關注分析$華南城(HK|01668)$ 已有近三個月，今天在0.455买入1%觀察倉位，考慮後期分檔再逐步买入4-8%的倉位，作中長期投資。理由如下：
1.看好未來整個房地產行業的轉型和新發展模式探索。在A股也關注了保利和萬科。
2.華南城主要在省會城市和深圳开展業務，（以後可能有珠海）在未來的發展中區位價值優勢明顯。
3.與特區建發的融合發展逐步步入實質正軌，發展模式的轉型也更有動力和支持條件。
4.商貿、物流、產業園都是市場經濟的核心組成部分，也符合國家發展新型城鎮化的战略。尤其八座華南城在區位上形成輻射和配合，在區域經濟發展中會受益。
5.實體商貿關系到廣泛的就業和民生，也是社會經濟活力的重要體現，既需要轉型升級降本增效，也會得到與電商公平競爭的政策扶持（如稅收等）。而華南城兩邊押注、多元發展，未來幾年內平台和產業鏈建設逐漸成型。
6.欣賞特區建發的特質和使命，入股華南城不是當接盤俠和冤大頭，而是經過了縝密的背調，有長遠和通盤的考慮，且得到了官方批准和支持。國資入股民企解困如能實現多贏，也將爲國企改革探索新發展模式做出重要貢獻。
7.華南城管理層的更新優化，特區建發在其中分量必然越來越重，潮汕商人的應變能力、人脈關系，與國資的實力支持結合，產生的效果值得期待。
8.騰訊2014年入股，既有產業發展考慮，也有同鄉之誼促成，到今天已經接近十年，近20億的投資應該不甘心打水漂，雙方後續應該還有合作共贏的機會。
9.華南城資產質量較爲可靠，有息負債總額可控，融資成本顯著下降，而鄭家主業在華南城，完全沒有轉移資產的嫌疑，相反及早爭取多方支持、行動果斷、敢於取舍，後續可期。與現在某些暴雷企業對比鮮明。
10.華南城中期存在多種雙擊因素的可能：債務問題逐漸解決、業績回穩分紅漸增、深圳平湖舊改、特區建發可能近一步增持控股、與深圳能源 的合作、與騰訊合作數字化轉型、與特區建發的進一步融合發展、強省會战略的實施與中長期新型城鎮化建設、經濟回穩與統一大市場的發展……
11.需要考慮的可能的風險因素：現金流回籠及債務處理不如預期、國企民企融合的不如預期、地緣政治環境的惡化、房地產及經濟大盤回穩不如預期、外資機構的惡意做空，等。
聲明：投資有風險，風險自己承擔，以上分析純屬個人思考決策，不做任何投資參考建議。
幾個其他方面的思考：
1.保交付問題。房地產遭遇行業困難，延期交樓讓人不爽，但卻不是個案，事關民生，因此保交付不僅是經濟任務。
華南城合同負債約134億，粗略估計，待交付約三萬套以內（住房）。鄭州華南城开發布會宣布到今年年底計劃交付五個項目，目前來看應該能夠完成。南昌和南寧也會有大的進展。
融資順暢之後，加之有深圳特區建發集團的鼎力支持，華南城整體完成保交付任務難度不大。
2.商鋪貶值和過剩問題。實事求是地講，傳統商鋪和綜合體已經過時，轉型勢在必行，且八城都有城市商貿規劃調整的政策預期，華南城也在積極求變、探索轉型，因此風險與機遇並存。
3.華南城所持地塊偏僻的問題。房地產價值與地段密切相關，而地段的屬性伴隨城市的發展也會變化，整體來看，華南城所持地塊，如住房類，處在價值窪地，而配套相對成熟後，將成爲剛需的重要考慮。這恰恰是符合房住不炒的。
4.華南城住宅類項目是作爲產城融合的考慮，期待地塊價值飆漲應該不是其商業模式初衷。
5.持股結構的問題。特區建發、鄭家、騰訊持股合計近64%，港股通持股約11%，最保守估計港股通平均成本應在0.5以上，部分深股通參與者喜歡做T。近期潮商證券也是如此，如沒有特殊目的，估計买入實力有限。其他合計持股約25%。團結對多空都是一個問題。
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因投資標的的多元，本人後續會減少在此的發帖與關注。祝各位投資順利。
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