你以爲事情已經結束了，但很有可能只是才拉开帷幕而已。

1、我和一個在國企上班的朋友喫飯，剛坐下，他就告訴我，他降薪了，非常簡單，直接減半。

2、上海某火爆小區售樓部騰退出幾套昂子，據說客戶剛交往認籌金後被裁員了，最後放棄認購，認籌金也沒了。

3、西安某地產人爲賺錢下海在“X豆傳媒”做短視頻，被同事認出，據說在業內還是有一定知名度的。

4、我隨手翻看了“貝殼找房”蘇州二手房的銷售，在自然排序裏面隨機找了一套房子，看看啥情況。

該小區位置還不錯，到2號线獨墅湖僅600米，是尹山湖板塊成交小區榜第一名，這套房子是中間樓層，總高9層，小洋房了，三室兩廳，妥妥的改善房。

成交周期348天，調價16次，帶看23次，全小區歷史成交428套，在售227套。

大家可以沒事幹就上貝殼軟件隨便翻看一下數據，就明白房地產的寒冬是有多冷了，更恐怖的是還有大片拿到的土地沒有开發，還有大片的土地等待开發，而城市的新增人口卻快沒了。

爲什么房價會不漲了？爲什么成交這么難？本質上供求關系發生了根本性逆轉，房價高從不是問題，問題是後面沒有漲的預期了，本質的貧富差距增大，普通人看不到希望。

別忘了，房地產稅還沒开始收呢。

大家其實現在都明白了，這個房子是要折舊的，房齡三十年以上的就會居住不舒服，配套跟不上，自己都不想住了，想賣了換新的，如果感覺未來可能賣不出去，或者折價賣，現在花幾百萬換一個三十年的居住權值得嗎？

如果沒有接盤俠去接自己手裏的二手房，有能力單獨再去买二套改善房的家庭有多少？买老破小的絲盡管在產業鏈中微不足道，但是沒有這些渣渣們，上面的老爺們也別想有好日子過。

而政府對老破小的外觀改造也是要錢的，現在還是有些底子，20年後幾千個幾萬個小區都老了，誰來出錢呢？

中國恆大的股票從2022年3月21日停牌至今，已經一年多了，至今未復牌，這在港股市場極爲罕見。

2023年7月17日晚間，中國恆大集團發布2021年、2022年業績公告以及2022年中期業績公告。

2021年收入約2500億元，淨虧損合計約6862億元。中國恆大2022年度淨虧損1258.1億元 負債總額2.44萬億元。

在整個人類歷史上，短短十余年單個公司可以負債規模到2.44萬億的，估摸獨此一家，所以我把它稱爲史詩級怪物。

截至2022年12月31日集團負債總額24374.1億元，剔除合約負債7210.2億元後爲17163.9億元，其中：借款6123.9億元、應付貿易账款及其他應付款項10022.6億元(含應付工程材料款5961.6億元)、其他負債1017.4億元。

截至2022年12月31日，集團擁有土地儲備2.1億平方米。此外，集團還參與舊改項目79個，其中大灣區55個(深圳34個)，其他城市24個。

恆大已經是死局，恆大大量的地塊都在三四线城市，資產價值不高，如果直接清算，根本無法償還債務，且缺口極大，影響深遠。

本着保交房的基本zz底线，恆大只能繼續運轉下去，完成自己的社會責任，但是運轉下去也需要錢，錢從哪裏來呢？

股東權益恐怕是要清零了，債權人的權益也要受影響，多長時間拿到本金，拿到多少比例，這才是核心，利息什么的就別考慮了。

我說兩個身邊的案例，买房甲，當時他工資5000元，2014年借錢湊首付後，房貸每個月5500元，所幸在總拼西湊熬過兩年後，我們的工資直接翻倍，一萬元，房價直接翻倍，賺翻了，人生大贏家。

买房乙，在2016年看到全國房價迅猛上漲，急迫买了一套房，因爲預算問題，最後买到了一個距離地鐵較遠，配套較差的房子，當時的想法是先上車，後面賣給接盤俠，自己再往好位置置換，誰知道就埋在了最高點呢，哪怕經歷了整整七年，至今沒有回本，且根本賣不出去。

這套房子掏空了家裏的六個錢包，因爲位置和距離問題，他自己也住不上，手裏攢了一點錢就養娃養家供房貸，始終沒有存到錢。他有時候問我：兵哥，你說我這么多年的錢都去哪裏了？我也不知道說什么好。

1、2023年7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化。

2、國家統計局公布的數據顯示，2023年上半年，商品房銷售面積同比下降5.3%，降幅擴大4.4pct；銷售額同比增長1.1%，增幅下降7.3pct。6月單月，商品房銷售面積下降18.2%，銷售金額下降19.2%。

行業寒冬下，確實在保新房房價不跌，但是隨着二手房供給的持續增加以及市場預期的改變，新房首先开始縮量，我判斷最後會逼迫房價下跌。

3、2023年上半年，房屋新开工面積49,880萬平米，同比下降24.3%，开發投資58,550億元，同比降低7.9%，降幅均有所擴大。盡管房地產公司謹慎拿地，鎖表保命，但是由於待开發規模面積太大，22個集中供地城市的新房待售面積爲2.1億平米，較之一年前上漲6.5%。

預計庫存會持續保持高位，這波庫存怎么去？如果去不了，會怎么樣？

4、如果降低存量房貸利率，那么銀行的收入就會大大降低，要不要降低存款利率？如果降低，相當於又一次定向大放水，是對購房人的補貼，但是購房人收到政策大紅包之後會再买一套嗎？如果不降低，銀行的淨利潤必然降低，處於資本充足率的監管，銀行對於實體經濟提供貸款的能力大大降低，容易形成系統性金融危機。

5、房價相對於租金偏高，开發規模相對於人口數量偏大，這是當前房地產行業困局的根本原因，目前看不到好的解決方案。很多人認爲經濟不好是因爲房地產不好，房地產不好是因爲郭嘉不救市？

那郭嘉應該怎么救房地產行業呢？能再次讓房價騰飛嗎？如果能，是什么後果？如果不能，有效果嗎？能讓大家的收入短期內再次高速增長嗎？

郭嘉並不是萬能的，如果真的救了，沒救過來會是什么後果？必將是信心徹底潰散。如果真的救過來了，房地產稅出不出？如果不出，土地財政還能持續多久，如果出+美國加息周期+新生兒出生率的數據，會不會崩潰？如果出，屆時會不會又需要重新救市？

到了2023年7月份了，是時候清醒了，對於全國99%以上的房子，买房可能在未來一二十年內都不能增值了，且絕大多數保值都做不到。

我反而覺得現在是賣房的最後機會了。至少現在房價跌了，大家還關注一下，熱議一下，如果真心要賣，價格降低還能出手，等什么時候房價跌了，大家看都不想打开看的時候，才是真的涼涼。

把老破小，低等級城市的房子，高層密集小區，換到高等級城市，地段好點的，房齡新點的，容積率低的，小高層的，才是理智的選擇。但即使是這樣，增值的可能性也極小，所以還是那句話：房住不炒。

大到國家，小到家庭和個人，在新的歷史背景下，調整自己的資產結構和未來預期，都是必要的。具體就是：降低收入增長的預期，多儲蓄，少消費，降低房子在總結構中的比重，增加金融資產的權重，尤其是剛兌的儲蓄險和優質股權資產，不會炒股的直接配置中證100和滬深300等主流寬基指數，產期持有即可。

展望未來，老齡化將深刻改變我們的經濟、文化、政治面貌，我個人的國運觀已經從非常樂觀變成謹慎樂觀了。我們既要做好老齡化應對，也要做好开創新時代的准備，現在和未來，都要搞好！

是時候迎接低增長、但是以人爲本，高品質發展的時代到來了！

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