來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

轉眼間，中國恆大一聲爆雷巨響，恰好過去兩年。

被巨額債務壓頂的恆大這家“巨無霸”房企，並未徹底倒下。今年前6個月，恆大銷售額又殺回20強。

抓好銷售，將是許家印能否讓投資人重拾信心，乃至逆風翻盤的關鍵。

昨夜（7月18日），中國恆大對外披露了近兩年三份重要財報及最新的債務重組進展，這些均事關接下來的“復牌”可能。

恆大這三份補發遲來的財報，業績超級難看是必然的，大家心裏應都有很壞的預期，畢竟全國樓市陷入寒冬，房價明顯下跌，偏於三四线的恆大，大量存貨減值，自持物業估值縮水等。

具體看，恆大集團2021年淨虧約6862.19億元，2022年淨虧1258.14億元，合計淨虧約8120億元，相較於2021年毛利虧損184.5億元，2022年毛利近250億元，這說明恆大“經營業績”有明顯好轉。

去年，恆大开發中物業及現房物業撇減額16.9億元，較上年3736.8億元大幅度減少；金融資產減值損失123.8億元，較上年503.8億元也明顯較少；其他淨虧損382.3億元，較上年460億元也減少了近80億元；銷售及行政开支合計127億元，較上年484.7億元減少近360億元。

如此以來，去年恆大經營虧損644億元，較上年5815.3億元大幅減少，從上述細節科目看，一邊是市場所致的資產被動減值、縮水幅度趨緩，另一邊是自身經營銷售規模下降，成本大幅度縮減。

截至2022年底，恆大手上自持的投資物業630.6億元，存貨只有5.32億元，开發中物業價值余額約1.14萬億元，持作出售竣工物業1029億元，這三者合計價值仍高達1.27萬億元。

同期末，恆大總資產約1.84萬億元，前述四項加起來就是這么多，總負債約2.44萬億元，其中一年內到期的有息借款5871億元，一年期以上有息負債約252.7億元，也就是說，恆大有息負債總額6100多億元。

注意！恆大作爲預售款記账的合約負債仍高達7210.2億元，但該部分爲無息部分，待銷售的房地產項目交付後轉爲收入。

同期末，恆大現金及現金等價物只有43.3億元，受限資金近百億元，顯然根本無法應付當前數千億短債償付，重組整體債務規模也是必然的。參考《震驚！恆大重組草案來了，居然早已資不抵債》一文。

雖“資不抵債”，但這更多是恆大財務账面的數據，關鍵仍在樓市未來企穩或復蘇，恆大土儲規模尚有2.1億平方米，參與了79個舊改項目，涵蓋大灣區55個（深圳34個），其他城市24個，特別是自身整體債務重組能否早日落地。

中國恆大公告說，7月14日已向恆大協議安排債權人發出香港恆大召开聆訊通知，7月24日上午將在香港特區高等法院舉行尋求頒令分別就A組債務、C組債務的債權人召开兩次協議安排會議，以考慮及酌情批准。

外界也期待，恆大整體債務重組能早日落地，爲銷售復蘇提振信心。

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