今年上半年，商辦市場活躍度不足，導致不少商辦樓宇租金和租率雙雙承壓。

近日，招商局商業房托（01503.HK）公告，截至6月末，寫字樓業務平均出租率爲85.5%，僅比一季度末時提高了2.6%（2023Q1的平均出租率爲82.9%）。

分板塊來看，寫字樓業務中，招商局航華科貿中心出租率增幅最大，達8.3個百分點，上升至76.7%，現時租金313.3元/平方米；新時代廣場的出租率增長3.9個百分點至79.9%，現時租金爲177.9元/平方米。

網谷三項物業的運營環境持續保持良好，科技大廈及科技大廈二期表現穩定，數碼大廈的租金及出租率則有輕微的下滑。

數據披露，科技大廈出租率100.0%，現時租金132.4元/平方米；科技大廈二期出租率91.2%，現時租金125.2元/平方米；數碼大廈出租率82.8%，現時租金126.3元/平方米。

值得注意的是，招商局航華科貿中心和新時代廣場出租率的上漲，是通過降低租金的方式實現的。

招商房托在公告亦坦言，由於新籤單位的起租租金水平較低，招商局航華科貿中心和新時代廣場的現時租金分別下降2.1%及1.9%。

不過，整體而言，對比市場持續上升的空置率，招商房托旗下寫字樓物業的租賃表現，尚屬令人感到欣慰。

戴德梁行日前指出，2023年上半年深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，供應影響下全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得24.5%的空置率，半年上升1.6個百分點。

空置率上升，促使深圳甲級寫字樓平均租金延續下行走勢，今年上半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對比歷史高點已然下調28.6%。

進入下半年，空置率上升的情況也未必能得到很好的緩解。

CBRE世邦魏理仕指出，因2022年疫情推遲交付的項目疊加年內的新增供應，2023年上半年深圳優質寫字樓市場迎來9個項目共計60.5萬平方米的新增供應小高峰，同比及環比增長顯著。

分析人士認爲，供求失衡加劇將推動深圳辦公樓市場空置率水平在年內繼續擡升，這勢必進一步壓縮業主的議價空間，因此，租金水平預計在年內持續受下行壓力影響。

招商房托的寫字樓租賃壓力可想而知。

至於零售業方面，租賃表現亦一般。截至6月末，蛇口花園城的出租率爲53.2%，環比減少0.1%（2023Q1的平均出租率位53.3%），現時租金爲171.9元/平方米。

當然，這主要由於資產升級改造所致。

招商房托表示，截至二季度末，中區（二期）已接近完成，北區（三期）預計花園城的全部升級改造工程將於2023年底完工成，屆時預計會帶來租金以及出租率的增幅。

現時來看，約6.5%的租金增幅，多少能反映改造升級所帶來的積極作用。

數據顯示，花園城的現時租金上升人民幣10.5元/平方米至人民幣171.9元/平方米，較上季度增長6.5%，出租率基本保持不變。

然而，進入下半年，深圳零售商業市場競爭也更爲激烈。據戴德梁行統計，下半年將迎來約55.4萬平方米的優質商業項目入市。這多少會對花園城帶來一定的衝擊。

寫字樓去化壓力重重，零售商業市場前景難言樂觀，也許招商房托還需要採取更進取以及更創新的策略才行。

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