曾經的宇宙第一房企碧桂園，終於承認出現階段性流動壓力。而且，仍未支付應該於8月7日支付的兩筆美元債的票息。

從7月31日，碧桂園發布公告稱，截至2023年6月30日半年度可能錄得未經審核淨虧損。

這個中國民營地產的老大哥，就層出不窮的被爆出暴雷的消息。

苦苦支撐了8天，這條最新的消息，無疑是對地產行業的又一次地動山搖，隨之而來的，是碧桂園股價的大跌。

寥寥數語，卻威力巨大。如此動蕩會對碧桂園的項目造成什么影響，如今的海口項目又是何種情況？

單單老碧在海口最大的項目“中央半島”，戶數就超過1.15萬。這龐大的客戶群，接下來該怎么收場。

作爲海口體量超5500畝的超級大盤，如今的碧桂園中央半島，是何種場景。來到碧桂園中央半島的售樓處，映入眼簾的是如今海口新的網紅打卡地，“拾貝公園”，同樣也是由碧桂園开發建設的。

寬敞的道路，純白色“阿那亞”風格的布景裝飾，配合着一望無際的碧海藍天。

不同於原來的高周轉，交房前幾天才开始火急火燎的種樹栽花，建房子前倒是把生活氛圍整到位了。

項目旁的兩處門崗，均有保安值守，馬路中間還能陸續看到打掃衛生的阿姨，一切還算正常。

售樓處目前依舊是正常接待的狀態，工作日的下午，來看房的人也不在少數，光是沙盤處，就站着三組客戶。

據了解，碧桂園中央半島至今已來到了开發的第十個年頭。

住宅產品僅剩最後一處地塊還未开售，其余地塊均已售罄，而海辰府和君瀾灣，將於今年年底交房。

而明年交房重點的四大地塊，分別爲住宅產品海川府和海瀾府以及疊拼別墅雲璽台和望曦台，計劃將於明年年底交房。

售樓員表示，如今在售的僅有疊拼別墅”逸璟台“，從150-350的產品均可選擇，單價爲2.8-3.3萬之間。而看中住宅的，則需要等到十月份”海淳府“的开賣。

且不說接下來的項目能不能如期开售，碧桂園如今的重點，首先是要保證這批待交付的房源，能如期交房。

據了解，碧桂園中央半島沿着新埠島約12公裏的海岸线，共开發了25個苑區，總計超11500套物業。

截止至2022年底已交付約8000套物業，已經有約2萬人入住於此。

目前至少還有3500套物業處於待交付狀態。

從售樓處門口，發現距離拾貝公園最近的，計劃於明年年底交房的海川府，似乎沒啥大動靜。站了15分鐘，項目現場的工程電梯，也遲遲沒見啓動。

再換到另外一個角度，除了緊鎖的工地大門，也未見到有施工的隊伍在作業。但是仔細聽，還是能聽到有鋼筋敲打的聲響。

繞回到售樓處東邊的海景企業獨棟商業，往後走就是明年交房重點地塊的海瀾府和雲璽台、望曦台。應該是出於安全的考慮，道路已經被圍擋封上了，看不到內部的施工狀況。

碧桂園，快扶我躺下？

雖說售樓處內還是一片歲月靜好，但是總部碧桂園的危機早已是暗藏洶湧。

起因來源於，7月30日，港股公司碧桂園服務在公告中透露，董事會主席楊惠妍擬將所持的20%股權捐贈給國強公益基金會（香港）有限公司。

不少人認爲這是碧桂園在轉移資產，規避即將到來的暴雷風險。

因爲，國強公益基金的創始成員是楊惠妍的妹妹楊子瑩，值得注意的是，這個基金承諾，10年內不會賣出受捐股票，且投票權委托給楊惠妍。

也就是說，如果單純從股權持有比例看，碧桂園服務已然易主。不過從投票權看，控制權依然在楊惠妍手中。

捐了，好像又沒捐。

緊隨其後，7月31日碧桂園發布公告稱，截至2023年6月30日半年度可能錄得未經審核淨虧損。碧桂園董事會稱，爲了確保現金流安全，將積極考慮採取各種對策。包括但不限於壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。

言辭之中，除了大聲呼救，還盡顯躺意。

這不，就在昨日業內傳出的最新消息，碧桂園出現階段性流動壓力。也間接默認了曾經意氣風發的老碧，要躺平了。

一直以來，碧桂園就以高周轉的圈地玩法穩居房地產銷售額榜首，從某種程度說來，老碧對房地產市場，甚至整個經濟體系的影響力都舉足輕重。

如此境地，是要和恆大攜手，上演一出“難兄難弟”的大戲嘛。

2018年以來地產大佬經歷了什么？

1、地產圈的老人都知道，以前的很多年裏，萬科都是地產的龍頭，是無可爭議的老大。但是，萬科突然在2018年“ 躲起來 ”了。
你們還記得2018年那一年轟動全國的“ 活下去 ”這條新聞嗎？？

2018年，那一年全國的樓市超級火熱！基本上，無論是一线城市，還是二线城市，還是小縣城，房價都在漲！！但，就在這個時候萬科總裁，突然开了一個發布會，整個發布會的主題是“ 活下去 ”。因爲，萬科當時在全國樓市都大熱的時候，突然大潑冷水。直接說房地產的黃金時代已經過去了。接下來，活下去才是大家的第一目標。“ 一句活下去 ”，以當時萬科的地位喊出來，你們知道多震撼嗎？？一時間震驚了幾乎整個中國的媒體。也就是從那時候开始，萬科突然停滯不前了，开始勒緊褲腰帶過日子 。漸漸的大家也就聽不到萬科的聲音了。

以碧桂園爲例子。
2013年的時候，碧桂園的銷售額也才1060億；
2014年這個數字是1288億；2015年是1402億！！但是，後面一下子碧桂園年銷售暴漲到了2018年的7000多億！2019年還是7000多億！
2020年還是7000多億！！2021年也一樣！！
你們很多人都只知道恆大是瘋狂高槓杆的代表，但其實碧桂園一點也不差，瘋狂加槓杆那是跟恆大直接齊名的。甚至全國樓市著名的高周轉制度就是碧桂園發明的，鼎鼎大名的“4568”法，就是拿地4個月賣樓5個月回款6個月現金流回正，8個月再投資。根據金融專家計算，嚴格按這種方法滾動操作，一筆資金可以利用3~4次，1億元的投資可以在2年內做出超到100億元的銷售額，等於無限擴張方法！從1億，槓槓十倍到10億！在槓槓！直接變成了100倍！100億！簡直就是離譜。因爲這套玩法，碧桂園的銷售額暴漲，彎道超車，連續6年成爲了宇宙銷售額第一的房企。

3、你們知道它們是靠什么賺錢嗎？？
你們不會真的以爲房企是靠賣房子發財的吧？恆大碧桂園告訴你no！它們是靠儲備土地發財的。假設房價上漲1倍，炒房客就發大財了，因爲炒房有3倍槓杆，房價漲1倍等於本金漲3倍。那你知道房企的槓杆是幾倍么？10倍槓杆，近乎成了行業標配，這還僅僅只是明面上的貸款，而沒有透露的，或者說桌子底下的沒算入在內的，我們都猜不到！就是因爲房企到處玩貸款，無限槓杆的玩法。所以最後迫使我們的央行不得不壓制和縮減對房企的貸款。

房企正常銷售住房，毛利確實只有10%，這點錢能賺錢？頂天了不虧本，或者說勉強夠給員工發工資就不錯了。但只要房價上漲10%，那么房企本身的資產就可以直接翻倍！假如不繼續买入新土地，那么這么多錢，就全部都是淨利潤！但是如果房價上漲100%，那么房企的利潤會。會因爲儲備土地的升值，而變成無數倍的暴利！3倍？5倍？10倍？呵呵，你們都小看了。

上圖數據顯示，2015年之前碧桂園都還是老老實實的。但是從2016年开始，碧桂園瘋狂的开啓超級槓槓。無限的儲備土地。然後隨着房價的上漲，碧桂園的股價在2016年直接翻了15倍！是因爲碧桂園當年淨利潤真的賺了幾千億嗎？沒有。但因爲超級槓槓的原因，人家的資產，土地儲備，是真的等於漲了這么多，一下子翻了無數倍。所以房企的賺錢邏輯，並不是靠賣房賺錢，你那點10%的利潤頂天了也就夠人家發工資。房企真正的發財之路，暴富之路是年年买入土地，年年开發土地。正常年份，只要保證自己夠發員工的工資，不倒閉就行了。始終保持一定的土地和庫存樓盤規模，然後默默等待。只要等到房價暴漲，那就一筆暴富。恆大，碧桂園！就是這一套玩法！！

這種玩法，任何人都知道有利有弊。房價暴漲的時候，財源滾滾進來。但是，一旦碰到房價橫盤，或者下跌的周期，那就萬死無生。結局，你們現在其實已經看到了！恆大，碧桂園暴雷了！一個負債2萬多億，一個接近負債2萬億。加一起差不多等於上海，北京一年的gdp。而4年多前，那個率先在全國喊出“ 活下去 ”的萬科，被無數人嘲笑的那個人，在碧桂園宣布暴雷的第二天卻宣布，重返北京！以27.4億！拿下北京的地塊！重返北京！重新回到人們的視野。碧桂園，恆大，萬科！短短五年的時間不到，這三家房企，命運發生了如此巨大的轉折，真的是令人唏噓不已。

有點慌，樓還能收嘛？

一方面是准業主岌岌可危，擔心自己买下的房子暴雷，沒法如期收房。

一方面是意向客戶躍躍欲試，等着碧桂園這波危機中，爲了自救拋售房源，自己好能借機撿撿漏。

當前，“保交樓”已成爲社會各界關注的焦點。

在各項政策支持下，房地產企業紛紛發力，持續加快“保交付”速度。

作爲宇宙第一房企的碧桂園，自然要當好排頭兵。

看看碧桂園2023年上半年交出的成績單。

實現累計交付房屋27.8萬套，累計交付面積3438萬平方米。不說喊口號，實打實的榜上有名。

終極訴求！保質保量按時交樓

中國人非常重視家庭的重要性,而房子則是家庭的重要象徵。擁有一套自己的房子,意味着擁有了一個安穩、溫馨的家。

我們當然知道一套房子，對大家而言意味着什么，也衷心的希望，這個宇宙第一房企，能不負盛名，爲廣大業主保質保量的按時交樓。

在售樓處內，詢問售樓員，碧桂園最近的動蕩會不會對海口項目造成影響。這位朋友倒是十分坦然，大方表示，去年疫情沒解封時，是員工認爲集團最艱難的時刻，項目都沒有停工挺過來了。

碧桂園年初逆勢拿地或許誤判後市，融資節奏也有優化空間，甩賣項目時可以更果斷。但在保交樓方面，碧桂園應履行了企業的責任。

2022年，碧桂園交樓大約70萬套。同期，TOP50开發商交付的房屋約400萬套，碧桂園一家佔比是17.5%，是第二名萬科的1倍多。僅碧桂園一家的交付數量，便相當於萬科、恆大、融創等三家之和。今年上半年，碧桂園交付量27.8萬套，穩居行業第一，超過融創和保利發展的總和。

碧桂園在四大自救措施中提到，是全力做好保交付、保信用工作。碧桂園保交付資金額度龐大。截至2022年底，碧桂園可動用現金余額約1475.5億元。其中，受限資金規模是192.7億元。此外，還有406.7億元的現金爲預售監管資金，二者相加規模接近600億元。

“目前，受限的預售監管資金的規模有上千億元，保交付是沒有問題的。”一名碧桂園內部人士對時代周報記者表示，碧桂園高管認爲行業復蘇在即，保交付與保信用是企業發展的基石，因此強撐至今。

刺刀見紅，這是一場釜底抽薪式的自救行動。爲了獲得生存的籌碼，碧桂園不得不犧牲利潤。2022年，碧桂園銷售均價下滑至7600元/平方米；營業收入、淨利潤、營業利潤等核心指標都錄得負值。

此番衝刺曾獲得短暫的勝利。今年一季度，碧桂園實現合同銷售金額718.7億元，呈現企穩恢復態勢。進入4月，市場急轉直下。前7月，碧桂園權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年同期下降61%。

“雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖。”楊惠妍在致歉信中指出，公司將採取更有力的措施，拼盡全力扭轉當前的困局。

爲此，碧桂園成立由楊惠妍任組長的專項工作小組。8月10日，碧桂園管理層將28個區域總裁全部召回到總部开了爲期一天的閉門會議，部署後續保交付、資產處置等事宜。

碧桂園的土儲質量堪憂

雖然面上的負債恆大是1.96萬億，碧桂園是1.76萬億，看起來碧桂園比恆大少2000億。恆大去年在售項目700多個，碧桂園是3000多個，看起來是恆大的4倍。

但碧桂園的土儲基本都是三四线城市，去化特別因難，而恆大的土儲有相當一部分是核心二线城市，無論是後期去化，還是找下家接盤，還是地方政府的資源盤活實力，都要容易得多。

以成渝爲例，成都萬人搖號的神盤恆大天府半島，政府就公开表示直接介入，暴雷之後加推依然有不少人趨之若鶩購买。朋友前期購买的雖然停工了一段時間，最近也交付了，工程質量啥的都還可以。其他的類似成都天府二街恆大臨閣、重慶恆大中央廣場和恆大軌道時代都交付了。

但碧桂園則非常具體，反觀小楊最近套現幾十億到自家基金會，以及前日卸任物業董事長，到這個節點還明着擺爛，只能說膽子夠大。

據說是大小楊只私下赴京談過，官方的回復是先掏自家家底，實在撐不下去再介入發債的事情。大小楊一看沒戲，就操作了基金事件。

內募消息今天不少員工收到碧桂園退的跟投本金，比起某些公司，鳳廠對自家人還算可以。

碧桂園還要還多少債？

Wind顯示，2020年與2022年，碧桂園籌資活動中的現金流淨額呈大幅流出狀態，流出總額超1257億元。同期，碧桂園的有息債務總額淨減少額度接近1000億。這意味着，在融資環境極其艱難的情況下，近千億債務的償還大部分來自公司內部自有資金。

盡管在風雨飄搖的當下，碧桂園仍在積極兌付。7月至今，在現金資源緊張的情況下，碧桂園還是堅持完成了“21騰越建築MTN002”、“21騰越建築MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計兌付本息規模58.9億元。

銷售端長期下挫、資金持續流出償債，維持一段時間的入不敷出後，碧桂園現金流消磨殆盡，在8月7日無力償還兩只美元債利息，走到實質性違約邊緣。

據統計，今年碧桂園將面對集中到期的債務。自8月开始至年底，碧桂園及其旗下公司有折合約200億元的境內外債券回售、本金與利息需要兌付。根據年報，碧桂園一年內到期的短期債務爲937.08億元。

從資產負債情況看，碧桂園面對的是流動性困境，而非資不抵債。截至2022年底，碧桂園總資產17444.67億元，總負債14348.94億元，淨資產3095.73億元。

當下，碧桂園確實也在與時間賽跑，用時間換空間。

8月11日，碧桂園公告稱，其旗下11只境內債券將於8月14日开市起停牌，復牌時間另行確定。根據公开數據測算，這幾只債券總額超過160億元。

“在此次延遲兌息前，管理層已權衡過利弊。面對三季度即將到來的密集兌付期，在此時此刻做出選擇，實屬無奈。”一名不愿具名的碧桂園內部人士表示，8月7日至今，公司內部並沒有躺平，仍在用盡一切辦法調配資源，把資金危機處理放在首要位置。

8月7日延遲兌付的美元債利息仍在30天寬限期內，碧桂園還有時間。但自2021年個別房企出險以來，市場已如驚弓之鳥，對負面消息產生應激反應。

碧桂園還有沒有救、要不要救，成爲行業激辯的命題。此輪房地產下行周期裏，碧桂園是3家示範房企之一，多次出現在銀行融資的“白名單”裏。

碧桂園是堅挺至今的房企代表，它能否熬過這一關，對市場信心影響至關重要。碧桂園的走勢，是中國房地產行業的困局能否化解的關鍵事件。

一方面，金融機構、銀行、境內外投資者極度關心，一家受到政策支持且經營無虞的示範性房企，是否能獲得續命彈藥。更重要的是，對於購房者而言，在政策利好之後、市場信心扭轉之際，昔日第一房企假若擱淺，也將影響市場信心。

回顧成長路，碧桂園也非一帆風順，在2008年與2014年，它都曾經經歷過致命風險，最終通過止血療傷與調整战略安全着陸。如今，面對成立以來最大的困難，碧桂園又將如何向死而生？

10年前，在59歲生日那天，楊國強將《我夢想中的碧桂園》初稿首次面向高管。此後，這篇代表着碧桂園企業精神的文章出現在碧桂園內部的各個角度，過道、樓梯間、會議室、公告、官網等，隨處可見。其中一條赧然寫道：“這裏是欣欣向榮、不斷總結好經驗並付諸實踐的公司”。如今，楊國強已年近古稀，而房地產市場卻燃起熊熊烈火，不少龍頭企業倒在火海之中。接過帥印的楊惠妍能否讓碧桂園這只鳳凰涅槃重生？

真的非常感慨，在中國做企業；特別是民企！其實根本就沒有永遠成功的企業，也沒有一種模式是永恆的，哪怕再大的商業帝國，也要學會居安思危，更要懂得順時應勢。你辦了企業！就等於上了賭桌！做爲企業家，你一時的贏利其實並不稀奇，難的是一直順時應勢、持盈保泰；難得是！能一直笑到最後！無數的例子已經證明：這個世界，笑到最後的才是真正的大贏家！

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