恆大2.4萬億元的天量債務爆出，讓地產行業再次站上輿論風口，資本也被驚出冷汗，房企股價一度遭遇集體下挫，業內公認的萬科、龍湖、保利、中海等“優等生”也被波及。

事實上，恆大債務問題早在2021年就已經滿城風雨，2.4萬億元債務不是祕密。地產行業的淘汰賽也並非一朝一夕，房企優勝劣汰，反而是資本“掘金”的好機會。

沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。市場非常關心，恆大債務問題擺上台面的背景下，地產行業究竟還有哪些公司是可以信任的。這種信任要求的是房企安全且具有長期價值。

資本市場有個不成文的觀點，那就是券商研報集體看多的公司，一般都意味着安全性和長期價值更高，頂級券商的觀點更具有參考價值，而如果一家公司很久沒有研報，則意味着其被市場看淡。

近期，國內券商龍頭中金公司發布研報稱，6-12個月維度，隨着新房市場景氣恢復程度的繼續累積，建議關注萬科、金地、龍湖、綠城等行業頭部的優質公司。中金公司還稱，龍湖集團股價超跌，已具備配置價值。

日本最大券商野村證券在研報中直言，“龍湖是行業內最優秀的开發商之一，如果7-8月房地產政策出現重大放松，龍湖將成爲主要的Beta（低風險）投資標的”。

根據券商研報觀點，房企“優等生”們，將在樓市回暖和政策優化中，具備配置價值而投資風險較低。

那么，“優等生”們是如何脫穎而出的？龍湖集團是很好的研究樣本。通過解讀龍湖集團這類“優等生”的經營策略，也可以窺見地產行業高質量發展的路徑。

地產行業“卸妝”，房企“優等生”如何過關？

經歷近幾年的變革，地產行業進入下半場，也可以說是進入“卸妝”階段。這一階段，房企們的競爭環境和勝出策略是無遮掩、無祕密的，有的房企一蹶不振，也有房企憑借對“長期主義”的理解和踐行，穿越周期，成爲行業“優等生”。

當下的市場，以龍湖集團爲代表的“優等生”至少要經得起三個考驗，一是銷售是否增長，二是是否還在持續拿地，三是財務是否安全。

銷售增長，現金流穩定安全，這是企業長遠發展、具備長期價值的基礎。克而瑞公布的數據顯示，龍湖集團2023年上半年銷售985.2億元，同比增長14.8%，繼續保持穩定增長。

克而瑞的數據還顯示，房地產企業銷售TOP100榜單上，TOP20房企中只有11家上半年銷售額實現同比增長，平均漲幅爲13.1%。龍湖集團憑借超同行的增速，全口徑銷售排名提升至行業第七。

此外，上半年，龍湖集團經營性收入達到127.7億元（含稅），創歷史新高，其中運營收入約爲67.8億元（含稅）、服務收入約爲61.9億元（含稅），爲公司提供了穩定安全的現金流。

龍湖集團管理層表示，“公司會保持战略堅定，堅持長期主義，圍繞开發+運營+服務三大板塊業務增收增利。”

持續拿地，擴充糧草，這是企業內生增長的保障。在同行疲於保交付的情況下，還可以拿出錢來拿地擴張，說明企業家底是真的厚實。

據龍湖集團披露，今年1-6月，龍湖集團共拿地20塊，總建築面積213萬平方米，權益建築面積150萬平方米，權益地價171億。據第三方平台統計，龍湖集團上半年拿地金額在百強房企中排名第十位。

在拿地策略上，龍湖集團聚焦於人口和經濟基本面持續向好的一二线超高和高能級城市。截至2022年底，龍湖集團總土儲合計5795萬平方米，權益面積3975萬平方米，約88%的銷售貨值集中在高能級城市。

不斷擴充的優質土地儲備，將爲龍湖保持合理利潤率提供基礎，也爲公司高質量發展增添動能。

持續拿地需要掌控投資節奏，更需要高度財務自律，守住財務安全底线。龍湖集團連續多年保持“三道紅线”綠檔，公司管理層透露，公司2023年內到期債務規模可控，在手現金充裕，現金短債比處在行業高位，今年已無到期海外債務。

有機構統計，龍湖集團的在岸銀行貸款余額在2022年增加了220億元，達到1120億元。此外，龍湖集團未抵押投資性物業資產價值超千億元，令集團有更大的融資空間。

三大國際評級機構的信用評級是房企海外融資的重要信用背書，惠譽、標普、穆迪均給予龍湖集團投資級評級。龍湖集團還是少數保持境內外“全投資級”評級的企業，可見財務安全墊相當厚實。

風起於青萍之末，浪成於微瀾之間。龍湖集團穿越周期，穩健發展，背後是龍湖集團長期主義的战略和高標准的“產品力”。

城市、房企分化加劇，龍湖死磕“產品力”和“造血能力”

長期主義者的字典裏，敬畏市場、未雨綢繆是關鍵詞。以龍湖集團爲例，在行業熱火朝天的2021年7、8月，作爲龍湖集團CEO陳序平，同時也兼任龍湖地產航道總經理，他就主動進行战略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。

2021年9月之後，龍湖集團着重在高能級城市進行投資拿地，並注重每個航道業務的自身“造血”能力。不僅如此，龍湖集團始終嚴守財務紀律，堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標准融資渠道。

果不其然，行業變革之下，城市銷售分化顯著，一二线高能級城市和區域新房銷售的韌性更強，其中高端項目銷售逆勢上漲。房企也在分化，暴雷房企加速出清，市場份額向房企“優等生”集中。

前瞻性的判斷最終體現在經營數據上，上半年，龍湖集團摘得泉州、鹹陽兩城市住宅銷售金額榜桂冠，在重慶、成都、西安等6個城市進入TOP3，在長沙、天津、沈陽等5個城市位居前5，共計在24個城市進入市場前十。

龍湖集團在銷售端的超能表現，除了战略前瞻，還與其突出的“產品力”有關。據龍湖集團介紹，爲保證高品質交付，其構建了一套三個維度的品控體系：

一是在工程建造時，“集團—地區—項目”三級品控體系，對項目從开工到交付的360全方位全流程建造監管。

二是在交房的前三個月，龍湖集團內部匯集了各個專業條线，從入戶到天花板、牆壁、地板，甚至五金用件等，以業主的視角對每一套房子進行嚴苛勘驗。

三是在交付前對業主开放工地。在工地开放日，通過專業工程師的細致講解，業主們可以直觀看見新家的建築與細節，同時，龍湖可以及時聆聽業主的反饋並結合他們的需求進行整改。

龍湖集團不與業主玩“貓鼠遊戲”，而是主動打破“藩籬”，收集客戶的意見與建議，不僅100%如期交付，還堅持高品質交付，並且不斷升級交付標准，給業主們一個“滿意+驚喜”的家。

比如北京熙悅宸著，在集中交付期間，業主請來的驗房師給出了北京熙悅宸著是“近期交付項目中品質最好”的評價。克而瑞發布的2022年“中國房企產品力TOP100”榜單，龍湖集團上榜TOP10。

除了开發業務，龍湖集團運營及服務兩大業務板塊表現不俗。2022年，龍湖集團運營業務及服務業務收入雙雙過百億，其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成；服務業務由物業管理、智慧營造等業務組成。

隨着全社會收益率要求和風險偏好的下降，經營性不動產創造穩定現金流的優勢开始顯現，對投資者的吸引力在變強。而REITs和不動產私募投資基金等工具的逐步實施，也將使龍湖集團長期價值更爲突出。

中金公司認爲，消費類基礎設施REITs產品的發行落地預計將爲持有優質商業不動產的上市企業帶來價值重估機遇，建議關注華潤、龍湖、萬科、中海、金融街等。

在政策不斷優化和樓市回暖的大背景下，龍湖集團等業務更具增長空間、抗風險能力更出色的房企展現出長期價值。它們在有望迎來估值重估的同時，也在提振市場對地產行業的信心。

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