國泰君安研報表示，2023年上半年地產銷售修復趨勢放緩，新开工面積、施工面積、开發投資等指標保持負增長。商品房銷售較二季度末有所回落，整體弱於季節性，二手房成交面積同樣連續走弱。近期房地產政策確定新基調，中央政治局會議中關於房地產的表述提到要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。隨後北上廣深等一线城市紛紛響應。政策預期升溫，港股地產鏈或將迎來反彈投資機會。

【海外策略】久旱逢甘霖，港股地產鏈的彈性和節奏

地產景氣度有所回落，但政策預期不斷升溫，帶動港股地產鏈反彈。2023年上半年地產銷售修復趨勢放緩，新开工面積、施工面積、开發投資等指標保持負增長。商品房銷售較二季度末有所回落，整體弱於季節性，二手房成交面積同樣連續走弱。近期房地產政策確定新基調，中央政治局會議中關於房地產的表述提到要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。隨後北上廣深等一线城市紛紛響應。政策預期升溫，港股地產鏈或將迎來反彈投資機會。

地產政策催化下，港股是否有更好的投資機會？第一，所處位置上，港股地產鏈相較A股估值更便宜，投資機會更大。指數層面來看，1）上遊行業AH股重合度很高，板塊指數走勢極度相關，港股估值整體低於A股。2）中遊行業港股地產、物業估值明顯低於A股，其中房地產板塊AH溢價率較大。3）下遊行業港股家電、輕工制造板塊估值整體低於A股。板塊龍頭股層面來看，無論是AH兩地均上市的企業還是A股港股可比龍頭企業，港股較A股明顯更便宜，性價比更高。

第二，股價彈性上，根據歷史經驗，在每一輪地產政策催化下，港股地產鏈漲幅更大。回顧歷史地產上漲周期，A股地產公司的估值催化因素主要是行業政策環境，每次地產行業出現政策放松並落地的階段，上漲幅度最大，確定性較高。港股地產公司的估值對於政策放松也有一定的反應，但主要的上漲還是集中在盈利端兌現的階段，成交規模的提高是催化中國香港地產公司上漲的最直接的因素。2010年以前的兩次上漲周期，A股漲幅、估值提升大於港股，節奏基本相同。2010年後，港股漲幅、估值提升大於A股。A股政策放松期上漲，港股盈利兌現期上漲。

第三，行情節奏上，A股港股有所不同，港股上漲更多集中在中後期的業績兌現期，且顯現出更大的彈性。通過復盤我們發現，近10年來當地產鼓勵政策推出後，A股由預期推動上漲，港股節奏滯後，往往等到銷售、利潤等指標兌現後开始上漲，且價格彈性優於A股。在7月政治局會議對地產積極定調後，北上廣深等一线城市陸續表示“促進房地產市場平穩健康發展”，預計“認房不認貸”、下調存量房貸利率等政策將陸續落地，後續觀測政策落地帶來的業績彈性，港股地產鏈或將迎來投資機會。

風險因素：1）國內經濟復蘇不及預期；2）政策不及預期。

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