美的置業：品質成長，長期主義者穩健向前

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億翰智庫

美的置業：品質成長，長期主義者穩健向前

2年前

美的置業：品質成長，長期主義者穩健向前

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2021年，是改變房地產局面最重要的一年，諸多房企都經歷了“生存危機”，現階段是房企年報發布季，近日美的置業發布了2021年經營業績，整體表現屬於民企中難得的優等生。

億翰認爲，在行業變革之年，堅持做“馬拉松選手”，多緯度提升企業信用價值，是美的置業能夠不斷穿越周期的核心要素。

信用價值是企業價值組成的關鍵要素之一，而對於當下進入震蕩期的房地產行業來說，企業信用價值更加彌足珍貴，美的置業也多次在年報及業績會中強調對品牌和羽毛的愛惜。對房企來說，企業信用價值除了現金流表現及融資能力外，還包括企業經營質量如土地儲備、城市布局、產品品質等，本文將從財務、投資、產品及管理四個緯度來解析美的置業2021年年報。

財務健康

高回現、強融資保障資金安全

1. 營業收入同比增長超4成，回款率高達78%

回看2021年，政策極限施壓、融資端持續收緊，三道紅线對房企的壓力也隨之驟增，企業爲求一线生機紛紛縮表出清。資金安全也成爲了房企的首要關注點。

2021年，美的置業項目去化率達65%，銷售回款率則更是高達78%，在保銷售和抓回款兩個要點上強勢領先，遠高於行業平均水平。根據2021年年報顯示，報告期內，美的置業實現營業收入737億元，同比增長超4成。現金流方面，美的置業2021持有現金總量高達342億元，相比2020年增長27.6%。

2. 成本管控能力優秀，三費再創新低

過去的一年裏，行業內企業利潤率普遍呈下降趨勢，美的置業也不可避免，但相比較行業其他民企來說，其降幅控制相對較好，淨利潤僅同比小降2%。這主要得益於美的置業優秀的成本管控能力。

2021年美的置業實施嚴格的成本控制，促進人均效能的提升，實現企業三費費用率合共僅12.2%，較2020年大幅下降4.7個百分點。值得一提的是，行業內大部分企業都比較頭疼的財務費用方面，美的置業再創新低，僅29.1億元，同比降幅在6%以上。不管是三費費用率還是財務費用率，在當前已發布年報的房企中都名列前茅。

3. 融資成本再降低，融資渠道優質且集中

自2018年上市以來，美的置業一直堅持以效率驅動來代替傳統槓杆驅動，除了緊抓去化端來增厚現金流，還不斷通過優化負債、降低融資成本等方法降低槓杆，2021年，美的置業年末有息負債共計563.2億元，同比下降23.2%，三道紅线指標相比2020年進一步優化，資產負債率相比2020年下降了4.3個百分點，現金短債比高達1.71倍，可完全覆蓋企業短期有息負債，而淨負債率則同比下降超3成，僅有46.3%，其中現金短債比和淨負債率水平與水平不相上下。

2021年，美的置業進一步對自己的金融資源進行了優化整合，平均融資成本下降至4.82%。目前，美的置業僅同7家優質頭部銀行進行合作，集中穩定的金融資源也在下半年行業震蕩期對美的置業的回款和融資提供了極大的支持。2022年3月以來美的置業更是接連與招商銀行、交通銀行、建設銀行及中國農業銀行籤訂战略合作協議，展开了就並購融資、個人住房按揭貸款及保障性租賃住房專項貸款的合作，共計獲得750億元的融資額度。

投資優化

升級战略，聚焦高能級城市

1. 深耕高能級城市，優化級城市土儲

自2019年起，美的置業就堅定不移地實行聚焦开發基本盤，扎實深耕的投資布局战略，不斷加強高能級城市深耕力度。2021年年報顯示，報告期內，美的置業新增土儲主要集中於長三角、大灣區及省會城市等，總新增土儲爲760萬平米，其中一二线城市土儲佔比高達91%。

對高能級的城市的深耕也爲美的置業的市場佔有率及業績增長確定性提供了有力保障。2021年，美的置業一二线城市銷售佔比持續上升，高達78%，助力企業銷售均價同比上升2.7%至11657元/平米。未來，美的置業也將持續保持定力，加強高能級城市深耕，逐步退出級城市，踐行穩健、有質量的經濟增長。

2. 謹慎控制投資節奏，堅守安全底线

截止至2021年底，美的置業擁有土地儲備總建面約4051萬平米，項目資源充沛。未來美的置業將控制投資節奏，加強與國央企及發展訴求接近的實力房企合作，堅持權益拿地金額≤權益銷售額40%的安全底线，保障企業穩定、健康發展。

管理升維

數字化管理降本提效

美的置業於2007年便开始引入行業通用管理系統，實現了採購、銷售、運營等一體化管理。年報顯示，截止至2021年底，美的置業的營銷端系統已累計服務890萬客戶，上线房源超過64萬套，整合了超25萬社會經紀人，行政开支與收入比較2020年下降2.1%。

數字化管理在提升美的置業運營效率、彌補线下營銷短板的同時，亦加強了其在市場的核心競爭力。

1. 自研管理系統磐石有效連接集團內部財務、供應鏈、營銷等全部門

早在2018年，美的置業便啓動了數字化管理系統的研發，以千億規模爲支撐，多業態經營爲基本軸线，成功自研了磐石PaaS平台，通過鏈接財務、設計、生產、營銷等系統，貫通整個企業內部的價值鏈，實現了內部生產和運營的數字化及透明化。

2. 啓動飛天計劃，在材料、建築、裝修等方面強化協同，降本提效

美的置業在業績會上表示，將在2022年啓動新一代數字化系統飛天計劃的研發。該系統以客戶價值爲中心，強化材料、設計、服務、裝修等方面的內部協同，作爲紐帶與美的置業的战略夥伴們共同建立生態協同工作體系，貫徹產業鏈在线協同、數據協同等，形成良好的交付與互動，以提升企業競爭力及運作效率。

產品革新

智慧健康服務創新

強化產品競爭力

在房地產存量與增量並存的時代，產品力的革新將不斷提升企業的核心競爭力，美的置業通過培育科技智慧人居產業鏈，落地智慧科技產品，不斷打造差異化智慧產品標籤，強化產品競爭力。

1. 主動擁抱科技，前瞻布局智慧科技人居賽道

智慧科技產業爲美的置業多元化發展的重點賽道，自2014年於行業內率先开啓智慧家居战略後，美的置業專注提升地產鏈條關鍵環節，通過做精做強智能產業和建築科技，不斷賦能主業，打造企業第二增長極。報告期內，美的置業智慧科技產業板塊已涵蓋數字化設計、裝配式建造、智能投排、未來社區、智慧商業等領域，其中，2021年精裝全屋智能裝配率48%，位居行業前列。

2. 建立智慧生態協同，打造智慧產品標籤

在制造業基因加持下，美的置業以智慧家居技術爲基礎，通過打通社區，覆蓋物業，建立起了智慧資源的生態協同。2021年，在智慧產品落地方面，美的置業新增合同12億元，全年銷售額8億元，累計交付328個智慧社區，服務超11萬戶智慧家庭。

3. 重視用戶體驗，加大科研投入，不斷提升產品質量

2021年美的置業累計投入研發費用超5000萬元，擁有超500項智慧綠色產品專利，軟件能力獲得CMMI5國際認證，智慧屏X-Brain榮獲2021德國紅點設計大獎。

未來，美的置業將緊扣客戶需求，不斷加強產品服務力，促進智慧科技與人居空間深度融合，做實產品核心競爭力。

未來展望

立足長期主義，行穩致遠

美的置業堅守長期主義，依靠穩健的財務狀態、不斷升級優化的投資战略、降本提效的數字化管理及科技賦能的產品競爭力不斷提高企業信用價值，在行業遭逢巨變的2021年。億翰堅信，在行業變局之下，美的置業這類財務狀況良好的穩健型房企將大有可爲。