1月19日晚間，中國奧園發布公告稱，經審慎考慮流動性狀況，公司將不會支付於2022年1月20日本金總額爲1.88億美元及1月23日到期本金總額爲5億美元的美元票據支付余下本金及最後一期利息；此外，在30天寬限期屆滿後，其也將不會支付於2023年6月到期本金總額爲2億美元、2024年6月到期本金總額爲2億美元的美元票據項下的最新一期利息。

中國奧園稱，經審慎考慮流動性狀況，並爲求保留有限現金資源且對所有債權人保持公平以等待整體債務重組，中國奧園擬就其他境外金融債務採取相同原則。中國奧園同時提示，其所有其他境外金融負債項下將發生(或已發生)違約事件。

中國奧園的這則公告多少出乎市場和投資者的意料。其不僅未曾提前就即將於本周到期的美元票據發起任何要約收購，且在到期日尚未來臨之前就先公告違約，即便在近期部分房企遭遇流動性問題的關口之下，這樣的態度和做法顯然也與其他房企有別。

在官宣違約之後，中國奧園即將進入債務重組階段。

在公告中，中國奧園表示，其正與顧問(包括法律、財務及其他顧問)通力合作，評估它的資本架構、流動性，及進行盡職調查。

“本公司已特別委聘獨立財務顧問專家對本集團的營運情況進行深入的盡職調查，以評估集團目前的流動性及現金流情況。評估及盡職調查的主要目的是爲制定最佳重組方案提供基礎，務求根據債權人及其他持份者於本集團資本架構內的位置進行公平對待。”中國奧園強調。

中國奧園在公告中還稱，截至公告日期，其外部專業顧問已於評估及盡職調查方面有重大進展，其正與該等外部專業顧問緊密合作，務求完成必要的評估及盡職調查之後， 在實際可行的情況下適時盡快地向債權人及其他持份者(如適用)提出重組建議以供考慮。

2021年10月26日，在深圳舉辦的第十一屆中國價值地產年會上，中國奧園憑借穩健經營、高效發展，在年會上公布的“2021中國地產上市公司品牌價值榜TOP100”榜單中位列17名，躋身20強。

具有諷刺意味的是，當年10月份多家評級公司對於中國奧園的後市發展，以及未來債市兌付情況評價消極，並不看好。各大國際評級巨頭就對中國奧園預警並下調評級，導致其不斷上演“股債雙殺”，進入11月評級下調更爲密集，一個月內下調了五次。

11月初，國際評級機構惠譽認爲中國奧園的財務靈活性會不斷下降，宣布將中國奧園的長期外幣發行人違約評級從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。將中國奧園的高級無抵押評級及其未償付美元高級無抵押票據的評級從“BB-”下調至“B+”，回收率評級爲“RR4”。

11月16日，標普將中國奧園集團的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，並將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC-”。

11月17日，“19奧園02”下跌34.38%，盤中更是兩次觸發臨時停牌。18日“19奧園02”繼續下跌並再次觸發臨時停牌，跌幅一度達到27.07%。兩天內該債券跌幅超過了50%。

12月2日，中國奧園公告，評級下調導致若幹境外融資觸發違約條款。本金總額爲約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評級下調而要求償還。

中國奧園在境外存續的美元債有10只，存續規模約29億美元，正常是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。

在經營層面，中國奧園早就受到流動性緊張的影響。截至2021年12月31日，中國奧園未經審核物業合同銷售金額約人民幣1210.3 億元，同比下跌約9.0%。

流動負債來看，奧園在銀行及其他借款407億元，優先票據及債券109.96億元；非流動負債方面，銀行及其他借款394.78億元，優先票據及債券201億元。加上長短期的租賃負債約8億元，有息負債合計達到1121億元。

12月初，公司約60億的內部理財宣布爆雷，並公布延期兌付方案，其中包括以房抵債。

伴隨公司爆雷，公司銷售額不出意外出現斷崖式下滑。

2021年半年報顯示，中國奧園的淨負債率80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收账款後資產負債率78.5%，踩中“三道紅线”中的一條。

中國奧園一年內到期有息負債合計517億元，貨幣資金683億元，如果考慮現金受限制情況，中國奧園還有411億元的“貿易及其他應付款”。

從“三道紅线”來看，中國奧園的似乎沒有那么悲觀，但其實账上的現金捉襟見肘。

和前幾年的高速增長相比，中國奧園的銷售表現判若兩人。2015到2019年，中國奧園的合約銷售金額復合增長率達67%，在2019年一舉突破千億大關，2020年成功躋身TOP30強陣營。

但全面衝刺規模的同時，以收並購作爲重要擴張模式的中國奧園，債務率也快速提升，並且規模和利潤之間的矛盾越來越明顯。

2020年，中國奧園毛利率爲25.1%，同比下降4.6個百分點。到了2021年中國奧園毛利率繼續微降到25.0%。其盈利指標也出現了下滑的趨勢。

來源：中國奧園半年報

到2021年三季度，中國奧園合同銷售額累計約人民幣985億元，較2020年同期還增長18%。而到了2021年年底，其合同銷售金額約人民幣1210.3億元，同比轉爲下跌約9%。

也就是說去年四季度的10、11和12三個月一共就賣了225億元，具體來看每個月分別銷售101.3億元、71.5億元和52億元。其中12月已經跌到冰點，同比跌幅達到73%。

12月2日，中國奧園正計劃出售位於中國香港葵湧的一棟活化工廈。

中國奧園經營的問題在資本市場得以體現，其股價自2021年6月以來加速下跌，從高位的8.31港元跌到20日的1.63港元，跌幅高達79.95%。市值不到48億港元，與1200多億人民幣的銷售規模相比，反差巨大。

可以看出在2021年11月和12月，有一波明顯的放量下跌，那時進場的股民估計要難受很久了。

這也是在提醒投資人，不要輕易進入有資金壓力的民營房企股票，以免成爲最後一波接盤俠。

與絕大多數珠三角的民營企業家類似，奧園集團創始人郭梓文也是從一窮二白开始創業的，最早承包困難國企，後來开始整合政府資源，郭老板從最初的承包开始，只用了短短7年就成爲中國“復合地產第一人”。

1991年郭梓文到處借錢，籌得了5萬元接手了廣東番禺建安裝飾公司，該公司彼時負債累累、瀕臨倒逼，郭老板憑着其能喫苦、敢闖敢拼拿下了市場，賺到了人生的第一桶金。

之後又承包了一家叫做梅山建設的公司，從爛尾項目金業別墅花園开始正式進軍房地產开發行業。

1998年，郭梓文开始將地產項目與體育結合。其在番禺洛溪大橋邊有200多畝農地。爲了與周邊的开發商形成競爭優勢，同時在廣州房地產行業打出名聲，提出了“運動就在家門口”的概念，將”金業體育花園”更名爲”廣州奧林匹克花園”。

據郭梓文自己陳述，“那時候請朋友喫飯唱歌，他們已經沒興趣了。但請他們打球卻很愿意。而且周末我看廣州體育場館塞滿了人，才想到這裏面一定有什么市場。”

爲了打出影響力，與奧運的結合，讓郭梓文在業內的知名度迅速提升，他也將企業更名爲“奧園置業”。

那幾年恰恰是北京申辦奧運期間，“奧林匹克花園”的名字不能屬於某個开發商，在成爲中國奧委會的專利後，郭梓文獲得該名稱的特許經營權。

從2013年破百億，到2019年破千億，奧園僅用了6年時間就成爲“粵港澳四小龍”之首。

不少購买了奧園期房的網友擔心能否按期收房。奧園表示，大部分房地產項目按計劃及進度進行，同時正採取措施繼續確保項目竣工交付，及降低營運开支。目前管理團隊包括高級管理層保持穩定。

中國奧園，絕不會是最後一個倒下的房企，最近的組合拳提升市場信心，到底能不能挽救市場信心，這是一個正在進行的試題。

從2021年10月份开始，各大國際評級巨頭就對中國奧園預警並下調評級，一定程度上導致中國奧園出現頻繁的“股債雙殺”，進入11月評級下調更爲密集，一個月內下調了五次。

2021年12月2日晚，中國奧園公告，評級下調導致公司及其成員企業作爲借款人或擔保人的若幹境外融資觸發違約條款。公司接獲債權人通知，本金總額爲約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評級下調而要求償還，於公告日公司未付款或就替代付款安排與上述債權人達成協議。

更關鍵的是，後續更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無力償還。

據悉，中國奧園在境外存續的美元債有10只，存續規模約29億美元，正常是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。

流動負債來看，奧園在銀行及其他借款407億元，優先票據及債券109.96億元；非流動負債方面，銀行及其他借款394.78億元，優先票據及債券201億元。加上長短期的租賃負債約8億元，有息負債合計達到1121億元。

以中國奧園目前的信用狀況，在公开市場融資的大門基本已經被堵死，而回籠資金的另一條腿物業銷售，又出現連續下滑。

此情況下，變賣資產成爲救命稻草，但火燒眉毛的情況下，資產處置也需要與時間賽跑。

2021年11月4日，中國奧園、奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康正與若幹獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若幹附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。而截至目前，公司也未公告上述事項的最新進展。

同一天，中國奧園公告，賣方奧園地產(香港)有限公司(公司全資附屬公司)與买方新永投資發展有限公司訂立協議，據此，賣方有條件同意出售目標公司全部已發行股本及股東貸款，代價爲現金9億港元。公告顯示，預計確認出售事項的估計虧損約1.77億港元，出售事項的所得款項淨額擬用於償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。

2021年12月2日，據澎湃報道，中國奧園正計劃出售位於中國香港葵湧的一棟活化工廈，並正與买家商談。中國奧園表示，“在境外整體地產行業融資受阻的情況下，我們積極去和市場洽談境外項目的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質項目都在洽商中。”

• 中國奧園(03883)

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