來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

碧桂園，會不會爆雷？很多人不愿意相信，也不敢相信，畢竟其體量太大了。然而，市場是殘酷的。

近日，碧桂園兩筆規模均爲5億美元的美元債未能在8月7日正常付息，這兩筆美元債的票息延期支付雖尚有30日的寬限期，暫未構成公开違約。

不過，碧桂園承認自己遭遇“階段性流動性壓力”。從9月起至2024年初，碧桂園還將面臨多筆債務集中到期的兌付壓力，總金額逾100億。

昨晚（8月10日），碧桂園披露一份較之前更爲具體的“盈利警告”，稱預期今年上半年淨虧損約450億元-550億元，且坦承“遇到了自成立以來最大的困難”。

就按最低虧損450億元，相較於碧桂園去年全年只虧損29.6億元及歸母虧損60.5億元，有過之無不及。碧桂園解釋說，受到房地產下行衝擊，公司結算毛利率下降，物業項目資產減值及匯兌損失。

碧桂園還說，面對行業極端困難的局面，公司千方百計开展“自救”：其一，保現金流；其二，削減开支；其三控股股東的支持，重點提及累計提供折合66億港元無息無抵押股東借款；其四，全力保交付、保信用。

雖如此，樓市持續下行探底似乎已超碧桂園預期。今年前7個月，碧桂園實現權益銷售額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%，其中7月單月權益銷售額121億元，連續4個月環比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

其反思坦陳說，對樓市下行深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力應對機制，對三四线及更低线城市投資比例過大、負債率壓降速度等潛在風險的認識不夠深刻，化解行動不夠及時有力。

碧桂園爲扭轉當前困局，已明確四條主要舉措：其一，全力保交付；其二，積極化解階段性流動性壓力，與各主要債權人溝通，並考慮各種債務管理；其三，保障經營有序开展；其四，加強特殊事情的組織領導，已成立由董事會主席任組長的專項領導小組。

從第二條看，碧桂園估計已做好考慮債務整體重組等方案，問題是相較於融創其他大型房企整體重組，其三四线資源較集中且質地要遜色得多，或成未來考慮債務整體重組選項的“攔路虎”。

截至去年底，碧桂園現金及現金等價物1282.8億元，而一年內到期總借貸約千億元，其中優先票據38.25億元、公司債260.8億元、可轉債近26億元，銀行及其他借款612.05億元，考慮到一年內應付的施工款，短債償付壓力艱巨。

針對第三條，碧桂園更像是給自己及市場打氣，截至去年底，碧桂園資產近3100億元，權益可售資源逾1.2萬億元，其中已獲取的可售資源9555億元。

實際上，碧桂園此次危機暴露前，已早有“似正常又不正常”舉動。從時間軸看，最早應始於今年3月，碧桂園創始人楊國強將“權杖”交給女兒楊惠妍，外界將之解讀爲“高周轉”落幕。

3月底，楊惠妍主導下的碧桂園，將58個區域壓縮到29個，收縮战线，極力想抽身三四线，並表達了積極投身一二线保安全的強烈意愿。

4月下旬，碧桂園官方微信公衆號罕見刊發在杭州濱江斥資28億元拿地信息，此後不久又分別在太原和佛山拿地多宗，耗資不菲，給外界傳遞其有實力在一二线不斷補倉的積極信號。

關於拿地，有人痛批碧桂園“膽子太肥了”，今年前七個月花了69.3億元拿地，卻不能按時支付到期約3億元利息。

拿到了地，誰敢墊資开工？不能开工封頂，怎么拿預售證？沒預售證，就不能出售期房，更沒有錢還債支付工程款，不能按時還久債，就幾乎借不到新債，這幾乎是死循環。

碧桂園此輪危機苗頭，應事發於7月下旬，多只債券集體大跌，市場一度莫名其妙傳聞碧桂園“大小楊”已到海外等，碧桂園內部回應“創始人楊國強與董事會主席楊惠妍都在國內且就在總部正常辦公”。

爲對衝負面輿情，碧桂園還披露多家財務機構向其提供35.83億港元、約3.89億美元雙幣定期貸款融資(附帶金額1120萬美元貸款人增額權)，爲期24個月，已對外表明其再融資仍較通暢之意圖。

這周一，碧桂園還提前兌付“20碧地02”回售近13.6億本金及利息。然而，同一天，8月7日，財新網等報道網傳碧桂園遭佛山催繳土地款，一石激起千層浪，同時又有傳聞說“佛山市副市長帶隊進駐碧桂園”等，但被碧桂園闢謠。

此輪對碧桂園極爲不利的傳聞集中爆發前夕，穆迪將碧桂園企業家族評級和高級無擔保評級由Ba3下調至B1，展望負面，理由是“合同銷售下跌、融資渠道受限，並且未來12至18個月有大量債務到期”等。

如今，碧桂園危機已擺在桌面上了，只是未公开爆雷而已。外媒近日曾刊文說，碧桂園債務規模恐超恆大。業內也評價說，如果救不了，破壞力是巨大的。

這家起家於廣東佛山順德的粵系房企，依靠“極限高周轉”模式短短幾年時間就完成了從一家區域房企火速躍升爲全國最大乃至宇宙房企，一度成爲“地產神話”，全國地產人都想從中取經。

前碧桂園CFO、執行董事吳建斌還專門寫過一本《我在碧桂園的1000天》，據說還賣斷貨了，其中就提到楊國強的激進擴張，遇上2016年起全國樓市輪動普漲紅利，啥都是正確的，碧桂園一度遍布全國主要縣城，備受爭議。

關於“高周轉”，據報道碧桂園內部有許多法則，以“4568”法則爲例，即“4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流回正，8個月再拿地”。

曾幾何時，碧桂園也成了陽光城、中梁控股等閩系、浙系等後繼房企成爲千億黑馬的地產信仰。近日，“最大追隨者”陽光城已被強制從A股退市，黯然離場。

懸崖邊上的碧桂園，還能撐多久？不過， 坊間傳聞8月底或9月初一线城市房地產市場將有大動作，但跟偏於三四线的碧桂園又有大關系？

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