碧桂園,風口浪尖!去工地一探究竟,還有救嗎?
1年前

曾經的宇宙第一房企碧桂園,終於承認出現階段性流動壓力。而且,仍未支付應該於8月7日支付的兩筆美元債的票息。

從7月31日,碧桂園發布公告稱,截至2023年6月30日半年度可能錄得未經審核淨虧損。

這個中國民營地產的老大哥,就層出不窮的被爆出暴雷的消息。

苦苦支撐了8天,這條最新的消息,無疑是對地產行業的又一次地動山搖,隨之而來的,是碧桂園股價的大跌。

寥寥數語,卻威力巨大。如此動蕩會對碧桂園的項目造成什么影響,如今的海口項目又是何種情況?

單單老碧在海口最大的項目“中央半島”,戶數就超過1.15萬。這龐大的客戶群,接下來該怎么收場。

作爲海口體量超5500畝的超級大盤,如今的碧桂園中央半島,是何種場景。來到碧桂園中央半島的售樓處,映入眼簾的是如今海口新的網紅打卡地,“拾貝公園”,同樣也是由碧桂園开發建設的。

寬敞的道路,純白色“阿那亞”風格的布景裝飾,配合着一望無際的碧海藍天。

不同於原來的高周轉,交房前幾天才开始火急火燎的種樹栽花,建房子前倒是把生活氛圍整到位了。

項目旁的兩處門崗,均有保安值守,馬路中間還能陸續看到打掃衛生的阿姨,一切還算正常。

售樓處目前依舊是正常接待的狀態,工作日的下午,來看房的人也不在少數,光是沙盤處,就站着三組客戶。

據了解,碧桂園中央半島至今已來到了开發的第十個年頭。

住宅產品僅剩最後一處地塊還未开售,其余地塊均已售罄,而海辰府和君瀾灣,將於今年年底交房。

而明年交房重點的四大地塊,分別爲住宅產品海川府和海瀾府以及疊拼別墅雲璽台和望曦台,計劃將於明年年底交房。

售樓員表示,如今在售的僅有疊拼別墅”逸璟台“,從150-350的產品均可選擇,單價爲2.8-3.3萬之間。而看中住宅的,則需要等到十月份”海淳府“的开賣。

且不說接下來的項目能不能如期开售,碧桂園如今的重點,首先是要保證這批待交付的房源,能如期交房。

據了解,碧桂園中央半島沿着新埠島約12公裏的海岸线,共开發了25個苑區,總計超11500套物業。

截止至2022年底已交付約8000套物業,已經有約2萬人入住於此。

目前至少還有3500套物業處於待交付狀態。

從售樓處門口,發現距離拾貝公園最近的,計劃於明年年底交房的海川府,似乎沒啥大動靜。站了15分鐘,項目現場的工程電梯,也遲遲沒見啓動。

再換到另外一個角度,除了緊鎖的工地大門,也未見到有施工的隊伍在作業。但是仔細聽,還是能聽到有鋼筋敲打的聲響。

繞回到售樓處東邊的海景企業獨棟商業,往後走就是明年交房重點地塊的海瀾府和雲璽台、望曦台。應該是出於安全的考慮,道路已經被圍擋封上了,看不到內部的施工狀況。

碧桂園,快扶我躺下?

雖說售樓處內還是一片歲月靜好,但是總部碧桂園的危機早已是暗藏洶湧。

起因來源於,7月30日,港股公司碧桂園服務在公告中透露,董事會主席楊惠妍擬將所持的20%股權捐贈給國強公益基金會(香港)有限公司。

不少人認爲這是碧桂園在轉移資產,規避即將到來的暴雷風險。

因爲,國強公益基金的創始成員是楊惠妍的妹妹楊子瑩,值得注意的是,這個基金承諾,10年內不會賣出受捐股票,且投票權委托給楊惠妍。

也就是說,如果單純從股權持有比例看,碧桂園服務已然易主。不過從投票權看,控制權依然在楊惠妍手中。

捐了,好像又沒捐。

緊隨其後,7月31日碧桂園發布公告稱,截至2023年6月30日半年度可能錄得未經審核淨虧損。碧桂園董事會稱,爲了確保現金流安全,將積極考慮採取各種對策。包括但不限於壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優化債務償還安排等,同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。

言辭之中,除了大聲呼救,還盡顯躺意。

這不,就在昨日業內傳出的最新消息,碧桂園出現階段性流動壓力。也間接默認了曾經意氣風發的老碧,要躺平了。

一直以來,碧桂園就以高周轉的圈地玩法穩居房地產銷售額榜首,從某種程度說來,老碧對房地產市場,甚至整個經濟體系的影響力都舉足輕重。

如此境地,是要和恆大攜手,上演一出“難兄難弟”的大戲嘛。

2018年以來地產大佬經歷了什么?

1、地產圈的老人都知道,以前的很多年裏,萬科都是地產的龍頭,是無可爭議的老大。但是,萬科突然在2018年“ 躲起來 ”了。
你們還記得2018年那一年轟動全國的“ 活下去 ”這條新聞嗎??

2018年,那一年全國的樓市超級火熱!基本上,無論是一线城市,還是二线城市,還是小縣城,房價都在漲!!但,就在這個時候萬科總裁,突然开了一個發布會,整個發布會的主題是“ 活下去 ”。因爲,萬科當時在全國樓市都大熱的時候,突然大潑冷水。直接說房地產的黃金時代已經過去了。接下來,活下去才是大家的第一目標。“ 一句活下去 ”,以當時萬科的地位喊出來,你們知道多震撼嗎??一時間震驚了幾乎整個中國的媒體。也就是從那時候开始,萬科突然停滯不前了,开始勒緊褲腰帶過日子 。漸漸的大家也就聽不到萬科的聲音了。

以碧桂園爲例子。
2013年的時候,碧桂園的銷售額也才1060億;
2014年這個數字是1288億;2015年是1402億!!但是,後面一下子碧桂園年銷售暴漲到了2018年的7000多億!2019年還是7000多億!
2020年還是7000多億!!2021年也一樣!!
你們很多人都只知道恆大是瘋狂高槓杆的代表,但其實碧桂園一點也不差,瘋狂加槓杆那是跟恆大直接齊名的。甚至全國樓市著名的高周轉制度就是碧桂園發明的,鼎鼎大名的“4568”法,就是拿地4個月賣樓5個月回款6個月現金流回正,8個月再投資。根據金融專家計算,嚴格按這種方法滾動操作,一筆資金可以利用3~4次,1億元的投資可以在2年內做出超到100億元的銷售額,等於無限擴張方法!從1億,槓槓十倍到10億!在槓槓!直接變成了100倍!100億!簡直就是離譜。因爲這套玩法,碧桂園的銷售額暴漲,彎道超車,連續6年成爲了宇宙銷售額第一的房企。

3、你們知道它們是靠什么賺錢嗎??
你們不會真的以爲房企是靠賣房子發財的吧?恆大碧桂園告訴你no!它們是靠儲備土地發財的。假設房價上漲1倍,炒房客就發大財了,因爲炒房有3倍槓杆,房價漲1倍等於本金漲3倍。那你知道房企的槓杆是幾倍么?10倍槓杆,近乎成了行業標配,這還僅僅只是明面上的貸款,而沒有透露的,或者說桌子底下的沒算入在內的,我們都猜不到!就是因爲房企到處玩貸款,無限槓杆的玩法。所以最後迫使我們的央行不得不壓制和縮減對房企的貸款。

房企正常銷售住房,毛利確實只有10%,這點錢能賺錢?頂天了不虧本,或者說勉強夠給員工發工資就不錯了。但只要房價上漲10%,那么房企本身的資產就可以直接翻倍!假如不繼續买入新土地,那么這么多錢,就全部都是淨利潤!但是如果房價上漲100%,那么房企的利潤會。會因爲儲備土地的升值,而變成無數倍的暴利!3倍?5倍?10倍?呵呵,你們都小看了。

上圖數據顯示,2015年之前碧桂園都還是老老實實的。但是從2016年开始,碧桂園瘋狂的开啓超級槓槓。無限的儲備土地。然後隨着房價的上漲,碧桂園的股價在2016年直接翻了15倍!是因爲碧桂園當年淨利潤真的賺了幾千億嗎?沒有。但因爲超級槓槓的原因,人家的資產,土地儲備,是真的等於漲了這么多,一下子翻了無數倍。所以房企的賺錢邏輯,並不是靠賣房賺錢,你那點10%的利潤頂天了也就夠人家發工資。房企真正的發財之路,暴富之路是年年买入土地,年年开發土地。正常年份,只要保證自己夠發員工的工資,不倒閉就行了。始終保持一定的土地和庫存樓盤規模,然後默默等待。只要等到房價暴漲,那就一筆暴富。恆大,碧桂園!就是這一套玩法!!

這種玩法,任何人都知道有利有弊。房價暴漲的時候,財源滾滾進來。但是,一旦碰到房價橫盤,或者下跌的周期,那就萬死無生。結局,你們現在其實已經看到了!恆大,碧桂園暴雷了!一個負債2萬多億,一個接近負債2萬億。加一起差不多等於上海,北京一年的gdp。而4年多前,那個率先在全國喊出“ 活下去 ”的萬科,被無數人嘲笑的那個人,在碧桂園宣布暴雷的第二天卻宣布,重返北京!以27.4億!拿下北京的地塊!重返北京!重新回到人們的視野。碧桂園,恆大,萬科!短短五年的時間不到,這三家房企,命運發生了如此巨大的轉折,真的是令人唏噓不已。

有點慌,樓還能收嘛?

一方面是准業主岌岌可危,擔心自己买下的房子暴雷,沒法如期收房。

一方面是意向客戶躍躍欲試,等着碧桂園這波危機中,爲了自救拋售房源,自己好能借機撿撿漏。

當前,“保交樓”已成爲社會各界關注的焦點。

在各項政策支持下,房地產企業紛紛發力,持續加快“保交付”速度。

作爲宇宙第一房企的碧桂園,自然要當好排頭兵。

看看碧桂園2023年上半年交出的成績單。

實現累計交付房屋27.8萬套,累計交付面積3438萬平方米。不說喊口號,實打實的榜上有名。

終極訴求!保質保量按時交樓

中國人非常重視家庭的重要性,而房子則是家庭的重要象徵。擁有一套自己的房子,意味着擁有了一個安穩、溫馨的家。

我們當然知道一套房子,對大家而言意味着什么,也衷心的希望,這個宇宙第一房企,能不負盛名,爲廣大業主保質保量的按時交樓。

在售樓處內,詢問售樓員,碧桂園最近的動蕩會不會對海口項目造成影響。這位朋友倒是十分坦然,大方表示,去年疫情沒解封時,是員工認爲集團最艱難的時刻,項目都沒有停工挺過來了。

碧桂園年初逆勢拿地或許誤判後市,融資節奏也有優化空間,甩賣項目時可以更果斷。但在保交樓方面,碧桂園應履行了企業的責任。

2022年,碧桂園交樓大約70萬套。同期,TOP50开發商交付的房屋約400萬套,碧桂園一家佔比是17.5%,是第二名萬科的1倍多。僅碧桂園一家的交付數量,便相當於萬科、恆大、融創等三家之和。今年上半年,碧桂園交付量27.8萬套,穩居行業第一,超過融創和保利發展的總和。

碧桂園在四大自救措施中提到,是全力做好保交付、保信用工作。碧桂園保交付資金額度龐大。截至2022年底,碧桂園可動用現金余額約1475.5億元。其中,受限資金規模是192.7億元。此外,還有406.7億元的現金爲預售監管資金,二者相加規模接近600億元。

“目前,受限的預售監管資金的規模有上千億元,保交付是沒有問題的。”一名碧桂園內部人士對時代周報記者表示,碧桂園高管認爲行業復蘇在即,保交付與保信用是企業發展的基石,因此強撐至今。

刺刀見紅,這是一場釜底抽薪式的自救行動。爲了獲得生存的籌碼,碧桂園不得不犧牲利潤。2022年,碧桂園銷售均價下滑至7600元/平方米;營業收入、淨利潤、營業利潤等核心指標都錄得負值。

此番衝刺曾獲得短暫的勝利。今年一季度,碧桂園實現合同銷售金額718.7億元,呈現企穩恢復態勢。進入4月,市場急轉直下。前7月,碧桂園權益銷售金額1408億元,同比下降35%,較2021年同期下降61%。

“雖然公司上下已全力以赴自救,但市場整體尚未回暖。”楊惠妍在致歉信中指出,公司將採取更有力的措施,拼盡全力扭轉當前的困局。

爲此,碧桂園成立由楊惠妍任組長的專項工作小組。8月10日,碧桂園管理層將28個區域總裁全部召回到總部开了爲期一天的閉門會議,部署後續保交付、資產處置等事宜。

碧桂園的土儲質量堪憂

雖然面上的負債恆大是1.96萬億,碧桂園是1.76萬億,看起來碧桂園比恆大少2000億。恆大去年在售項目700多個,碧桂園是3000多個,看起來是恆大的4倍。

但碧桂園的土儲基本都是三四线城市,去化特別因難,而恆大的土儲有相當一部分是核心二线城市,無論是後期去化,還是找下家接盤,還是地方政府的資源盤活實力,都要容易得多。

以成渝爲例,成都萬人搖號的神盤恆大天府半島,政府就公开表示直接介入,暴雷之後加推依然有不少人趨之若鶩購买。朋友前期購买的雖然停工了一段時間,最近也交付了,工程質量啥的都還可以。其他的類似成都天府二街恆大臨閣、重慶恆大中央廣場和恆大軌道時代都交付了。

但碧桂園則非常具體,反觀小楊最近套現幾十億到自家基金會,以及前日卸任物業董事長,到這個節點還明着擺爛,只能說膽子夠大。

據說是大小楊只私下赴京談過,官方的回復是先掏自家家底,實在撐不下去再介入發債的事情。大小楊一看沒戲,就操作了基金事件。

內募消息今天不少員工收到碧桂園退的跟投本金,比起某些公司,鳳廠對自家人還算可以。

碧桂園還要還多少債?

Wind顯示,2020年與2022年,碧桂園籌資活動中的現金流淨額呈大幅流出狀態,流出總額超1257億元。同期,碧桂園的有息債務總額淨減少額度接近1000億。這意味着,在融資環境極其艱難的情況下,近千億債務的償還大部分來自公司內部自有資金。

盡管在風雨飄搖的當下,碧桂園仍在積極兌付。7月至今,在現金資源緊張的情況下,碧桂園還是堅持完成了“21騰越建築MTN002”、“21騰越建築MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付,合計兌付本息規模58.9億元。

銷售端長期下挫、資金持續流出償債,維持一段時間的入不敷出後,碧桂園現金流消磨殆盡,在8月7日無力償還兩只美元債利息,走到實質性違約邊緣。

據統計,今年碧桂園將面對集中到期的債務。自8月开始至年底,碧桂園及其旗下公司有折合約200億元的境內外債券回售、本金與利息需要兌付。根據年報,碧桂園一年內到期的短期債務爲937.08億元。

從資產負債情況看,碧桂園面對的是流動性困境,而非資不抵債。截至2022年底,碧桂園總資產17444.67億元,總負債14348.94億元,淨資產3095.73億元。

當下,碧桂園確實也在與時間賽跑,用時間換空間。

8月11日,碧桂園公告稱,其旗下11只境內債券將於8月14日开市起停牌,復牌時間另行確定。根據公开數據測算,這幾只債券總額超過160億元。

“在此次延遲兌息前,管理層已權衡過利弊。面對三季度即將到來的密集兌付期,在此時此刻做出選擇,實屬無奈。”一名不愿具名的碧桂園內部人士表示,8月7日至今,公司內部並沒有躺平,仍在用盡一切辦法調配資源,把資金危機處理放在首要位置。

8月7日延遲兌付的美元債利息仍在30天寬限期內,碧桂園還有時間。但自2021年個別房企出險以來,市場已如驚弓之鳥,對負面消息產生應激反應。

碧桂園還有沒有救、要不要救,成爲行業激辯的命題。此輪房地產下行周期裏,碧桂園是3家示範房企之一,多次出現在銀行融資的“白名單”裏。

碧桂園是堅挺至今的房企代表,它能否熬過這一關,對市場信心影響至關重要。碧桂園的走勢,是中國房地產行業的困局能否化解的關鍵事件。

一方面,金融機構、銀行、境內外投資者極度關心,一家受到政策支持且經營無虞的示範性房企,是否能獲得續命彈藥。更重要的是,對於購房者而言,在政策利好之後、市場信心扭轉之際,昔日第一房企假若擱淺,也將影響市場信心。

回顧成長路,碧桂園也非一帆風順,在2008年與2014年,它都曾經經歷過致命風險,最終通過止血療傷與調整战略安全着陸。如今,面對成立以來最大的困難,碧桂園又將如何向死而生?

10年前,在59歲生日那天,楊國強將《我夢想中的碧桂園》初稿首次面向高管。此後,這篇代表着碧桂園企業精神的文章出現在碧桂園內部的各個角度,過道、樓梯間、會議室、公告、官網等,隨處可見。其中一條赧然寫道:“這裏是欣欣向榮、不斷總結好經驗並付諸實踐的公司”。如今,楊國強已年近古稀,而房地產市場卻燃起熊熊烈火,不少龍頭企業倒在火海之中。接過帥印的楊惠妍能否讓碧桂園這只鳳凰涅槃重生?

真的非常感慨,在中國做企業;特別是民企!其實根本就沒有永遠成功的企業,也沒有一種模式是永恆的,哪怕再大的商業帝國,也要學會居安思危,更要懂得順時應勢。你辦了企業!就等於上了賭桌!做爲企業家,你一時的贏利其實並不稀奇,難的是一直順時應勢、持盈保泰;難得是!能一直笑到最後!無數的例子已經證明:這個世界,笑到最後的才是真正的大贏家!

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