來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近幾個月以來，樓市“弱復蘇”後卻掉頭向下，背後是預期信心再度受挫。多數房企銷售額不理想，也勢必影響資金鏈。

與之相關的是，房企曾視分拆物業爲資本大招，如今高估值不再，上市窗口期難尋，但部分房企仍逆流而上，即便沒了高估值，也要盡顯“英雄本色”。

7月18日上午，被稱之港交所上市“釘子戶”的衆安智慧生活（02271，HK），今年4月底在第四次赴港IPO衝刺後，終於迎來正式上市，今年爲數稀少的房企分拆物業上市案例。

昨日（7月17日），衆安智慧生活對外披露公告，共發售約1.56億股新股，每股定價1.18港元，募資淨額約1.13億港元。

衆安智慧生活涉及全球發售約1.27億股，其中香港發售1266.8萬股，國際發售1.14億股，總募資9170萬元，另外還有1900萬股超額配售股，對應募資2170萬元，可供擇機行使“綠鞋”機制。

針對募資用途，衆安智慧生活將全球發售募資淨額約55%用在战略收購及投資物管公司；約30%用在社區硬件及軟件投資及升級；約15%用在社區增值服務。

衆安智慧生活之所以強調一半以上募資用於規模收購外延擴張，主要在於自身過於依賴“浙系百強房企”母公司衆安集團。

截至2022年底，衆安智慧生活在管總建面約690萬方，主要集中在杭州爲中心的浙江省及周邊的安徽省，其中來自衆安集團體系內項目在管建面佔比近96%，這意味着其業績支撐過分依賴於關聯方。

從近三年（2020-2022年）看，衆安智慧生活司實現收入分別是2.31億元、2.96億元、3.2億元，復合年增長率17.7%；淨利潤分別是4700萬元、4179萬元、5094萬元，較上個三年淨利復合增速逾60%，近三年卻暴降到4%。

就收入來源看，衆安智慧生活2022年涉及物管收入貢獻近70%，而物管收入有71.5%來自衆安集團。也就是說，當前該物企收入來源過於單一且依賴於母公司的經營風險比較嚴重。

再看衆安集團，2022年取得營收92.5億元，同比增幅86.2%，毛利24.7億元，同比增幅67.4%，毛利率26.7%，同比下降3個百分點，歸母淨利1.87億元，同比增幅155.4%。

去年，衆安新增7個項目地塊，除了一個位於麗水之外，其他6個全部在杭州，對應建面52.4萬方，平均樓面價9323元/，總耗資49億元。同期，衆安集團取得合同銷售額約142.7億元，同比下滑48.9%。

截至去年底，衆安集團總土儲建面1011萬方，持做出售已落成物業及开發中物業合計337.8億元，現金及現金等價物30億元，受限資金34.8億元，一年內到期的計息銀行及其他借款55.1億元，一年期以上計息銀行及其他借款92.3億元。

依此來看，衆安集團當前短期償債壓力非常艱巨，分拆衆安物業上市籌資，也是市場形勢使然。

本文作者可以追加內容哦 !