記者丨曉敏

出品丨鰲頭財經（theSankei）

這個年報季，十多家上市地產公司齊齊緩發年報，稱得上是史無前例。

富力地產（02777.HK）的年報也險些發不出來，3月25日，富力地產公告稱，因中國香港疫情，導致公司財報審核工作受影響，故3月31日只發布未經審核的業績。而經審計後的財報預計要再過一個月才能刊發。

市場猜測這是由於富力地產長期合作的普華永道沒擔當的表現——普華永道此前爲了規避風險，已經辭任了多家公司的審計業務。但目前也沒有傳出富力地產和普華永道解約的消息，所以對於富力地產目前業績的解讀，也只能看這份未經審計的財報。

目前還不知道最終經過審計的年報和如今未經審計的這份財報有多大出入，但只看目前這份財報，富力地產的窘況已是一覽無余。

2021年，富力地產營業額764.01億元，同比下降11.05%，距離千億再遠一步。

毛利僅爲49.63億元，同比大降11.05%，毛利率只有6.5%。

虧損創了新高，達到87.38億元。

盡管去年富力地產普遍不好過，但富力地產這份成績也頗爲難看。

富力地產對於業績爆雷的解釋，人們並不陌生，一言以蔽之，無非是再融資困難。

以及房子不好賣，過去一年多以來，衆多房企對業績（或“債務雷”）都有類似的解釋，這裏就不再引用富力地產這番解釋的原話了。

不過值得一提的是，富力地產稱，毛利率大降以及淨利虧損近90億的原因，是降價銷售和計提減值。

這也比較好理解，市場下行，房子降價，企業又現金流困難，所以不得不降價銷售，犧牲利潤也要最大限度保證現金流。

而富力地產的計提減值這一次手筆非常大，81億元。如果沒有這筆計提減值，那么富力地產即使有淨利潤虧損，絕對值應該也不大。減值的原因也不奇怪，2021年是一個地產公司存貨越多減值就越多的年份。

其實富力地產最近兩年就一直在努力“賣賣賣”，除了萬科，它算是國內較早意識到行業寒流的房企之一，2019年就提出要暫緩拿地，促銷售保回款等重在“活下去”的措施。

富力地產過去的兩年多來一直在开展大力度的降價促銷活動，“有的樓盤促銷比2020年的恆大還要力度大。”一位在深圳從事地產的公司高管稱。

再融資受限，降價之下利潤被壓縮，然而成本卻並未下降，根據公告，2021年，富力地產的土地及建築成本從5830元 / 平方米增至6436元 / 平方米。

種種因素之下，富力地產的毛利率就像仲春的韭菜一樣被越割越低，但某種程度上來說，上述這些因素都是短期內難以改變的。

行業大勢是難以改變的，大宗物品的漲價是難以改變的，銀行等融資渠道的寬緊是不以一家企業意志爲轉移的，存貨貶值是難以避免的，就連降價促銷也是難以割舍的，否則現金流將更加緊張。

富力地產近兩年比較大的賣資產動作包括將天力物業100%股權以不超過100億的價格賣給碧桂園服務，以及向黑石集團出手了廣州空港物流園的權益。

在此也要說一句，碧桂園（02007.HK）和黑石集團這些尚有余力的买主，眼光當然也很刁鑽，上述兩樁資產都算是富力地產旗下最優質的資產。

而前些天富力地產還剛剛以9570.26萬英鎊出售英國倫敦Vauxhall Square开發地塊，這塊地起碼虧掉了6億港元，可見還債帶來的壓力多么急迫。

富力地產稱，今年公司將繼續“賣賣賣”來提供額外現金，包括通過整售及加快海外开發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。且業內有聲音傳出稱，富力地產有可能出售過去視若珍寶的地產等本打算長期持有的物業。

回頭看看2017年斥資200億收購王健林手裏的酒店資產時，真是恍如隔世了。

盡管經營欠佳，不得不以“賣賣賣”的方式求生，富力地產的境況目前還稱得上是比上不足比下有余，相比一些已經爆了“債務雷”，或者除非奇跡出現否則注定要爆“債務雷”的房企來說，富力地產爆不爆大規模的“債務雷”還是一個大大的問號。

短期負債方面，富力地產的財報顯示截至2021年底的一年內到期借款約爲583億元，短債佔比44%，而账上現金爲211億元，不過其中能立刻動用的現金及等價物僅62.57億元。

如果2022年的再融資渠道依然困難，那富力地產要避免爆“債務雷”，就只能再賣一些優質資產。

“早幾年富力地產的毛利都在30%以上，但高毛利的品牌調性導致行業下行的時候去化尤爲困難，去年富力地產的去化僅在50%左右，如果去化能高一些，那富力地產目前的還債壓力就小一些。”上述地產高管如是說。

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