直到2021年業績報告發布，關於合生創展寧波杭州灣項目的停工風波似乎還未過去。相關論壇裏質疑聲此起彼伏。

另一邊，合生創展似乎並不缺錢，2021年還曾准備收購恆大物業。雖然最終協議終止，但至少說明合生創展是有底氣的。

這家老牌粵系房企的實力究竟如何？借着近期其2021年業績發布，今天槓杆地產“地產年鑑”欄目和杆友們一探究竟。

01

銷售額分化中增長，營收下降

2021年合生創展的銷售還不錯，銷售及預售合約出售的物業總額爲430.0億元，同比2020年的358.34億元增長了20%左右。

不過槓杆地產發現，合生創展的大本營“粵港澳大灣區”部分城市似乎銷售頹勢明顯。比如廣州2021年銷售額账面值108.33億元，2020年這一數字爲128.43億元，同比下降約15.7%。銷售面積也從2020年的57.03萬平米下降至40.82萬平米，同比降幅約28.4%。合生創展說這是因爲期內集中銷售現有樓盤而未推出新品所致。

惠州降得更狠。銷售面積從2020年的15.4萬平米腰斬到5.3萬平米，降幅約65.6%。銷售額也從2020年的16.6億元滑坡到5.55億元，大降66.6%。原因也是銷售現有樓盤而未推出新品。

在長三角主要城市上海合生創展的銷售面積也在下降，2021年爲33.2萬平米，同比降幅約33.3%；不過銷售額有所微增，比2020年漲了9.3%左右爲90.02億元。

北京、天津情況差不多，銷售面積同比降了24.4%左右爲30.56萬平米，但銷售額增長很大，同比增幅約67.3%爲219.1億元。主要是由新推出的金茂府、合生縵雲以及合生me悅熱銷，且銷售單價溫和上升所致——大都是豪宅產品。

營收合生創展和其他大部分房企一樣同比下降，爲307.34港元，降幅約爲10.6%；

毛利下降更厲害，同比降幅約39.8%爲131.4港元。可以看到2021年合生創展的銷售成本增加不少，同比增幅40.3%，高於銷售額增幅一倍左右。

投資物業公平值收益增長驚人，爲104.5億港元，同比增幅1268%。公告說主要是該集團其中3項可供出售的發展中物業轉撥至投資物業所產生的公平值收益，具體哪3項槓杆地產沒有找到。

此外合生創展的銷售及市場推廣費、一般及行政費用同比增幅也很明顯，分別達到49.7%、98%左右，數額爲14.42港元、59.25港元。合生創展說是因爲銷售推廣及售樓招商費用增加、員工薪酬福利增加及對慈善機構捐贈增加，另外也包含對其中一間聯營公司作出的減值撥備。

仔細看槓杆地產發現確實有幾項支出增加明顯，比如物業管理業務成本，同比增加約66%；基建業務成本，同比增加約91.4%；僱員福利成本（包括董事酬金）同比增加27.7%爲22.6億港元；聯營公司減值撥備30.12億港元。

值得一提的是僱員福利，2021年諸多房企忙着降本增效，人員優化，合生創展似乎還在逆風漲薪。

公告披露2021年該司共僱傭員工11775名，比2020年的11368名增加了407名。根據數據槓杆地產簡單計算了下，2020年合生創展的人均薪資爲15.6萬港幣，2021年則上升到19.2萬港幣。具體薪酬情況如何，歡迎合生創展的員工留言爆料。

02

毛利率、淨利率下降，短債佔比顯著增多

盡管營收數據降了，但合生創展的毛利率真是高，2021年爲43%，2020年更高爲64%。淨利率也降了幾個百分點爲33.7%，仍然很高。拿地便宜的優勢體現無疑。

以文初引發爭議的合生杭州灣國際新城爲例，2009年合生創展拿的地，折合每平米土地成本約891.95元，遠低於項目當前的售價約11800元/平米。

資產負債方面，合生創展2021年的總資產和總負債分別爲3462.34億港元、2332.05億港元，同比均上升了15%左右。負債總額的增長主要是因爲借貸增加。

從業績公告裏槓杆地產看到，2021年合生創展的流動負債中借貸確實增加了不少，爲285.2億港元，同比增幅約59.7%。其中銀行及財務機構借貸、商業抵押擔保證券均增幅明顯。看來合生創展2021年也在努力借錢。

基於此，2021年合生創展的財務成本其實是增加的，如下圖期內其總借貸成本爲75.09億港元，同比增幅13.5%。但因爲搞了部分成本資本化，所以其財務成本淨額同比下降。2021年合生創展的部分成本資本化額度爲58.77億港元，比2020年的48.48億港元多了21.2%。

融資成本方面合生創展總體不算高，根據業績公告裏的數據槓杆地產大致算了下，2021年其融資成本大概在5.6%左右，但發行的優先票據裏也不乏利率7%以上的。

於2021年末借貸還款時間來看，合生創展的短債佔比顯著增多，1年內爲309.07億港元，佔比26%，1-2年爲339.13億港元，佔比29%，兩項佔比達55%。

不過合生創展現金還比較充沛，截至2021年末，其現金及銀行存款363.12億港元，2020年末這一數據爲296.5億港元。

以三道紅线來衡量，合生創展爲綠擋房企，其中淨負債率爲70%，剔除預收款後的資產負債率爲63%，現金短債比1.05。

03

核數師辭任爭議

最後槓杆地產想說一個有意思的地方，相信部分杆友也看到新聞。就在今年初，距離其年度業績發布前2個多月，合生創展的核數師普華永道辭任了。

但關於辭任原因雙方的公开表態很不一樣。

合生創展稱與普華永道未能就2021財政年度的審計費用達成共識。普華永道則在其辭任函指出：在开展2021財政年度審計過程中，要求合生創展管理層就相關事項提供進一步資料，可是未就部分事項取得所需資料，因此暫時無法計劃並完成必要的審計程序。

主要包括：合生創展的若幹股權投資、物業項目的會計處理，及投資物業的估值，以及這些重大事項對合生創展的財務報表與相關披露的整體影響。

合生創展董事會則在公告中回應，雙方就2021財政年度的審計費用未能達成共識，所以普華永道要求就上述股權投資、物業項目及投資物業提供進一步資料，來確定會計處理及估值。

這一來二去的，很有意思。

綜上，從披露的數據裏，合生創展的優勢非常明顯，但頹勢也在顯現，不乏一些壓力，部分樓盤存在問題，從公开報道來看，不僅是杭州灣，其他地區也有。建議購房者在下手之前多渠道充分了解。（來源：槓杆地產）

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