華泰證券發布研究報告稱，8月以來，購房槓杆限制的放松已成爲本輪行業政策寬松周期中的着力點之一。經過歷史復盤，該行有以下結論：1)購房槓杆限制的寬松歷史鮮見，更顯力度，預計其市場激活效用值得期待;2)購房槓杆調整對於改善需求的影響更顯著;3)一线城市對於購房槓杆限制政策變化更爲敏感而迅速，尤其是二套房貸政策。該行認爲政策和經紀人預期已經出現積極信號，期待行業隨後得以企穩。看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

華泰證券主要觀點如下：

全國：購房槓杆限制政策的歷史演繹

08年以來的四輪完整地產周期中，每輪的寬松都配有橫跨貨幣、需求端、供給端的一攬子政策，全國性放松購房槓杆限制的政策僅出現於第三輪寬松周期(2014年1月-2019年11月)，呈現流動性、需求槓杆、供給槓杆三維齊升的特點。橫向比較，該行認爲對基本面影響更爲突出的是需求槓杆限制的寬松。全國銷售對購房槓杆放松的敏感度較高，一攬子政策協同效應更強。14年930政策出台後，10月銷售面積同比增速環比提升8pct至-2%，11月投資同比增速也實現觸底。而15年330政策疊加貨幣、棚改等政策的發酵，次月起銷售面積开啓了一輪持續27個月的同比正增長周期。

城市：一线城市房地產對購房槓杆限制放松的敏感度較高

除了一线城市以及杭州，大部分城市已經按照首付底限要求執行。從政策空間來看，彈性最大的是一线城市二套房認定以及首付比例，因此，一线城市房地產景氣度對購房槓杆限制放松的敏感度在當下更值得關注。對於一线城市而言，政策對成交的傳遞快速並有效，尤其是二套房貸政策。認房認貸政策調整次月(14年10月)，深圳新房即實現銷售面積同比回正，北京也在發布的第二月實現正增長，對於330政策調整二套房首付比例的敏感度大於930政策。新房市場對政策的反應要快於二手房，但從長期的維度，政策對二手房成交的影響更大。房價修復則需等待銷售量走出穩定擡升趨勢之後。

投資建議：

從歷史上看，地產成交對於購房槓杆限制的調整協同一攬子行業政策深具敏感性。目前政策和經紀人預期已經出現積極信號，該行期待更多一二线城市落實優化地產政策，並與其他一攬子經濟政策形成合力，穩定居民的房價預期和購房需求。該行看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

風險提示：行業政策不確定性;基本面下行;部分房企經營風險。

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標題：華泰證券：“認房不認貸”與地方降首付並行 購房槓杆松綁成爲着力點

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