兩根大陽线，高高地在易居K线圖上豎起：7月31日漲18.37%，8月1日再漲37.93%。 

它源於一則重大利好消息。 

8月1日晚間，易居公告顯示，其境外債重組計劃已成功獲得超過82%債權人的支持，並已向开曼法院和香港高等法院提交呈請。 

按照市場慣例，獲得75%以上債權人支持是重組計劃的積極指標，符合進入法庭流程的要求。這意味着，易居的境外債務重組已實質性完成。 

這充分說明了一點，資本市場是用腳投票的。 

在債務暴雷聲四起的地產行業裏，絕大部分暴雷企業依然在黑暗中前行，而債務重組計劃通過的，乃鳳毛麟角。 

它們是易居和融創中國，一個上岸，一個靠岸。但縱觀整個行業，還有一批在債務重組路上的掙扎者。 

前幾天，從中央到地方，一系列利好消息，將加速房企債務重組計劃的推進。

（一）易居上岸 

在上岸之前，易居也是債務風暴大海裏的一員。 

上遊开發商面臨的流動性和債務風險，導致下遊企業受拖累。作爲行業裏最大的服務商，易居一邊是累積的債務，一邊是巨大的應收账款。 

2021年公司收入約88.65億元；利潤虧損約122.64億元，而2020年則是盈利4.39億元。到了2022年4月，易居正式出現境外債違約。 

如何解債？ 

易居企業集團董事局主席周忻看到多家房企拋出的化債方案，稱可以借鑑，但不能照抄。他進行了深刻反思，認爲易居是一家輕資產公司，要以最大的誠意、在力所能及範圍內設計出一套符合自身特點的方案。 

2023年4月，易居境外債重組計劃揭曉，重組對象主要包含2022年到期利率爲7.625%的優先票據與2023年到期利率爲7.60%的優先票據，合計本金5.98億美元，及阿裏巴巴持有的可轉換票據，合計本金10.319億港幣。 

針對這三筆境外債務，易居提供的方案是： 

一、擬通過股東供股方式籌集約4.8億港元，現金支付債權人的一部分本金和利息收益，並承諾大股東包銷； 

二、易居把最核心的兩塊資產的65%股權置出，即房地產數據與咨詢服務業務克而瑞，及在线房地產營銷服務業務天貓好房和樂居； 

三、易居拿出重組資產的15%股權，用於激勵經營管理層。 

這個方案最大的特徵是，易居直接一次性消除境外債，實現輕裝上陣。而幾乎所有房企的方案，也有一個共同特徵：債務展期，只是把債務延長了時間，但依然背債前行。 

無債一身輕，是爲易居的上岸。 

（二）融創靠岸 

在易居之外，融創中國的債務重組也取得了實質性的進展，實屬不易。 

7月26日，中國香港高等法院指示，融創中國計劃債權人的會議將予以召开，以考慮及酌情批准融創中國與計劃債權人訂立的計劃安排，時間定於9月18日。 

融創曾進入地產行業的四強，銷售規模攀升至3620億元。它一路高歌猛進之後，在2022年5月，一筆4億元美元債實質性違約，成爲暴雷房企的一員。 

2022年融創中國營收967.5億元，同比下降51.2%，歸母淨虧損約爲276.7億元，虧損較上年減少約105.9億元。 

孫宏斌是地產行業著名的不死鳥，他絕不躺平，下定決心化解危機。 

從3月份披露的90億元美元境外債重組方案來看，包括將境外債務分爲降槓杆、留債展期兩大板塊進行重組。 

融創中國計劃通過債轉股的方式置換約30億美元債務，其中包含10億美元可轉債、上限爲22億美元強制可轉債以及上限爲14.7%的融創服務股權。 

一個多月後，這個方案已獲超75%債權人支持。到了6月份，支持率達到了87%。這個速度，是白衣騎士孫宏斌應有的風格。 

爲了加速債務重組，孫宏斌在6月份又拿出了新的誠意。 

融創強制可轉換債券頭部轉股價由每股10港元降低至每股6港元，強制可轉換債券最低轉股價由每股4.58港元降低至每股4港元，融創服務最低換股價由每股17港元降低至每股13.5港元。 

由於融創涉及債務體量過大，孫宏斌在拿出部分優質資產抵債之後，其余債務只能做展期，展期的最長時間可達9年。 

實際上，債務展期也是行業化債最通用的做法。如：花樣年展期6.5年、旭輝展期7年、恆大集團展期12年，等等。 

但與它們相比，融創中國已經靠岸了，有了喘息的機會，开啓正常的生產經營。

（三）債務掙扎 

不過，在地產黎明前的黑暗裏，絕大多數暴雷企業依然在債務的深淵裏掙扎。 

它們不斷地展开自救，紛紛出台了化債方案，出售資產、債務展期、新債券置換、以股抵債、現金兌付等，糅雜在一起，進行排列組合。 

進入下半年，花樣年、中梁控股、中國奧園、中南建設等出險房企的境外債務重組計劃，均有了進展，但離“靠岸”還有一段很長的路要走。 

中國奧園境外債重組計劃已獲33.01%的債權人支持，中梁與境外債權人小組成員籤署重組支持協議，僅獲得38.5%債權人已同意。 

中南建設花了近一個月的時間，才將旗下美元債券JIAZHO 11.5 04/07/24的重組計劃債權人支持率從37%提升至48.6%。和債權人談判，注定是一段艱苦的歷程。 

在此之前，中南建設已收到關於相關清盤呈請暫緩執行的通知。如果正式的暫緩申請成功，這將爲全面實施重組提供必要的條件。中南建設方面表示，債務重組啓動從开始到持有者的批准，平均歷時1至2年。 

另外，花樣年也正與境外債券持有人小組，確定境外債務重組方案，但沒有時間表。 

然後，房企化債的進程裏，恆大永遠是一個繞不开的話題。從目前來看，恆大的境外債務重組計劃，仍有一大段路需要走。它首次跟境外債權人博弈，便因爲“債轉股”部分存在分歧而談崩，此後也一直未能達到75%的支持門檻。 

前不久，恆大補發了恆大物業財報、恆大三份年報、公布恆大物業134億款項還款方案、恆大汽車復牌等步驟。一時間，媒體爭相報道它的2.44萬元負債，拿它和多省的GDP相比較，連欠款的供應商名單都羅列出來了。 

據悉，恆大境外債務重組計劃相關表決會議將於8月22–23日舉行，方案能否達成，是恆大避免被法院下發清盤令的最後一項影響因素。 

而那些受到地產上下遊企業，也在掙扎與自救之中。 

目前，全築股份已披星戴帽，成了ST股，且常有股份被凍結；廣田股份被賦予風險警示，其重組進展公告已獲深圳中院的重整受理裁定；南通三建受恆大暴雷影響，最終走向了破產重組的境地。 

相比那些依然在債務重組路上掙扎的房企和供應鏈企業們，融創和易居無疑是幸運者。

手記：

地產作爲中國支柱產業，隨着政策東風落地，企業債務重組必將加速推進。

希望易居上岸後無債一身輕，周忻繼續做好地產服務生的角色；

希望看到融創靠岸之後，孫宏斌依然是個勇者無懼的白衣騎士；

希望在債務重組裏掙扎的企業，以自己最大的誠心換取債權人支持，加速化債；

最後，希望中國地產行業早日如《長安三萬裏》李白的那句詩：輕舟已過萬重山。 $易居企業控股(HK|02048)$

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