天天房產8月21日訊：房地產行業下行、近年市政投資呈現緊縮下，私營的中深建業再度衝擊港交所主板IPO勝算幾何？

據了解，8月17日，中深建業控股有限公司（簡稱：中深建業）再次向港交所主板遞交上市申請，新華匯富爲其獨家保薦人。

過往消息顯示，中深建業曾2022年9月9日向港交所主板遞交上市申請。

中深建業爲一家私人建築承包企業

天天房產從招股書獲悉，中深建業由桑先鋒、冼玉榮2017年分別出資80%、20%在深圳成立，爲中國內地一家私營總承包建築企業，曾獲五項一級施工承包資質。包括建築工程施工總承包一級、市政公用工程施工總承包一級、地基基礎工程專業承包一級、建築機電安裝工程專業承包一級及建築裝修裝飾工程專業承包一級。另，公司已取得六項二級及三級施工承包資質，涵蓋石化工程施工、鋼結構施工以及環保施工等不同專業範疇。中深建業先後2020年、2021年及2022年獲選爲深圳500強企業。

招股書披露，據弗若斯特沙利文報告，2022年公司在總部位於廣東省過萬家私營建築公司中中深建業排名前50位(按收益計)，而2022年廣東省建築業規模佔中國整體市場約8.2%(按收益計)。

據了解，截至2020年、2021年及2022年12月31日止年度以及截至2023年6月30日止六個月，中深建業在市場中的工程中標率分別約爲1.5%、1.0%、0.9%及1.1%，競標率呈現下降。

桑先鋒爲實控人持股73.6%

股權方面，截止本招股書所描述，中深建業由桑先鋒持股比例爲73.6%、冼玉榮持股比例爲18.4%、侯令出股比例爲8%。

值得一提的是，上述三大股東中桑先鋒與冼玉榮在一家建築公司工作後相識，冼玉榮爲公司預算員。公司早期業務資金方面主要有桑先鋒父母提供約2.008億元資助，後續桑先鋒與冼玉榮分別出資80%、20%成立中深建業。

而第三位股東侯令招股書中如此披露：侯女士爲香港永久居民，侯女士在通信工程及電子工程研究項目方面擁有豐富經驗。於2017年11月至2020年8月，彼亦曾在一間主要從事離岸基金管理及項目投資的離岸資產管理公司擔任董事。於2016年，侯女士透過通信工程及電子工程技術方面的業務聯系結識冼先生，因而得悉本集團業務。據董事所深知、盡悉及確信，侯女士對中國市政公用工程業（尤其中國大灣區）展望深感樂觀，並於會見我們的管理團隊並了解我們旗下業務的愿景及運作後看好本公司的前景，因而決定投資於本集團。另一方面，我們相信侯女士在通信工程及電子工程方面的專業知識可爲員工培訓提供技術支持，並加強員工及項目創新。經公平磋商後，侯女士通過上述投資安排投資於本集團。

淨利率不穩定

財務方面，中深建業2020年度、2021年度、2022年度、2022年截至6月30日止六個月及2023年截至6月30日止六個月實現收益分別約爲13.31億元、13.46億元、13.78億元、3.72億元、4.96億元人民幣；實現期內溢利分別爲1355.9萬元、2807.6萬元、2532.5萬元、-438.1萬元、1078.7萬元人民幣。

經計算，上述期內中深建業的淨利率分別爲1.02%、2.09%、1.84%、-1.18%、2.17%。

2023年上半年建築工程項目收入佔比56.4%

天天房產翻閱招股書獲悉，中深建業業務收入主要來自建築工程項目、市政公用工程項目、地基基礎工程項目以及專業承包項目，截止2023年上半年，上述業分項業務收入分別佔總收入56.4%、18.7%、10.8%、14.1%。

值得一提的是，市政工程項目作爲中深建業一貫的兩大主營收入來源之一出現突降，2023年上半年該項收入大幅下滑約37.19%。

從分項業務的盈利的能力來看，2020年、2021年、2022年、2023年6月30日止，建築工程項目毛利率分別爲5.2%、5.2%、6.1%、6.3%，整體呈現穩步提升趨勢；而市政工程項目毛利率分別爲4.8%、5.8%、5.3%、4.7%，呈現下滑；地基基礎工程項目毛利率分別爲4.5%、4.7%、5.4%、5.9%；專業承包項目的毛利率分別爲5.0%、0.3%、5.2%、4.9%，呈現出不穩定狀態。

兩年半內流動資產大增319.5%至3.075億元

中深建業的流動資產淨值由2020年12月31日約人民幣7330萬元增加至2021年12月31日約人民幣1.114億元，截止2022年12月31日進一步增加至約人民幣3.033億元，截止2023年6月30日進一步增加至約人民幣3.075億元。

截至2023年6月30日，該集團的現金及現金等價物約爲人民幣9680萬元。於最後可行日期，我們的現金及現金等價物約爲人民幣12790百萬元。

在手項目97個總價值44.81億元

招股書中，中深建業稱，於往績記錄期間，我們已承接259個項目，合約總值約爲人民幣65.147億元。基於承接的項目數目，我們在日常業務營運過程中產生淨現金流出，於截至2020年12月31日止年度、截至2021年12月31日止年度及截至2023年6月30日止六個月錄得經營現金流出分別約人民幣2400萬元、人民幣6110萬元及人民幣480萬元。截至最後可行日期，我們手頭共有97個項目，包括已動工但尚未竣工的項目及已獲授但尚未動工的項目，合約總值爲人民幣4,481.2百萬元。

招股書中特別提到，於往績記錄期間後及直至最後可行日期，中深建業獲授兩份合約總值人民幣5.506億元的新建築合約，其中一份來自公營界別，另一份則來自私營界別。

招股書提醒：多項超出公司的控制範圍的業務風險

中深建業在招股書中提到，公司認爲旗下業務涉及若幹風險，當中不少超出公司的控制範圍。

與旗下業務相關的相對重大風險包括：(i)公司的收益主要來自非經常性項目，且公司面臨與競爭性投標過程相關的風險；(ii)於往績記錄期間，公司的貿易應收款項及貿易應收款項周轉天數增加，而客戶延遲或拖欠進度付款及/或發放質量保證金可能令公司面臨一定信貸風險；(iii)公司於往績記錄期間錄得經營活動所用現金淨額，或會令公司面臨若幹流動資金風險並可能限制公司的經營靈活性；(iv)公司的現金流量或因收取客戶進度款與向分包商及供應商付款之間存在時差而惡化；及(v)公司受制於合約資產的可收回性，而旗下建築業務涉及相對較長的現金轉換周期。

應收款周期被拉長至近60天

其中，應收款數據顯示，於2020年、2021年及2022年12月31日以及2023年6月30日，該集團錄得貿易應收款項（扣除貿易應收款項減值撥備）分別約人民幣2.193億元、人民幣2.685億元、人民幣1.874億元及人民幣1.276億元。截至2020年、2021年及2022年12月31日止年度以及截至2023年6月30日止六個月，中深建業的貿易應收款項周轉天數分別約爲43.6天、68.1天、62.2天及59.5天。

對此，中深建業稱，貿易應收款項對本集團構成信貸風險，尤其倘少數客戶的貿易應收款項金額龐大或高度集中，可能令本集團在悉數或及時收回貿易應收款項上面臨較高風險。概不保證我們將能夠於協定信貸期內向客戶悉數收回所有貿易應收款項，或根本無法收回。客戶嚴重延遲付款或不付款可能對我們的財務狀況、經營業績及現金流量造成不利影響。

募集資金用途：墊付工程款、購买工程機械等

其一、爲項目墊付工程款。招股書中描述爲：對於此次IPO的募集資金用於價值7.15億元合同的項目，合同價值如：深圳拆遷項目、湖南長沙改造項目、深圳建築機電項目、河源道路改造項目及廣州住宅建築項目使用資金分別爲9930萬元、3390萬元、3120萬元、18480萬元、36580萬元，而上述項目該公司僅收到合同方付款分別爲800萬元、700萬元、100萬元、1000萬元、2000萬元。

中深建業稱，將用於爲截至最後可行日期我們近期所獲授若幹項目提供資金應付資本需求及現金流。我們未能就上述項目收取墊款或所收墊款不足以應付將於早期階段（通常爲項目各自動工日期起計首三至六個月，視乎有關項目的預期持續時間而定）產生的前期成本。

其二、購买工程機械。招股書中，中深建業稱，我們需要使用一系列設備及機械（如建築起重機、挖掘機、腳手架及自卸卡車）以進行建築工程。鑑於建築業務本質上屬於資本密集型且需要大量營運資金，本集團並無購买任何機械及設備。於往績記錄期間，設備及機械使用成本分別約爲人民幣6080萬元、人民幣9920萬元、人民幣9150萬元及人民幣4390萬元。

其三、將用於增聘人手應付業務營運預期增長，確保爲進行中及其他未來項目預留足夠人手。

四、用於運營資金及一般企業用款。

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