問道者 杜一用

與恆大的“保交樓”和碧桂園的“給些時間”相比，禹洲集團的償債計劃顯得非常實誠。林龍安拿出了一份債務重組方案，並把名下所有資產作爲擔保，體現出了滿滿的還款誠意。

現在如果許家印給債權人畫個大餅，給我十年時間，我一定把2.4萬億欠債逐一清償，誰會信？但如果許家印承諾，你們把債務打個我還得起的低折，我在能力之內分期償清。這樣的承諾或許還真有幾分可信度。就此而言，禹洲剛拿出的境外債務重組方案還真是誠意十足。

當然，禹洲的償債計劃前提是還得起。根據公开信息，截至 2022 年末禹洲境外債務規模約爲 68 億美元，境內債務規模約爲 123.1 億元，境外債務佔到了禹洲債務總額的八成左右，並且境內債務至今沒有發生任何違約。

不跟恆大的2.4萬億和碧桂園的1.44萬億宇宙級欠債對比，就是跟剛退市同是福建發家的泰禾集團和陽光城相比，禹洲債務的可償程度還是挺貼近現實。碧桂園的楊惠妍說“給些時間”，參照恆大，多數人應該都看得明白，不管許家印和楊惠妍的道歉有多大誠意，過去四十年房地產黃金時代累積下來的債務規模，就是再給他們四十年時間，恐怕也還不清，而且前提還要是中國房地產再保持四十年黃金時代的高歌猛進。這可能嗎？

相形之下，被打上高級知識分子烙印的林龍安顯得誠意十足。爲了避免失信被限高導致寸步難行，許家印和楊惠妍都趕緊辭了董事長職務。不是法人，企業還由他們實際控制，但企業要承擔的法律責任眼下至少落不到他們身上。林龍安卸任董事長可能是規避同樣的風險，但堵上董事長槍眼的是他太太郭英蘭。跑了和尚跑不了廟，林龍安應該不是那種可以把太太丟下不管的主。

林龍安是惠安人，有好多兄弟姐妹，家境不好。他1964年出生，本科畢業於集美財經學院。林龍安是那個年代挺稀罕的大學生，工作包分配，考上大學就意味着捧上了鐵飯碗。林龍安表現出那個年代非常少有的“學歷危機意識”，本科畢業後他馬上又努力着報考中國科技大學的研究生。拿着工商管理碩士學位，林龍安被分配到了廈門市財政局。

弟弟的一場大病難倒了林龍安一家。爲了救弟弟，林龍安不得不自己砸了鐵飯碗辭職創業，從开辦碎石子廠爲建築公司配套起家，1994年在金尚路成功开發第一個項目禹洲新村後，由此進入了中國房地產的黃金賽道。

禹洲新村在九十年代的廈門屬於偏遠郊區，邊上還可以看到農田。當時开發禹洲新村這個項目，林龍安手頭並沒有太寬裕的資金，拿郊區的地便宜一些。不過，林龍安看好廈門的未來，特區建設如火如荼，郊區變市區只是時間問題。基於這樣的自信，禹洲集團從禹洲新村开始，走出了一條房地產开發的康莊大道。2009年11月禹洲在香港上市，成爲廈門最早上市的房地產四大家族之一。

這一波房企爆雷的原因是相似的，基本上都始於加槓杆，爆於去槓杆。從禹洲的財報可以看出，林龍安的步伐還是走得比較穩健的。自然而然的，日積月累的冒進與穩健兩種不同經營風格在這波去槓杆大潮中遭遇了深度不同的危機。

表現在個體上，面對同樣的宏調背景，欠債2.4萬億的恆大和欠債68億美元的禹洲在償債能力上自是不能相提並論。禹洲的債務重組方案大致說來：用新債替代舊債，分短中長期三種，想盡快拿到錢的，債務折扣就要給低些。還款周期越長，折扣越高，如果選擇繼續與禹洲同甘共苦，那債務就不打折，但周期也不是無限長，最長10年。

企業運轉正常，有利共圖本息如期兌付理所應當，現在企業遇到了前所未有的困難，如果還要求企業分文不少本息照付，那最後只能把企業逼上絕路，結果很可能是債權和債務同歸於盡。債務人把可能用於還債的資產都擺到明面上，一看就有還款的誠意。

禹洲把未來10年可用於還債的全部資產和營收預算都擺到了台面上。截至去年底禹洲在國內 38 個城市擁有 172 個物業开發項目。未來10年這些項目所能產生的無槓杆現金流累計約爲 400 -500 億元，償還境內債務後，預計可以產生150-200億元的現金。

在投資物業方面，禹洲在全球擁有 41 處購物中心和寫字樓，其中 38 處位於境內，有32 處已經完工，有 9 處仍在开發中。這是禹洲租金收入來源，未來五年，禹洲將逐步出售部分投資物業，預計可以回籠110 -170 億元資金。

通過物業銷售和資產出售，禹洲可用於償還的境外債務總額估計約爲 38 - 46 億美元，預計到 2026 年前還有 15% -19%可動用資金。對此，禹洲假設，在若幹投資物業可按計劃出售和投資物業可以不低於規定底價出售的情況下，將優先考慮現有項目的建設和交付以及現有債務的償還。當機會出現且可獲得長期財務資源時，禹洲將考慮开展新項目，爲長期債權人和股東創造價值。

這算得上是國內爆雷房地產企業中最良心的償債計劃吧。

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