升，歸母淨利潤增速已經接近回正。基於此，估計2023年上市房企營業收入約2.8萬億元，同比+2%，淨利潤約270億元，歸母淨利潤約120億元，業績雖仍處於較低水平，但相對2022年將出現明顯改善。
風險提示：
宏觀環境的不確定性，政策落地效果低於預期，房企信用風險事件超預期衝擊。
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標題：國信證券房地產行業23年中期投資策略：預計Q4將迎來本年銷售復蘇高點 屆時將出現確定性的基本面高修復行情
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