作者：雪球RICHARD5168

$華南城(01668)$ $萬科企業(02202)$ 最近幾年有過逆向混改的民營地產公司包括綠城、萬科、華南城及建業地產，除了萬科A及H股同時上市外，其他3家均在A股上市。這4家上市公司在不同時期分別增發引入國企股東，目前各家公司的持股比例匯總如下：

其中（1）國企爲第一大股東的房企有3家，包括華南城、萬科及綠城，但大股東均不處於控股水平；（2）管理層爲第一大股東的只有1家，爲建業地產，而且持股比例處於控股水平，民營企業特徵依然明顯。

從股權結構上看前面3家的國企股東爲第一大股東，所以更有積極性去幫助企業脫困，助力企業發展，並在一定程度上逐步开始融合發展。第四家建業地產仍屬於典型的民企，經營上仍然是民營老板說了算，所以走出危機的速度最慢而且仍具不確定性。

從經營結果上看，2022年報前面3家保持盈利，並且已經逐步走出危機，華南城的PE爲8.17，綠城的PE爲7.16，萬科A的PE爲7.94，萬科企業的PE爲5；最後1家建業地產已經虧損，似乎仍在危機中掙扎。從經營範圍上看，華南城主要從事商貿、物流及地產；萬科的多元化和華南城類似，只是地產的佔比最大；綠城和建業主要還是以地產开發業務爲主。

從規模上看，華南城的市值56億港元，萬科A的市值1466億元，萬科企業的市值爲1255億港元，綠城中國的市值219億港元，而建業地產的市值只有4.19億港元。

綜合以上股比及經營分析，（1）華南城的商貿物流業務是政策鼓勵發展的方向，國企股東增持並達到控股（30%）的積極性最高，而且可能性最大；（2）與萬科及綠城相比，華南城目前市值及PB都比較低，彈性最大；（3）從安全角度上考慮，一旦地產行情开啓，我們在混改房企中首選華南城及萬科，其次是綠城.

本文作者可以追加內容哦 !