一號說：自渡者有天渡

從去年底到今年一月开年來的一系列重要會議表述中，不難發現“穩”字成爲2022年樓市調控的主要目標。不但在2017年後重提“房地產是支柱產業”，而且加上了“住房更是居民的消費”定調。顯然，堅持穩字當頭、穩中求進，促進房地產業良性循環和健康發展，已然是2022年房地產發展的主要任務。

政策基本面底定發展大局，行業企穩格局有望迎來新機。

在這一現實環境與預期調節之下，典型房企也大多在謀局、思變，力圖轉危爲安，紓困復蘇。近期，港股上市房企祥生控股（02599.HK）傳出了幾個積極地信號，一是達成美元債交換要約，主動化解美元債到期危機；二是完成資產收購與出售，有效優化物業與投資結構；三是以真實需求爲樣本，驅動產品、服務煥新，保交付更保服務。

美元債自救行動 警報解除

去年以來，美元債幾度成爲觀察房企資金鏈與債務平衡的風向標，暴雷房企多由美債不穩而起，反觀正常經營房企則大多債市平穩，這其中美元債市場的主動管理就顯現出了段位。

1月18日晚間，祥生控股發布公告，董事會欣然宣布，於二零二二年一月十八日，Xiang Sheng Overseas Limited及本公司交換任何及全部未償還二零二二年票據的要約（統稱「交換要約」）的所有先決條件已獲達成，且交換要約已完成。因此，根據交換要約有效提交作交換及獲接納的二零二二年票據已被注銷。

此前正是由於這筆美元債臨近，導致信用評級下調。此次達成交換要約，無疑將使得祥生控股的流動性壓力得到有效緩解。

因爲該筆優先票據總金額3億美元、票息12.5%，屬於祥生控股2022年須償還的三筆美元債中金額最大的一只，而且也是到期日最早的一只，在沒有落停之前，市場有所疑慮也頗爲正常。

爲此，惠譽也在公告發布前曾給予祥生控股下調評級，給出的理由是，“鑑於未來五個月內沒有足夠的現金償付大規模到期資本市場債務（尤其是1月23日到期的2.92億美元債），該公司的信用風險高企。”

由此可見，該筆美元債在評級機構心目中的分量。反過來說，等到如今祥生控股已有應對方案，在危機到來之前成功解除警報，其在評級機構那裏失去的分，在債市和股市中也應當贏了回來。從另一個角度來看，祥生控股的這筆美元債得以成功完成交換要約，也能說明投資人仍對這家老牌浙系房企抱有信心與期待。

事實上，今年和明年實爲美元債到期高峰期，其中尤其以今年爲甚。但除了當下已順利完成交換要約這一筆，祥生控股僅有2筆美元債在手，可以算是同類房企中，境外持債規模很小的一家地產开發企業。

Wind數據顯示，截至2022年1月19日，房地產存量美元債有592只合計本金余額爲2033億美元，其中2022年到期的有582億美元，佔比達28.6%。而在2022年到期的房企美元債中，1月到期規模最大，達到74億美元。

而從去年以來頻發的美元債違約現象曾一度令市場擔憂，疊加到期規模大有形成美元債“堰塞湖”之勢，好在包括祥生在內多數房企均已开展自救行動，挽回市場信心，上周三开始在空頭狂歡近一周後，地產美元債迎來大幅反彈。

兩筆資產交易 優化物業與投資結構

在化解美元債壓力的同時，祥生控股也在資產端發力，通過兩筆股權交易，進一步優化物業與投資結構，同時也爲緩解資金緊張提供支持。

1月17日，祥生控股公告，旗下間接全資附屬公司作爲賣方與买方訂立股權轉讓協議，出售目標公司51%股權，交易代價爲4.87億元。

此次出售的目標公司杭州濱拓企業管理有限公司，主要資產爲一幅位於杭州市西湖區面積爲96,162平方米的住宅用地，擬用作住宅开發。目前，該土地項目尚未开始开發。

與此同時，祥生控股另一份公告顯示，其間接全資附屬公司杭州東鈺企業管理有限公司，收購杭州迪蕩投資管理合夥企業（有限合夥）的7.3258%權益及待售債務，合共代價爲5.59億元。

杭州迪蕩主要從事股權投資業務，主要資產爲透過紹興祥生弘升房地產开發有限公司間接持有位於紹興市越城區東湖鎮一幅面積爲106,509平方米的住宅用地項目开發。截至目前，該土地項目尚未开始开發。

也就是說，祥生控股一來一回兩筆交易，前一筆獲取流動性，後一筆則更好控制項目开發，增厚資產價值。

稍早前，祥生控股還有一筆股權交易，將旗下浙江向日葵健康產業發展有限公司（簡稱“向日葵健康”）23.8%的股權進行了轉讓，總代價3.37億元。

向日葵健康主營養老服務、健康管理等大健康業務，截至2021年底總資產11.5億元，資產淨值爲6.8億元。因還在培育期，暫未有收益。料該筆股權轉讓將爲祥生帶來約1.75億元收益。

目下通過資產騰挪回籠現金已成爲房企常規操作，祥生顯然也不例外，而這也是當前除了銷售之外最爲穩妥的舉措之一。細看祥生控股當下的這波操作其實不難發現，當下房企在置換資產的過程中，逐步盤活與優化結構已是大趨勢。

去年全年業績正增長 四季度連續3個月單月環增20%

除了美元債的最新進度與近期幾筆交易獲得市場關注，近期關於祥生祥生實業持有的一家名爲浙江弘源創業投資有限公司（以下簡稱“浙江弘源”）的公司也被頻繁關注，原因是一張在網絡上流傳的“凍結情況”文件。

對於此情況，外界猜疑頗多，甚至有傳言此與祥生經營發展相關。對於此事，祥生方面則回應媒體，該事項源於涉訴過程中發生的部分股權凍結，系原告方申請的訴訟保全所致，並不代表該案件已獲得最終判定，“公司在積極應訴的同時也保留反訴權利，並堅信法律公正。”

從公开信息來看，這種法律糾紛頗爲常見，並不是一旦發生股權凍結就危機企業“生命线”，只是企業之間一起正常的訴訟而已，與之相比還有不少房企被列爲“被執行人”不也一切如常？

比起在傳言中捕風捉影，更關鍵的還是要看銷售業績和現金流狀況。

數據顯示，2021年全年祥生控股實現權益合約銷售額約爲803.4億元，權益銷售合約建築面積約爲589.3萬平方米，平均合約售價約爲每平方米13633元。

超800億元權益銷售額，無疑爲祥生銷售回款提供了有力支撐，也爲現金流穩定鋪墊了基礎。

實際上，2021年規模房企平均目標完成率不到90%。這說明2021年房企普遍遇到“坎”了，那么誰能率先走出谷底，誰就能在未來的峰回路轉中贏得先機。

從近期公告中顯示，2021年12月，祥生控股實現權益合約銷售額約爲65.2億元，環比增長19.5%，權益合約建築面積約爲45.3萬平方米，環比增長12.6%，平均合約售價約爲每平方米14391元。

值得一提的是，這是祥生控股自去年10月以來，連續3個月錄得權益銷售額增長，且單月環比增長率均保持在20%上下。

順勢而爲，轉圜到2022年开年，祥生的銷售業績有望繼續保持穩健。

而在保交付方面，去年祥生控股實現全年交付超40000套，线上服務平台“祥生會”累計注冊用戶已超70000人次。

從去年四季度起祥生發起一場“優家行動”已接連落地，從入戶保養、社區換新、服務升級三大維度切入，小到業主戶內油煙機清洗、地板保養等服務，大到社區內公共空間及設施優化，祥生力圖從細節打動業主，也爲真實的客戶需求提供顆粒度服務。

聚焦產品與服務質量提升從來不是一句虛話、套話，在“增信心、防風險、穩增長”的房地產發展格局當下，這應當成爲房企的看家本領才是，因爲“房住不炒”是總基調。

在1+1+X战略的引領下，近年來祥生控股集團逐步實現了土儲結構的優化與布局的完善，進一步鞏固於浙江省及泛長三角區域的市場領先地位，已在市場建立了良好的口碑及優秀的品牌形象。隨着產品與服務的迭代升級。未來，充足、高質量的可售資源及高效的運營效率，也有力持續支持公司銷售表現及補充有效現金流，並最終轉化爲實實在在的業績表現。

2022年，相信隨着該公司的持續穩健經營，公司債務結構進一步優化，流動性穩定向好，拋开各種“雜音”，投資人對祥生控股集團未來發展也會越來越有信心。

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