最近香港長江集團低價賣房又刷眼球了，房子這個東西卻是很詭異，你說他是資產，全民搶房，沒房子都不好意思跟別人打招呼。說它是消費品，全民都拋棄房子，多留在手裏一分鐘好像就是大包袱。上漲的時候人人都盼着上車，不上車就似乎錯過一個億。下跌的時候，從縣城到北京，好像房子都沒價值了。那么再靈魂拷問下，到底老百姓需要不需要房子呢？可能這個周末李超人給了大家一個相對確定的答案，7折賣房，3萬人認購。

再看看具體情況，實際這次長實集團只推出來626套房子，相當於大約48人搶一套。因爲低於周邊均價7折，所以賺足眼球。戶均面積大概23平。小面積，有價差，是這輪促銷的重要賣點。不過我們認爲這個更像一個廣告效應。不過大家先別激動，就算打七折，23平米，單價也不便宜，大約15萬一平米，也要300多萬人民幣一套了。所以你以爲的促銷可能只是別人家的促銷，同時這也讓大家看到了HK老百姓的購买力，300萬一套的房子跟搶白菜一樣，3萬多人排隊上。李老板的降價實踐似乎給大家論證了一個東西，不是房子不好賣了，而是價格還沒跌到老百姓的心理區間。想买房的人還是很多的。HK更多代表中國一线城市的現狀。看似全國房子都過剩，但是核心城市的購房需求依然存在而且巨大，但是必須要买賣雙方要達到價格均衡，他們才可能出手購买。畢竟從絕大多數老百姓的角度來說，能有自己的房子，總比租房強太多。租賃制度再完善，也都想擁有自己的。不用天天聽自媒體瞎忽悠去租房，流量大V沒有一個租房的。基本都是忽悠頭腦簡單人士的。

言歸正傳，既然降房價效果這么立竿見影，爲什么官方層面不主導降低房價？可以降首付，從3成到2成甚至1成，甚至認房不認貸。當然利率也可以7折。但是房價官方或明或暗都維持在一定水平，甚至不允許降價。從維持經濟運行的角度來說並非官方不想降低房價，都知道以量換價薄利多銷的道理。畢竟現在很多地方都揭不开鍋了，公務員工資打折發，公交司機甚至老師的工資都發不出來了，能快速回款自然不想放過。降低房價現在有幾個風險是全國和地方都無法承受的。當然這裏指的是指導價，也就是那個影響地價的因素。

1、全國39萬億存量房貸，是銀行最優質的資產。如果降價導致主動棄貸的客戶增加，會導致銀行產生大量壞账，被迫賤賣資產止損。

2、大量銀行理財、信托資產的底層資產包跟房產有關，一旦房子降價，資產包跟隨跌價，那銀行理財、信托等資產淨值就會跟隨下降，甚至很多資產就要暴雷。對金融系統衝擊嚴重。

3、全國60多萬億城投債，多數以土地房產作爲抵押品。如果形成房子降價預期並且實質性下降，那么抵押品估值就要重新計算，城投必須補充抵押。現在很多城投都揭不开鍋，恨不能繼續抵押土地房產獲得資金續命，讓他們怎么補充抵押資產。不能補充就產生信用違約，然後就是出借方啓動資產拍賣流程，這就是引爆城投債的導火索。

4、從全民的角度來說，房產是很多居民和企業的重要資產。他們需要抵押房產土地獲得流動資金，或者經營或者還債。現在維持指導價穩定，銀行也可以放更多貸款給他們，一旦降低價格，等於全民降槓杆。本來現在大家都躺平不動，這樣就更沒動力了。簡單來說一套房子抵押100萬還可以，但是突然降價只能抵押80萬了，估計很多潛在貸款需求就沒了。

5、另外房子作爲普通老百姓位數不多能上槓杆的地方，自然是能多讓他們貸點款最好，高點的房價，是給老百姓上槓杆，促進貨幣流動的重要一環

綜合以上因素，不難理解爲什么降首付，降利率都可以考慮但是就是不能降房價。我們認爲管理層才搞一個小步慢跑的測試，先降低這幾樣，然後尋找新的可以加槓杆的東西，如果找到新的經濟增長點，自然降房價的障礙就消除了，可以緩慢降低房價，以滿足更多老百姓的自住房需求。最後我們還是提醒一下想买房的朋友，首先要看自己是不是有真實需求，其次呢要看看自己所在城市。一线城市不用想，平均房價很穩定，而且大概率是個逐漸擡升的過程，不要天天看自媒體瞎忽悠，北上廣深跌成狗，實際去中介看看試試。有沒有白菜價的房子。李老板7折就搶瘋了，那些宣傳北京房價腰斬的自媒體，多想想是爲什么。下邊是最近1年北上深平均房價走勢，大家可以自己看看，別天天聽自媒體瞎忽悠了，多看數據少看視頻

從圖表不難看出來，上海平均數據最穩，幾乎一條直线。平均價格幾乎一直維持在7萬附近波動。如果想着一线城市房價回歸到多年前，客觀來說是不現實的。當然如果從網友愛聽的角度來看，可以說腰斬再腰斬，問題是售樓處或者二手房東是不是聽自媒體的。現在唱空房價才有流量，你要是敢實事求是的說，那不好意思，就是开發商的走狗。其實我們這裏並不是唱多地產，只是拿一线的出來做個客觀分析，不要忘記全國最大的开發商是誰，土地不降價，指望房子無限降價，還是多想想，如果你是开發商，會高價拿地，低價賣房？寧可不幹也不虧錢上。

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