碧桂園還有救嗎？救還是不救？

最近一周，碧桂園引發各界高度關注。

浮出水面的危機

據悉，碧桂園仍未兌付8月6日到期，總計2250萬美元的兩筆美元債券利息，正式觸發債券違約。碧桂園對此承認“出現了階段性流動壓力”。

值得注意的是，碧桂園此次違約的利息僅2250萬美元，這個被稱作“宇宙第一房企”，憑借4643億元銷售額穩居2022年中國房地產企業銷售榜首的碧桂園，到底發生了什么。

今年上半年，房地產行業經歷了一場寒冬，碧桂園樓盤銷售急轉直下，幾乎創下過去幾年來最低水平。

8月10日，碧桂園發布盈利警告，預期截至2023年6月30日半年度的淨虧損約450億元至550億元。

銷售額下降的同時，龐大的債務壓力也讓碧桂園焦頭爛額。2023年上半年，碧桂園的外債總額達1.45萬億元。財報顯示，2022年碧桂園的資產負債率由2021年的84.57%降至82.25%，超過三道紅线的硬性要求。

8月20日，一位碧桂園內部人士透露，目前碧桂園账戶上的資金剛好能基本保障交樓，而前期結算款的支付可能還要靠後市銷售。

如今碧桂園的資金鏈高度危險，已經到了現金流枯竭，難以償還債務的關鍵階段，碧桂園債務重整的序幕或將拉开。

埋下的禍根

對於此次危機，碧桂園官方解釋爲“受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司账面可動用資金持續減少”。

縱觀碧桂園發展模式，可以看到其高速發展背後埋藏的禍根，即“三高模式”。

碧桂園是中國房地產行業“三高模式”的典型，即高槓杆、高周轉、高負債模式，這種模式的核心邏輯是通過大量借錢來拿地、蓋樓、賣房，以期在短時間內實現收入的倍增。業內著名的“345模式”，即3個月开盤，4個月資金回籠，5個月資金再利用，便出自於碧桂園創始人楊國強之手。

“三高模式”在房地產紅利期造就了恆大、碧桂園、萬科等民營房地產商的快速崛起，依靠持續不斷的槓杆擴張，民營房地產商們接棒登上中國首富位置。

但在公司規模快速擴張的背後，也潛藏着巨大的風險。高槓杆意味着高成本，高周轉意味着高壓力，高負債則意味着高風險。在房地產紅利時期，企業能通過其迅速擴張規模，但面對市場波動時，龐大的債務負擔讓企業更加脆弱，一旦出現經營困難，債務問題便會凸顯，碧桂園此次危機便是如此。

碧桂園一直依賴的償還債務方式主要是銷售回款和在美元債市場借新還舊。伴隨着國內房地產市場進入下行周期，房子越來越難賣，房企的償債能力不斷減弱。此外美聯儲的連續加息，也讓中資房企在美國市場發債的成本越來越高，房企融資越來越難，槓杆風險已達“潰堤”邊緣。

三四线城市購房剛需的下降同樣給碧桂園帶來了重大影響。目前三四线城市以及縣城地區的樓市已出現了明顯的疲態，而碧桂園近6成的項目位於三四线城市，銷售端遇冷，樓盤交易量急劇下跌，是碧桂園此次資金鏈流轉不暢的重要原因之一。

艱難自救

面對困難局面，碧桂園也开始積極自救，竭盡全力保障公司現金流安全，最大限度削減支出，全力做好保交付、保信用工作。

目前，公司董事會主席兼控股股東楊惠妍及其家屬宣稱，自碧桂園上市至今已通過借款、增持股票、購买債券、以股代息等方式合計支持碧桂園折合約386億港元且從未減持股票。

碧桂園也於8月11日發布管理層致歉函《化危機爲生機，鍛造更健康的碧桂園》來宣告自救決心。

碧桂園是下個恆大嗎？

碧桂園跟恆大，作爲房地產高峰期的龍兄虎弟，依托着中國房地產行業的東風，憑借着“三高模式”成功成爲中國房地產行業的領頭人。但如今，恆大已深陷在泥潭之中，碧桂園也已經瀕臨懸崖邊。

碧桂園的風險比恆大更大。相較於恆大的高質量土地，碧桂園的土儲質量堪憂，往往集中在三四线城市，去化困難，如今房地產市場呈現越下沉銷售萎縮越大的問題，集中布局在三四线城市的碧桂園，現金流獲取難度更大，償債能力更差，風險也更大。

同時，碧桂園交付預售房的壓力更大。根據彭博社的報告，碧桂園在建項目高達3121個，位於全國房企之首，目前仍有超過65萬套預售房屋，而在建的項目則是最難變現的資產。

但碧桂園不會是下一個恆大，碧桂園當前面臨的僅是流動性問題，而非資不抵債。

易居研究院研究總監嚴躍進稱，碧桂園確實面臨很多問題，且很多問題邏輯和恆大是類似的，但碧桂園不會成爲下一個恆大，目前風險仍是可控的。伴隨着一系列利好政策的出台，有助於提振全行業的信心，一旦銷售端回暖，碧桂園債務問題的解決將會有更好的基礎。

針對碧桂園債務違約以及房地產行業的融資情況，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉也積極回應。

8月15日，付凌暉在國新辦發布會上稱，目前房地產市場總體處於調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，但這些問題是階段性的，隨着市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。

目前，多項房地產調控政策密集出台，這些利好信號也給了碧桂園更多的緩衝周期。

如今的碧桂園面臨的這場战役，打勝了就重新復刻“宇宙第一房企”的榮光，打敗了將會對民生、房地產行業及其產業鏈造成不可預估的重創。

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