來源 | 地產密探

編輯 | 密探君

過去一向“順風順水”的粵系千億地產巨頭——龍光集團，如今不僅止於資本層面遇到了大麻煩，在塔尖產品“天字系”上也攤上了事兒。

近日，一段有關位於成都天府新區興隆湖附近的“龍光天瀛”業主“別樣”維權視頻，引起業內廣泛熱議。之所以說“別樣”，有業內調侃說，這是“以其人之道，還治其人之身”。

也就是說，以往很多房企推廣樓盤，除了线上渠道各種鋪排之外，线下渠道如電梯間、停車場、公交站、地鐵站，當然還有租幾台小貨車將車身包裝成樓盤廣告，放在交通很顯眼的地段，以吸引關注。

如今，這種最直白的傳播形式，卻被“龍光天瀛”成都業主們反向操作，用來向成都龍光表達對其所謂塔尖產品的極度不滿。

地產密探注意到，3月25日，在人民網領導留言板，早就有相關網友投訴“龍光天瀛”涉嫌“違規虛假宣傳、違規施工”問題。

從投訴內容看，核心點之一就是該項目備案名與推廣名不符，引發業主對該產品的理解及期望存在錯亂、落差。

該投訴指出，“備案時使用‘龍光玖龍璽’備案，宣傳時使用‘龍光天瀛’宣傳，且龍光集團整體對外口徑爲‘天系’爲其最高端住宅產品，如果按照‘玖龍璽’宣傳，按照目前成都地區龍光‘玖系’產品的現狀，沒有人愿意爲其2.7萬的價格买單”。

經查，2020年4月，龍光以溢價50%、成交樓面價9684元/競得成都天府新區興隆湖東畔70.4畝宅地，配件無償移交統建房比例16%。這應是後來的龍光天瀛1期。

去年6月，成都首試“雙限地”出讓，龍光在這裏又連摘63.1畝、38.4畝兩宗地，前者樓面價10400元/，現房清水限價18550元/，自持租賃房比例45%，後者樓面價11700元/，現房清水限價21000元/，自持租賃房比例36%。

這不難看出，龍光最初拿下的興隆湖東畔70.4畝宅地，相較於後來拿下的兩宗“雙限地”，顯然很有溢價騰挪空間。

從房地產行業慣例說，一個樓盤的備案名可以和推廣名不一樣。但問題是，龍光在成都興隆湖這個樓盤的備案名和推廣名，在集團產品體系上都能找到對應的產品，而這種情況也極爲少見。

這就可能會出現如投訴所描述的“开發商用更高一級的產品推廣吸引客戶，而備案名卻是低一個層級或幾個層次的產品應付客戶”。換句話說，在推廣層面“升維”出擊，而在備案層面“降維”出擊。

從一張顯示爲成都龍光關於龍光天瀛小區項目情況說明看，這個項目最初爲“龍光玖龍璽”，後龍光集團要求更改爲現名。其還特別強調，“龍光集團現有玖系、天系、江南系、現代系四大產品系爲平行關系，每個產品系均有不同檔次和定位的產品，不存在天系一定高於玖系的情況”。

成都龍光的這種說法，可謂太極高手，你不能說他錯，也不全對，因爲每個產品系內部業態，既可能有高層，有洋房，或別墅，單純橫跨兩個產品系去比產品，難分高低，就像“田忌賽馬”。

說他不全對，對於一家大型房企而言，從產品體系來看，產品系與產品系之間一定會有較明晰的區隔，否則何來產品系裂變、迭代及升級一說？

一家全國化的千億房企，若沒有TOP級產品，簡直是不可思議的，就像一线豪華汽車品牌如奔馳、奧迪，一定要推邁巴赫S級、霍希版奧迪A8L一樣，這是品牌向上的圖騰。

從龍光產品系演變來看，2015年推出“玖系”助力龍光圓夢千億，甚至2019年這條產品系累計賣了千億，以深圳明星項目“龍光玖龍璽”爲例，定位於“山水境，精工府”的中高端產品。

2019年，龍光推出“天系”，將其定位爲“大唐風，中國宅”，以該年6月佛山天系爲例，官方曾表述說，“以玖系高端人居品質爲基礎，龍光頂尖產品序列天字系，於嶺南勝地應運而生”；江南系則定位爲“江南韻，君子堂”，強調江南風韻中的文化精神；2021年推出“現代系”，定位於“國際範，極致家”，試圖融合“玖系”的精工品質、“天系”的低調奢華、“江南系”的文化美學。

地產密探查閱成都透明房產網發現，龍光成都興隆湖項目名稱叫“龍光天瀛小區1期”，2020年底首次預售，主力產品精裝均價逾2.6萬元/，最高2.7萬元/，此後又分批次預售，預計今年10月竣工。

成都龍光在官方微信公衆平台的一篇推文中說，“龍光天瀛，喚起一座城市的人居理想”。相信很多人看了之後，肯定會無比動心下手認購。

來源：成都龍光官方推文，標注“龍光天瀛”效果圖

第二，該投訴內容指出，“龍光天瀛”一期地塊，不存在政府限價，开發商一味壓縮成本，提高利潤，用最低質量的產品修建“塔尖”產品，偷工減料嚴重，業主嚴重擔心後期品質，請龍光公布建材、塗料等採購清單。

第三，該投訴內容指出，這個項目宣傳與施工不符，宣傳入戶爲大廳挑高入戶，實際有六棟樓的大堂外掛入戶。在一期的戶型圖和沙盤圖中，展示爲電梯入戶，一梯一戶，實則是拉通的兩梯兩戶。

來源：微博平台某維權博主

此外，該投訴內容還指出，成都“龍光天瀛”設計重大缺陷：

1、 入戶的過道只有1.2米，是按照消防過道最低標准設計的，影響使用功能；大於1.2米的家具無法進入，比如牀等，如何裝修入住，過道設計影響業主正常生活使用需求。

來源：微博平台某維權博主

2、 开發商爲了將外立面窗戶拉在一個水平线，將消防樓梯窗戶卡在樓梯平台中間，漏出樓梯板平台，存在重大安全隱患，尤其對於小孩，且一开窗漏出牆，十分醜陋。

來源：微博平台某維權博主

作爲龍光塔尖產品系，如果“天瀛”接下來交付給成都業主們的家竟是這樣的，的確會把人給“驚呆”的。

前不久，一向對外宣稱“財務穩健”的龍光，卻陷入債務爆雷而震驚業內。據龍光集團披露，公司已梳理出30多個項目，截至3月已盤活2個，回流資金約10億元，力爭全年淨回籠超120億元。

2021年，龍光集團取得收入約782.9億元，同比增長10.2%；毛利約171.36億元，同比減少約19.7%，毛利率從上年同期30%降到21.9%；淨利約103.78億元，同比減少約22.4%；歸母淨利約100.21億元，同比減少約23%。

截至去年底，龍光集團淨債項權益比由上年的61.4%升到82.1%，資產負債比率、現金短債比分別爲71%、1.07倍。

當前，龍光在積極處置資產及加快銷售回款力保現金流的當下，應高度重視現有开發項目的產品質量，否則“保交樓'或將會陷入大麻煩，進而影響到其全國銷售。

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