1號店、至尊Mall、標杆商場、Top100 Mall、九大主題館……2021年，紅星美凱龍的名字不論在圈內還是圈外都頻頻響起。

有人說，多店態並進、品類升級，家居生態王者紅星美凱龍正在开啓新徵程。也有人說，家居零售市場與房地產脫鉤趨勢顯現，家居行業龍頭紅星美凱龍未來可期。事實究竟如何？財報或許是洞察真相的最好時機。

3月30日，紅星美凱龍(01528.HK、601828.SH)發布了2021年年報。從核心財務數據來看，2021年紅星美凱龍表現優異，呈現高質量發展態勢。年報顯示，2021年，紅星美凱龍實現營業收入155.1億元，同比增長9.0%；歸母淨利潤達20.5億元，同比增長18.3%；扣非後歸母淨利潤達16.6億元，同比增長42.6%；基本每股收益達0.51元，同比增長15.9%，盈利能力大幅提升。

在堅定貫徹輕資產、重運營、降槓杆战略的第一個完整年度，紅星美凱龍就交出了一份可圈可點的成績單。紅星美凱龍到底做對了什么？

問運營要效率，店態、品類、服務全方位升級

2021年,新冠疫情仍未消散，消費市場繼續承壓，然而建材家居市場卻實現了超預期的發展。國家統計局數據顯示，2021年家具類消費品零售額爲1667億元，同比增長14.5%。

作爲家居零售龍頭，紅星美凱龍增速更是亮眼。弗若斯特沙利文調查數據顯示，2021年，紅星美凱龍經營面積增長了1%，商場零售額卻同比大增27.2%，已達1374億元。

財報顯示，得益於店態升級、九大主題館落地帶動整體坪效提升，紅星美凱龍商場出租率呈上升態勢。2021年，紅星美凱龍自營商場出租率爲94.1%，相較2020年同期提升了2.0個百分點；委管商場的出租率也由2020年同期的90.7%提升至91.4%，運營效率顯著提升。

在備受關注的現金流方面，2021年，紅星美凱龍經營活動產生的現金流量淨額53.8億元，創三年內新高，同比增長29.4%，較2019年同期增長31.4%，大幅超越疫情前水平。

事實上，問運營要效率，是紅星美凱龍2021年的主旋律之一。爲此，紅星美凱龍重新進行了店態的升級梳理，並遴選出不論是從業績、口碑還是影響力方面而言，都堪稱中流砥柱的Top100 Mall。Top100 Mall包含9家定位高端、國際的至尊Mall，32家品牌結構最優的1號店，以及59家定位主流大衆的標杆商場，能夠實現從剛需到局部改善再到高檔消費的廣泛客群覆蓋。

與此同時，紅星美凱龍也在持續加碼“拓品類、重運營”战略。智能電器、國際進口、設計客廳、高端定制、軟裝陳設等九大品類主題館的打造，就是紅星美凱龍爲精准滿足多元化終端消費需求、提升商場運營效率而做出的一次重大突破。

以品類爲基本架構的主題館，各自鎖定了不同的消費圈層，但也能有機共通，引導實現關聯銷售。而且，除了陳列、體驗功能，紅星美凱龍主題館還發揮着流量入口的功效，能夠有效減少級差租金、盤活整體出租率、提升商場坪效。截至目前，紅星美凱龍已完成超過300個主題館的打造，構建起了橫跨建材、家具、家電的高端流量生態。以智能電器館爲例，目前紅星美凱龍已然成爲“高端電器第一流通渠道”，“买高端電器就到紅星美凱龍”的消費心智正在形成。

此外，紅星美凱龍還致力於推動以服務到家爲核心的服務升級，聯動九大主題館爲顧客提供包括牀墊除蟎、沙發保養、家電清洗等專業優質的到家服務。報告期內，“服務到家”全年累計服務42萬戶家庭，客戶滿意度高達100%。

分析人士指出，店態、品類以及服務升級等一系列重運營舉措背後，是紅星美凱龍從規模驅動轉向運營驅動，從to B爲主到面向消費者的思維轉變的過程。而這不僅給紅星美凱龍帶來了業績上的變化，也可能將改變家居行業的發展模式和方向。

堅定輕資產模式，把握下沉市場耐用消費品升級機遇

如果說重運營战略的落地，是紅星美凱龍質量型增長的齒輪加速運轉的那個作用力，那么輕資產战略的推進，就是紅星美凱龍規模優勢得以繼續補強的關鍵。

輕資產战略指導下，委管商場是紅星美凱龍的展店重心。財報顯示，2021年，紅星美凱龍新开設20家委管商場，截至2021年年底共經營278家委管商場，還有327個籤約委管商場項目已取得土地使用權證/已獲得地塊。

有分析指出，通過拓展委管商場等，一方面紅星美凱龍穩步提升了其規模優勢、市場佔有率，另一方面也加速了在下沉市場的快速滲透。

近年來得益於強消費力的支撐，下沉市場正在迎來新一輪耐用品消費升級。而紅星美凱龍商場內家裝、家居、電器等耐用品一應俱全，是承接下沉市場耐用品消費升級紅利的天然場域。更得天獨厚的優勢是，財報顯示，截至2021年年底，紅星美凱龍商場經營面積近半均分布在三线及以下城市。

紅星美凱龍能夠擁有這樣近水樓台的便利，委管商場功不可沒。財報顯示，截至2021年年底，紅星美凱龍已有的以及籌備中的委管商場在三线及以下城市的佔比超過70%。未來伴隨着輕資產战略的持續推進，紅星美凱龍未來有望憑借平台、資金、技術、供應鏈等優勢有望享受下沉市場政策紅利。

值得一提的還是，伴隨着降槓杆战略的穩步推進，紅星美凱龍資產結構也得到進一步優化。財報顯示，截至2021年末，紅星美凱龍的資產負債率相較2020年年底下降了3.7個百分點，計息負債同比減少63億元。同時，紅星美凱龍2021年資本性支出也較2020年大幅下降17.6%。

可以說，隨着“輕資產、重運營、降槓杆”战略推進，紅星美凱龍正邁入又好又快的高質量發展新階段。

家居零售與房地產脫鉤趨勢顯現，頭部企業將率先從新增長階段受益

弗若斯特沙利文進一步指出，中國連鎖家居商場的規模有望保持5年復合增長率7.6%的增速增長，市場規模將穩步擴大。而這背後的重要驅動力在於，中國家居零售市場與房地產脫鉤的趨勢顯現，將邁入以自住房翻新、交易二手房裝修爲主導的新增長階段。

今年3月初，國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，國家發展改革委副主任胡祖才明確表示，當前，中國城鎮化已經進入了快速發展的中後期，正在轉向全面提升質量的新階段。按照發達國家經驗，在城鎮化初期，家居零售市場與房地產亦步亦趨。但當城鎮化發展到一定階段，二者脫鉤的趨勢就會逐步顯現。從市場反響來看，這一經驗當前依然適用。

弗若斯特沙利文調查數據顯示，2017-2020年，商品房住宅銷售面積增長率與中國家居零售額增長率都呈下滑態勢，呈現出明顯的相關性。但2021年，這一情況出現了變化。2021年，中國家居零售額增長率一改下探態勢，徑直上揚至19.8%的強勁增長。在2021年全年限額以上單位商品零售額中,家具類、建材類也上演出明顯的V型反轉。

不過，商品房住宅銷售面積增長率卻依然繼續走低。一個上揚，一個下探，中國家居零售市場與房地產脫鉤的拐點或許已經出現。隨着未來中國房地產紅利的逐漸消退，中國家居零售市場或將邁入以交易二手房裝修需求及存量房翻新需求爲主要驅動力的新增長階段。

這對身處其中的紅星美凱龍來說，或將迎來又一個發展的黃金期。據統計，2021年，中國家居零售市場規模約爲3.48萬億，其中以紅星美凱龍爲代表的連鎖商場約佔據0.78萬億，增長空間巨大。

從過往情況來看，家居零售市場集中度走高是大勢所趨。2016年，連鎖家居商場與獨立家居商場在家居商場業態的佔有率分別爲38.1%、61.9%.2021年，這一數據已變化爲42.3%、57.7%，連鎖家居商場的市場佔有率提升了4.2個百分點。預計到2026年，連鎖家居商場在整個家居商場業態的市場份額將增長至46.9%。

而連鎖家居商場行業競爭格局方面，市場份額將不斷向頭部家居商場企業集中。據弗若斯特沙利文測算，2021年，紅星美凱龍零售額佔連鎖家居商場份額的17.5%，是第二名和第五名的總和，領先優勢明顯。隨着以紅星美凱龍爲主的中高端家居賣場的加速布局以及居民消費水平的提升，家居行業的轉型整合將進一步提升，頭部企業還將持續受益集中化趨勢。

企業的發展，既需要天時地利，也關乎事在人爲。在房地產經濟的順周期時代，紅星美凱龍乘行業東風，通過模式創新、商場外立面創新、服務創新等多種方式一舉坐上家居零售龍頭寶座。

如今，家居零售與房地產脫鉤趨勢顯現，連鎖商場新增長呼之欲出。手握輕資產、重運營、降槓杆三張王牌的紅星美凱龍，又將創造怎樣的新天地？且拭目以待。

免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議。

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