合肥真棒，准備取消公攤面積和期房銷售政策！

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胡華成商業評論

1年前

合肥真棒，准備取消公攤面積和期房銷售政策！

合肥這座城市很不錯，一直敢於嘗試新的東西！

因爲合肥押中了蔚來汽車，合肥順利轉型成了一個與時代接軌，而且具有一定战略眼光的創投城市！

你以爲這就是合肥的極限了？並不是，合肥又重點扶持了瘋狂小楊哥，欲將合肥變成下一個杭州！在直播帶貨領域，合肥也是給予了一定的政策支持！

近段時間，人們又在討論公攤面積的問題，合肥又一次站了出來。

據了解，合肥近期召开了關於全市的房地產工作專題會議，一共提出了10條舉措，其中有兩條都非常大膽。

第一個是“積極探索商品房銷售按套內面積計價”，也就是說按照實用面積賣房，而不是建築面積。讓公攤面積在合肥消失！

第二個是“大膽穩妥推進商品房‘現房銷售’試點”，也就是說以後在合肥买房不用擔心买到爛尾樓了，直接現房銷售。

如果只看合肥的這兩條提議，你會覺得合肥真的很大膽，不過如果你看到了合肥最近這幾年的種種嘗試和成績，你會發現一切都很合理！

我們先來看取消公攤面積會遇到的問題，首先就是房價的上漲！只要不是爲了快速回籠資金，开發商肯定不會虧本賣房。假如房子價格不變，取消了公攤面積，开發商的收入就會減少30%左右，有的甚至減少了50%，這些減少的恰恰是开發商的毛利潤！爲了賺到對應的利潤，开發商一定會提高售價！

舉個例子：假設一套房子的建築面積是100平米，實用面積是70平米，按照傳統的方式售賣，房價1萬元/平，那么房子的總價就是100萬元。取消公攤面積之後，房子就會按照70平米售賣，如果开發商的房子總價不變，那么房子的單價就會變爲14286元/平米，房子的單價漲了40%多。

就算开發商和买房的人都能接受這種銷售模式，那么二手房的买賣又是一個問題，因爲有的是按照實用面積算的，有的是按照建築面積計算的，銷售方式的統一也需要主管部門的努力！

在銷售方式統一之後，新的問題也是物業費單價上漲的問題，因爲之前是按照100平米計算的，所以單價看起來不高。可是按照70平米計算，那么物業費就會开起來有點貴。甚至會出現業主與物業之間的矛盾爆發！

相對於公攤面積的取消，現房銷售政策其實更容易落地，也更容易保護买房人的利益！因爲最近這三年，房地產公司過得並不好，很多大的房地產公司都出現了爆雷的情況，辛辛苦苦幾十年，一年就能全部虧進去！

房地產的爆雷坑的並不是公司的高管和員工，而是那些成千上萬买了他們房子的人。雖然买房人通過貸款，已經全款給了开發商，但是开發商卻挪用了這筆錢，最終導致房子出現了爛尾的風險。看着那些掏空積蓄卻买到了爛尾樓的人，真的讓人心疼，可是他們又沒有任何辦法爭取到自己的合法權益！因此，相較於房地產政策的急切程度而言，我個人認爲現房銷售政策要比取消公攤面積更急切。

不過如果可以兩項政策一起實施，真的需要當地有很大的魄力以及政策落地的統籌能力！

那么問題來了，取消公攤面積，房子現房銷售，會讓房子更好賣嗎？

我個人認爲是有一定的促進作用的，但是作用可能沒有想象的那么大！合肥的這項政策可以吸引一部分具有剛需需求的人購买房子，也可以吸引一部分外地人，實現合肥人口的淨流入。

但是合肥並不能因爲政策就可以獨立於房地產的大環境中。毫無疑問，房地產已經進入到了下跌周期，不管媒體或者是中介多么正面宣傳，房地產的下跌趨勢已經呈現，手裏有錢的人其實已經不止一套房子，再买房的話，投資屬性會更強一點。可是現在的房子並沒有出現明顯的觸底反彈跡象，這些有錢人並不會立刻出手。而那些想要买房的剛需房买家來說，也許我們努力一下，可以湊夠房子的首付，但是未來的收入可能存在着不確定性，房貸壓力可能還是有點大，該怎么辦呢？因爲很多城市的房價雖然回落了，但是並不意味着便宜，很多人依然买不起。

想要真正提高人們买房的積極性，不僅僅要取消公攤面積和期房銷售，還要提高當地的人均收入，讓房價適當回落。如果大多數人不喫不喝，努力工作七八年可以买到一套房子，那么總得來說還算是比較合理的，而不是不喫不喝20年，甚至是50年，這是不合理的房價。