華泰證券發布研究報告稱，7月以來城中村改造被中央和國務院各部門多次提及，有望成爲未來城市更新的一個重要方向。該行認爲城中村改造是房地產行業向新模式轉型的必要一環，但其不會像棚戶區改造那般波瀾壯闊，而是更加源遠流長，對於超大特大城市帶來深遠影響。期待後續因城施策進一步發力，尤其是需求端政策進一步蔓延以及向更高能級城市拓展的速度和力度。看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

　　華泰證券主要觀點如下：

　　7月以來城中村改造被中央和國務院各部門多次提及，有望成爲未來城市更新的一個重要方向。

　　該行參考住建部《實施城市更新行動可復制經驗做法清單(第一批)》(2022/11/25)，精選其中5個案例，另外加上上海、深圳的2個案例，一共從七大案例入手，以更微觀、具體的視角，幫助投資者對新時代的城中村改造和城市更新有一個更清晰的認識。該行認爲城中村改造是房地產行業向新模式轉型的必要一環，但其不會像棚戶區改造那般波瀾壯闊，而是更加源遠流長，對於超大特大城市帶來深遠影響。具備資源優勢的地方國資有望優先受益於此次政策推進，尤其是那些深度介入本地城市更新進程的核心城市國企。

　　國企主導，拆整結合，單項目投資額差異顯著。

　　總結來看，各城市改造案例堅持市場化原則，絕大多數由國企平台公司主導，因地制宜、創新模式。改造模式方面，部分項目採取收儲(或收租)改造的模式，如深圳、成都、重慶、蘇州;部分項目爲拆除新建和整治提升並舉，如上海、沈陽、合肥;所有案例來看，不存在純拆除新建類項目，注重歷史建築的保護。投資額方面，涉及拆除新建的項目投資額較高，單項目整體投資額可能超百億元;只進行整治提升的項目投資額較低，單項目改造額可能不超10億元;當然，投資額還與項目佔地面積直接相關。

　　資金來源豐富，投資回收期較長，市場化主體參與路徑多元。

　　資金來源方面，七大案例出資方包括財政、國企平台、市場化主體、集體組織、居民自籌、商業銀行、政策性銀行。收回投資方面，涉及拆除新建的項目能夠利用商品住宅的銷售回款結合商業地產的經營收入，部分項目通過區域內儲備地塊的聯動开發(如沈陽、合肥)平衡資金，但由於拆遷補償和改造工程相對復雜、非標，回收期較招拍掛开發項目更長;不涉及拆除新建的項目只能依靠收儲(收租)資產的經營收入，回收期預計更長，或達到4-10年及以上。市場化主體參與路徑方面，模式比較多元化，既可採用輕資產模式作爲項目的總承包方或代建代運營方，也可採用中資產或重資產模式。

　　其它案例：資金、土地、審批三方面支持社會資金參與。

　　除了以上總結的案例之外，該行注意到在住建部《清單》中，還提到三類有利於吸引社會資金參與城市更新的做法。1、構建多元化資金保障機制：鼓勵財政設立城市更新專項資金，爭取國开行貸款，聯合房企和保險公司設立城市更新基金，減免行政事業收費;2、完善土地政策：鼓勵零星用地整合利用，用地指標彈性配置，給予存量用地用途轉換過渡期;3、優化審批流程：簡化低風險工程建設項目審批要求，建立城市更新項目審批“綠色通道”。

　　7月政治局會議顯著提振了房地產行業的政策預期，住建部的積極表態是政治局會議新定調下的明確調整，該行期待後續因城施策進一步發力，尤其是需求端政策進一步蔓延以及向更高能級城市拓展的速度和力度。該行看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

$大龍地產(SH600159)$ $京投發展(SH600683)$ $京能置業(SH600791)$

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