隨着抵押貸款利率穩定在7%以上，擁有住房變得更加昂貴。但利率還會更高嗎？

三位專家告訴市場觀察，如果經濟繼續顯示出強勁跡象，美國聯邦儲備委員會再次上調基准利率，利率可能會升至8%。

高利率已經對美國房地產市場造成了影響。即使是近幾個月來經歷了購房者強勁需求的房屋建築商，也報告稱，隨着房價上漲，購房者流量下降，這讓他們的客戶感到不安。

但專家們也強調，美國經濟正在出現降溫的早期跡象，通貨膨脹率正在放緩。這可能導致抵押貸款利率放緩，甚至下降。但正如周二公布的強於預期的美國零售銷售數據所表明的那樣，這樣的預測並不能保證。

利率能有多高？

盡管截至周二晚間，30年期固定抵押貸款利率平均爲7.26%，爲2022年11月以來的最高水平，但經濟學家表示，利率可能會進一步上升。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲告訴市場觀察，30年“正處於關鍵階段”。

“如果30年期固定抵押貸款利率能夠保持在7.2%的高點，而10年期收益率保持在4.2%，那么這將是抵押貸款利率回落之前的高點，”Yun說。“如果它突破了這條线，輕松地超過7.2%，那么抵押貸款利率就會達到8%。”

截至周二下午，10年期國債BX:TMUBMUSD10Y漲幅超過4.2%。

穆迪分析公司副首席經濟學家克裏斯·德裏蒂斯告訴市場觀察：“如果全球投資者要求固定收益資產獲得更高的收益，抵押貸款利率可能會大幅上升。”。

他說，目前，30年期固定利率抵押貸款和10年期國債之間的利差約爲300個基點，這是“非常不尋常的”。

德裏蒂斯補充道：“從歷史上看，只有在大衰退或20世紀80年代初的經濟衰退等金融危機時期，抵押貸款利率差才會在這個水平左右。”。“歷史平均值接近175個基點。”

如果10年期利率繼續上升——而美聯儲再次選擇加息——它可能會超過5%。deRitis補充道，如果息差保持在300個基點，“短期內，8%或更高的抵押貸款利率是一種明顯的可能性。”

消費者似乎已經爲8%的利率做好了准備。今年2月，作爲消費者預期調查的一部分，紐約聯邦儲備委員會對家庭進行了調查，發現他們預計到明年抵押貸款利率將升至8.4%，三年後將升至8.8%。然而，很少有人將這一時刻視爲买入的機會。

需要明確的是，利率在過去要高得多。根據房地美FMCC的數據，1981年，30年期抵押貸款利率上升至18%，上升31.97%。根據明尼阿波利斯聯儲的數據，當年的通貨膨脹率爲10.3%。

CoreLogic首席經濟學家Selma Hepp告訴MarketWatch：“因此，理論上，抵押貸款利率也可以上漲。”。“但我認爲他們不會超越現在的水平。”

7月份的年通貨膨脹率只有3.2%。20世紀80年代初，通貨膨脹失控。盡管今年還沒有結束，但利率不太可能突然飆升，因爲經濟學家預計，住房成本——通貨膨脹的最大驅動因素之一——將在未來幾個月有所緩解。

如果利率飆升，住房會發生什么？

雲表示，如果30年期抵押貸款利率達到8%，將對房地產市場造成嚴重後果。他補充道：“在8%的水平上，房地產市場將再次凍結，买家和賣家都將減少。”。

但不要指望高利率會影響房價，Yun補充道：“只要就業市場不轉爲負值，房價就會穩定——盡管房屋銷售將再次下降。如果出現裁員衰退，房價就會下跌，因爲一些人將被迫出售，而买家很少。”

其他專家表示，高利率已經對美國房地產行業造成了損失。deRitis表示：“超過6%的抵押貸款利率已經讓大量潛在購房者，尤其是首次購房者靠邊站。”。

他指出，按照現行30年期抵押貸款利率計算，中等價位住房的每月抵押貸款付款已從2019年1月的每月1100美元上升到今天的2100美元以上。deRitis補充道：“8%的月供將升至2300美元以上，不包括更多收入高於平均水平的潛在买家。”。

高利率也阻礙了房主出售，因爲他們可能不得不放棄低月供的超低抵押貸款來換取高利率。考慮到持續的庫存緊縮，他們最終可能會減少購房預算，或者更糟的是，根本找不到任何房源。

由於房價高，許多購房者可能會被價格擠出市場。赫普說，然而，一些購房者，尤其是嬰兒潮一代，有能力以全部現金購买房屋，卻讓房價不斷上漲。

那么誰能夠买賣呢？現金买家。她補充道：“他們往往是像嬰兒潮一代這樣的老年人，他們擁有自由而清晰的房子。”。“如果他們住在更昂貴的地區，比如加利福尼亞州的任何地方，他們可以賣掉自己的房子，然後帶着超過50萬美元離开。在一些市場上，這爲他們买了兩套房子。”

德裏蒂斯說，房價的最終命運取決於就業市場的強弱。他補充道，盡管目前利率很高，但房價可能不會大幅下跌，因爲一些买家仍然可以用現金买房。

但“如果勞動力市場疲軟，失業率上升，房屋止贖率就會上升，”deRitis補充道，“這將給房價帶來下行壓力。”

赫普說：“因此，房地產市場肯定受到高利率的影響。”。“但我認爲，更高的利率將對房地產市場造成相當大的破壞。”

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