炎熱的7月，各房企陸續交出上半年成績單。

7月11日，龍湖集團發布2023年1-6月營運數據。公告信息顯示，2023年1-6月，龍湖集團地產开發業務累計合同銷售額985.2億元，同比增長14.8%；運營及服務業務合計實現經營性收入129.7億元（含稅），同比增長10.1%。

無疑，相較於2022年夏天的流言蜚語與人心惶惶，今年以來樓市已逐漸回歸理性，一個能夠辨識房企個體差異的市場，顯然更適宜龍湖等穩健房企發展。

然而，一面是進擊的機遇，另一面則是依舊復雜的環境。2023年上半年市場復蘇的動力依然不足，此外，購房需求的演進和發展模式的變革，也爲留在場上的地產开發企業提出了新的挑战。

一場時代的大考，遠未到交卷之時。關乎增量與存量，關乎生存與發展，關乎新發展模式，在此節點，龍湖上半年的答卷更加意味深長。

1、踏准需求步點

“總體平穩”是上半年樓市的關鍵詞，但“仍然低迷”亦是現狀。

克而瑞數據顯示，2023年1-6月百強房企整體銷售額未見起色，但不同梯隊的房企境遇卻大相徑庭。市場的目光聚焦在少數頭部房企上，TOP10房企中，保利發展取代碧桂園佔據了榜首位置，萬科、中海緊隨其後，龍湖集團的名次上升至第七名，在分化的行情中找到了新的座位。

操盤銷售金額方面，TOP10房企的門檻同比增長15%，而TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低15.8%和10.8%。顯然，行業开始加速分化，優質房企們贏得了一個彎道超車的機會，但每一步又如逆水行舟，不進則退。

一個切面是，曾經市場熟悉的TOP10榜單裏，民營房企一度佔據了多半江山，而如今，參賽者們或消失於榜單，或逐漸掉隊，龍湖已成爲TOP10陣營中，實現業績同比增長的唯一標的。

作爲復雜環境下的攀行者，能在分化的競爭中脫穎而出，龍湖顯然於產品战略上有其獨到之處。

被譽爲“競爭战略之父”的美國學者邁克爾·波特，曾在其經典代表作《競爭战略》一書中提出了三種卓有成效的競爭战略——差異化、聚焦、成本領先。

站在當前節點看龍湖應對需求變化的產品战略，竟與其出奇契合。

其一，差異化。過去的數月時間裏，需求展現分化，市場的天平开始向改善類及高端產品傾斜。

克而瑞數據顯示，2023年前5個月，其統計的城市中，總價1000-3000萬元、3000-5000萬元、5000萬元以上的新房高端住宅成交套數同比持續增長，漲幅分別爲45%、13%和35%。

龍湖敏銳捕捉到需求的變化，成爲第一批煥新高改產品线的房企之一。全新落地的御湖境、雲河頌兩條高端產品线，在很多城市成爲差異化凸顯的“爆款”，取得不俗的銷售表現。

例如，今年以來，在成都开盤的天府雲河頌和濱江雲河頌都實現了熱銷，助力龍湖上半年在成都銷售總額117億元（備案口徑），位居成都市場第2位。

其二，聚焦。在2022年，通過獨具特色的產品，在諸多高线城市站穩腳跟的龍湖，選擇將投資進一步聚焦，按照龍湖的說法，即“重點圍繞20個主力城市和14個機會城市來布局，持續聚焦一二线高能級城市”。

進入2023年，聚焦的战略發揮了價值。不同能級的城市間，購房需求出現了大幅分化，聚焦高线城市成爲化解需求不足難題、減少市場波動影響的首要選擇。

其三，成本領先。長久以來，龍湖的投資准則中一條便是“不拿貴地”。正因如此，在諸多房企受困於2021年前所拿的高價地時，龍湖依然可以相對從容應對市場的劇變。

事實上，今年以來，各大房企竭力投資一二线城市，北京、上海、南京、成都、杭州等地再現“搶地潮”，十數家甚至數十家房企競逐某一地塊的情況時有發生。龍湖集團把握窗口期，截至6月末，在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等熱門一线及強二线城市，累計獲取20宗地塊，並把整體溢價率控制在10%左右。

2、回應時代之變

當下風雲變幻，國內乃至世界經濟格局，均面臨巨大的不確定性。

今年3月，阿裏啓動了24年來最重要的一個組織變革，而在4月份，京東零售亦作出了“5年來幅度最大的變動”。

身處經濟轉型與高質量發展的大背景下，各行各業均主動變革以應對新的趨勢。就房地產而言，基於探索發展新模式的大方向，房企也在積極轉型，培育發展的新動能。

相較大廠們“最重”、“最大”的定位，龍湖近年來的變革，是一條細水長流的過程。經歷了獨立地產航道，多航道並行等諸多動作後，2023年，龍湖再次對航道進行重構，變成了一個开發航道、兩個運營航道、兩個服務航道的“1+2+2”三大業務板塊。

可以看到，龍湖將運營業務、服務業務擺在了與地產开發並行的關鍵位置。從海外市場的經驗看，开發、運營以及服務業務的收入、利潤的平衡，已被三井不動產、住友不動產等企業證明是應對市場環境變化的重要砝碼。

目前，龍湖集團的天街、冠寓、龍湖智創生活已成長爲所在行業的頭部品牌，而龍湖龍智造也在代建行業備受矚目，掀起了一陣智慧旋風。

今年上半年，這些經營性業務亦實現進一步發展。

運營板塊，長沙芙蓉天街、杭州國芳天街、樂山星悅薈、寧波海曙天街、蘇州胥江天街等購物中心相繼亮相，截至目前，龍湖在全國18座城市开業運營商場數量已超80座；龍湖冠寓持續布局全國核心一二线高量級城市，开業房間超11萬間，客戶滿意度達95%。

服務板塊，龍湖智創生活上半年持續拓寬服務半徑，新進接入阿裏杭州高橋雲港等商辦場景，商服業務已延伸到小米、阿裏、京東、李寧、中科曙光、海康威視、網易遊戲等頭部企業的一线商寫場景；而年輕的智慧營造品牌龍湖龍智造，在上半年，亦籤約南京麒麟科創園、清華大學紫荊等項目，賦能智慧建造、推動項目提效。

2023年上半年，龍湖經營性收入達到129.7億元（含稅），同比增長10.1%，保持快速增長並創下歷史新高。按照龍湖集團董事長兼CEO陳序平的說法，“龍湖計劃用三到五年時間，把非开發業務，即運營、服務航道的利潤佔比達到50%，收入佔比能夠到20%。”

而龍湖的底氣，與其長期堅守的財務紀律與如今扎實的財務底盤不無關系。

從1993年到2023年，無論外部環境如何跌宕起伏，30年來龍湖始終步伐穩健，根基厚實。迄今爲止，龍湖已連續七年保持“三道紅线”綠檔，在手現金充裕，現金短債比處在行業高位，今年到期海外債務已全部提前償還。龍湖集團繼續保持境內外“全投資級”評級。

不久前，陳序平在股東大會上表示：“未來將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。”

對於龍湖來說，經營性業務全面實現內生式驅動的時間已不遙遠。相信隨着新的流動性持續釋放，未來行業將會看到一個財務盤面更加穩健，战略上更加從容的龍湖。

彼時，或許即是龍湖關於新發展模式的正式交卷之時。

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