在2月時，我們討論了領展CEO王國龍的供股計劃令股價大跌，投資者無辜的躺槍被重傷後，領展CEO稱自己拿出1034萬港元參與供股認購，看似CEO與公司共同進退？看好中長期發展？

實際上，領展的投資者已對這位CEO忍無可忍，這位CEO的年薪爲7710萬元，參與認購的金額僅味王國龍1.6個月的薪酬。

所以，這根本不算是大手筆的認購，也更算不上上看好公司。反倒CEO王國龍一直在給公司帶來負面的影響。

在領展提出供股計劃後，領展股價連跌整整半年的時間，配股以來已跌去32%。投資者被動損失慘重，而供股計劃與CEO王國龍有最大的關系。

至於領展爲何要供股融資？簡單而言，供股融資是投資者在爲王國龍的錯誤決策买單。

由於現金流的枯竭，領展在今年2月時，通過供股的方式，以認購價62.8港元折讓29.6%，以籌集188億港元。其中，40%至50%的錢都將用於償還債務。供股可將負債率降低至20%，將供股得來的錢還掉今年70-80億的現有銀行貸款。

現金流的問題主要由於去年底，領展以128億港元买下新加坡郊區的零售物業，而正是這筆新加坡物業的交易，導致領展的現金流陷入危機。

當然，由於近幾年香港的商業地產收入下滑，領展擴大業務範圍是合理的。

但近幾年新加坡的地價已經漲了不少，尤其這是商業地產，看美國就得知今年商業地產的入住率有多慘。

而且，按常理來說，一家運行多年的房地產公司應該更清楚知道自己的账面資金和資產負債情況。

不該做出收購一項物業，導致公司現金流幹枯的還不上貸款，最後提出供股計劃，導致股價大跌半年，重傷投資者的利益。

何況這是一位年薪7710萬的CEO做出來的事情？有多少企業的CEO账面薪酬都達不到那么高？相信他的薪酬應該超越了90%的CEO。

根據港交所披露，在8月3日，CEO王國龍減持了2月參與供股所有的股份，以及6月時被授予的所有股份，一共減持107.5萬股。減持均價爲42.39港元，這僅比2月時的44.2港元供股價低了4%。

供股是爲了解決王國龍錯誤決策導致現金流的問題，當時是一起供股，而在半年後王國龍就自己把供股的全部股份都減持，這還能讓投資者信任什么？

即使低於供股價都要減持，這更加表明CEO王國龍對公司已經失去信心。

在供股事件後，CEO王國龍被罵了半年時間，做了錯誤的決策拉上投資者买單，接受採訪也是頹廢的回答。索性擺爛在股價低位都要減持，這是不是領展CEO將要換人的信號?

CEO先跑，是不是存在物業重估風險?

另外，也有一種說法:

在二級市場，人們最常用的投資判斷指標之一即市盈率PE，此相對值用來衡量股票價格的高低，PE越高，感覺股票越貴。

而在對物業估值時，一般是用Cap Rate(資本化率)，Cap Rate=1/PE，是PE的倒數，Cap Rate與物業價格成反比，Cap Rate越高，物業價格越低。所以可以這樣說，越保守的會計手法就是用越高的Cap Rate，投資人看到報表上的物業估值自然更低。比方說，希慎旗下商場（人流亦不俗）的估值Cap Rate達5.25% to 5.50%。香港置地（Hong Kong Land）的中環核心地段商場（今年上半年旗下租戶的生意也在強勁增長）也涉4.5%Cap Rate。

而領展就旗下香港商場的估值設了「似乎過低」的Cap Rate，僅爲3.1%至4.5%左右。換句話說，如果未來利息進一步上升，領展的商場價值比以上其他公司的更容易要往下重估。那爲什么領展在會計手法上要比較進取?陰謀上想，就是以前爲了更容易推高股價，當宏觀環境順風順水時，高管跟小股東都开心。但是現在宏觀明顯逆風，加上最清楚公司的CEO先跑了，那是不是代表領展還要面對之前物業估值過於進取，往下的重估風險呢?

結語

當公司管理層與股東的利益不一致時，這即是最大的利空。

不知道領展管理層還記得自己曾榮獲了“整體最佳投資者關系公司”的獎項嗎？

說實話，股價不好時，公司更需要投資者關系做點事，多跟投資人聊下基本因素和公司前景，即使最後對股價幫助不大，但起碼也算心理安撫投資者。

而不是簡單的一句，”有關於CEO王國龍的減持，這是出於個人財務需要。”就解釋完畢。

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