國泰君安海外策略研究:久旱逢甘霖,港股地產鏈的彈性和節奏
1年前

 國泰君安研報表示,2023年上半年地產銷售修復趨勢放緩,新开工面積、施工面積、开發投資等指標保持負增長。商品房銷售較二季度末有所回落,整體弱於季節性,二手房成交面積同樣連續走弱。近期房地產政策確定新基調,中央政治局會議中關於房地產的表述提到要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策”。隨後北上廣深等一线城市紛紛響應。政策預期升溫,港股地產鏈或將迎來反彈投資機會。

【海外策略】久旱逢甘霖,港股地產鏈的彈性和節奏

地產景氣度有所回落,但政策預期不斷升溫,帶動港股地產鏈反彈。2023年上半年地產銷售修復趨勢放緩,新开工面積、施工面積、开發投資等指標保持負增長。商品房銷售較二季度末有所回落,整體弱於季節性,二手房成交面積同樣連續走弱。近期房地產政策確定新基調,中央政治局會議中關於房地產的表述提到要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策”。隨後北上廣深等一线城市紛紛響應。政策預期升溫,港股地產鏈或將迎來反彈投資機會。

地產政策催化下,港股是否有更好的投資機會?第一,所處位置上,港股地產鏈相較A股估值更便宜,投資機會更大。指數層面來看,1)上遊行業AH股重合度很高,板塊指數走勢極度相關,港股估值整體低於A股。2)中遊行業港股地產、物業估值明顯低於A股,其中房地產板塊AH溢價率較大。3)下遊行業港股家電、輕工制造板塊估值整體低於A股。板塊龍頭股層面來看,無論是AH兩地均上市的企業還是A股港股可比龍頭企業,港股較A股明顯更便宜,性價比更高。

第二,股價彈性上,根據歷史經驗,在每一輪地產政策催化下,港股地產鏈漲幅更大。回顧歷史地產上漲周期,A股地產公司的估值催化因素主要是行業政策環境,每次地產行業出現政策放松並落地的階段,上漲幅度最大,確定性較高。港股地產公司的估值對於政策放松也有一定的反應,但主要的上漲還是集中在盈利端兌現的階段,成交規模的提高是催化中國香港地產公司上漲的最直接的因素。2010年以前的兩次上漲周期,A股漲幅、估值提升大於港股,節奏基本相同。2010年後,港股漲幅、估值提升大於A股。A股政策放松期上漲,港股盈利兌現期上漲。

第三,行情節奏上,A股港股有所不同,港股上漲更多集中在中後期的業績兌現期,且顯現出更大的彈性。通過復盤我們發現,近10年來當地產鼓勵政策推出後,A股由預期推動上漲,港股節奏滯後,往往等到銷售、利潤等指標兌現後开始上漲,且價格彈性優於A股。在7月政治局會議對地產積極定調後,北上廣深等一线城市陸續表示“促進房地產市場平穩健康發展”,預計“認房不認貸”、下調存量房貸利率等政策將陸續落地,後續觀測政策落地帶來的業績彈性,港股地產鏈或將迎來投資機會。

風險因素:1)國內經濟復蘇不及預期;2)政策不及預期。

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