「核心提示」“遇到了自成立以來最大的困難”，碧桂園如何“千方百計开展自救”？

作者 | 周 可

編輯 | 子 睿

8月10日，碧桂園（02007.HK）發布了一份長達四頁的公告，落款是現任碧桂園控股總裁莫斌。公告中，碧桂園提及了目前包括公司在內的，整個行業面臨的艱難現狀，並稱公司雖然“遇到了自成立以來最大的困難”，但也正“千方百計开展自救”。

事實上，房企融資難的現狀已經持續了三年之久，期間也有緩和，2022年5月被惠及的第一批三家房企中，就有“示範生”碧桂園的身影。

如今，境內外債券仍舊能如期兌付的民營房企屈指可數。碧桂園已堅持了近兩年，尚未發生實質性債務市場違約，算是撐到最後的民營房企之一。

但比起搖頭慨嘆，人們或許更想知道，作爲“示範生”的碧桂園，究竟要如何面對棘手的債務問題，還有那些仍在建設中的房子。

1、曙光到來以前

2021年上半年，全國樓市啓動新一輪調整，市場持續低迷超過兩年。

統計顯示，2022年，百強房企權益銷售額和權益銷售面積同比分別下降42.9%和48.1%。2023年一季度，全國多城樓市只經歷了短暫回暖。5月以來，市場萎縮程度超出業內預期，多數企業銷售連續三個月環比下滑。

另據不完全統計，截至7月31日，港股、A股中已有超過70家地產企業發布了上半年業績預告，其中約有44家預虧，佔比超過六成。

市場持續低迷，身在其中的企業大多陷入無法有效供血的困境中，碧桂園也不例外。但基於房地產行業本身的重資產、高槓杆特性，給房企帶來更嚴重影響的，還是境內外融資環境的持續惡化。

“公司一直在堅守，卻難言曙光。”碧桂園一位內部人士稱。2021年以來，國內房企接連違約，以旭輝、遠洋爲代表的示範性房企也曾遭遇風波。行業中債務和信任危機不斷蔓延，原有的融資渠道悉數收窄甚至關閉。在財經人士看來，碧桂園現在面臨階段性的流動壓力，並未大幅超出市場預期。

碧桂園方面表示，2020到2022年間，其有息債務的償還大部分來自公司內部自有資金。到目前爲止，碧桂園尚未發生實質性債務市場違約。近期，公司仍完成了“21騰越建築MTN002”“21騰越建築MTN003”“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計兌付本息規模58.9億元。

面對如今的流動性困難，碧桂園方面表示，將與債權人保持溝通，採取各種債務管理措施，以保障本公司的長遠發展。

此外，公司也將全力保障現金流安全，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業類沉澱資產；最大限度削減支出，加強費用管控，精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用。數據顯示，2017到2022年間，其銷管費用已經連續6年下降。

碧桂園方面對《豹變》表示，公司已成立由董事會主席楊惠妍任組長的專項工作小組，努力渡過難關。另據碧桂園方面統計，公司上市至今，楊惠妍及其家屬已通過借款、增持股票、購买債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元，且從未減持股票，其中向公司提供的無息無抵押借款累計折合約66億港元。

2、艱難保交付

剛剛過去的7月，樓市更是遭遇進一步的“低溫寒潮”。克而瑞數據顯示，今年7月重點30城新房成交面積爲1104萬平方米，創5年來同期新低，無論民營房企，還是央國企普遍銷量大幅下滑。

環境大勢之下，碧桂園集團總裁莫斌曾在月度會上強調：“區域總裁一定要把按時交付、完美交付，當成自己的首要任務。”碧桂園的大部分樓盤位於三四线及以下城市，企業的發展一直與城鎮化和居民居住條件的改善互爲支撐。

2022年，碧桂園連同其合營企業和聯營公司累計交付近70萬套房屋，交付量爲行業第一。2023年，碧桂園預計全年總交付70萬套房屋。上半年，碧桂園共交付房屋27.8萬套，累計交付面積3438萬平方米，依舊排在行業首位。

碧桂園方面表示，公司將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國範圍內項目的運轉，並完成保交樓任務。有接近碧桂園人士表示，碧桂園保交付應該不會有太大問題，目前其監管账戶上的資金基本能覆蓋這些項目完工。

一個容易被忽略的事實是，房地產的回款模式是長周期的閉環，不但強烈依賴融資資金的參與，銷售回款的運轉速度也相當快。而市場下行的背景下，三四线及以下的城市銷售更難。在這樣的客觀條件下，碧桂園能做到行業內第一的交付量，其實並不容易。

在面向投資者的港股公告中，碧桂園也在反思，其未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三、四线及更低线城市投資比例過大。今年3月，楊惠妍和莫斌都曾在2022年業績會上表示，未來碧桂園希望在三到五年內，努力把一、二线城市的貨值提升至與三、四线城市對半开。

不過，對於碧桂園來說，此刻更重要的是市場信心的重建。

多數分析人士認爲，碧桂園爲示範性房企之一，擁有較好基本面，淨資產足以覆蓋現有債務。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，碧桂園沒有搞非理性的多元化經營，沒有搞資本運作。其建議，基於碧桂園在一二线城市城鄉外圍和結合部，三四五线城市項目布局多的現實，可以通過城鄉融合發展、產城融合、鄉村振興以及保租房、租購並舉等方式，推動碧桂園貨值去化，穩定資產價格、穩定預期。

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