今天，廣州市人民政府辦公廳發布《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購买商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購买過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

《通知》發布後引發了社會各界廣泛關注，

一度衝上了微博熱搜。

在此之前的8 月25 日，住建部、央行、金融監管總局聯合發布《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標准的通知》，明確居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購买商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購买過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。對此國信證券分析指出，中央層面積極政策密集發布快速落地，地方因城施策積極響應，有助於進一步穩定市場預期，促進信心修復，未來產業鏈需求有望逐步修復；特別是隨着本次《通知》將“認房不認貸”作爲政策工具納入“一城一策”工具箱，對賣舊买新的改善性需求，以及異地置業需求釋放構成實質性利好。

引領“金九銀十”銷售改善

梳理去年到今年地產政策端，從2022年四季度“三支箭”化解優質房企信用風險，到今年7月24日提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，再到本次《通知》提出推動落實購买首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，能夠看出政策端發力重點已由供給端正式過渡到需求端。對此業內人士普遍認爲這對於激活銷售交易、釋放改善需求具有更直接作用，期待改善需求釋放引領“金九銀十”市場銷售交易改善，從而帶動新建住宅產業鏈重回良性運轉階段。東方證券則分析指出，政策推出後有四個重要的觀察點：首先是一线及強二线城市需求端政策工具箱的內容、適用範圍擴大，或政策落地是否有所推進；其次是觀測到需求端政策對以上城市銷售的實際刺激效果；第三是困難房企在經營端和融資端的風險是否會進一步暴露；最後是融資端政策在防範化解風險上的支持力度落地情況如何。信達證券則更給出了更爲樂觀評價，認爲近期政策加速落地，臨近9-10月地產銷售傳統旺季，預計後續因城施策政策力度或將進一步加大，有望降低購房者負擔，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

部分城市限貸政策仍有調整空間

據克而瑞統計，2022年以來有超過65城發文調整認房認貸政策，涉及城市能級主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始執行“認房不認貸”政策，另外鄭州等城市實際執行“認貸不認房”政策，有一套房但貸款已結清的再次購房仍可享受首套房信貸政策，進一步利好改善性住房需求。盡管從去年底到目前已出台多項政策鼓勵房地產消費，但截止到目前，本輪房地產信貸政策放松力度仍低於2014年到2015年那一輪，小編簡單回顧一下：2014年9月末央行、銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出首套房貸款利率下限爲貸款基准利率的7 折，同時全國層面放松“認房認貸”，即對擁有1 套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次購房執行首套房貸款政策。隨後自2014年11月至2015年10月期間歷經6次降息，房貸基准利率累計下調至4.9%。根據此前數據統計，提出本次官宣首套房正式執行“認房不認貸”的廣州之後，一二线主要城市中還有14個城市執行“認房又認貸”政策，包括北上深3個一线城市，以及成都、西安等11 個二线城市。隨着本次《通知》的下發，三部委發文推進“認房不認貸”後，上述城市現行限貸政策仍有調整空間。對此信達證券認爲，目前全國包括一线城市在內的部分重點城市仍執行“認房又認貸”的嚴格標准，住房套數認定標准放松，更多群體將適用首套房的低首付比例和利率優惠，有助於降低居民購房成本。換房退稅政策期限延長，也有利於減少換房交易環節成本。

“城中村”改造加速推進的投資機會

此外，房地產產業鏈也迎來了新一輪“城中村”改造加速推進的投資機會。7月21日國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》後，城中村改造相關政策意見陸續發布。8月17日中國人民銀行發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》，其中提出“加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度”。8月18日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召开電視會議，再次強調積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設，調整優化房地產信貸政策。數據顯示，2023年全國計劃新开工改造城鎮老舊小區5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據各地統計上報數據，1-7月，全國新开工改造城鎮老舊小區4.66萬個、惠及居民795萬戶，按小區數計开工率87.9%；分省看，江蘇、浙江、貴州、湖南、河北、內蒙古、上海、江西、湖北等 9 個省份全部开工。對此東吳證券認爲，1-7月份全國新开工改造城鎮老舊小區 4.66 萬個，开工率 87.9%，領先時序進度，反映舊改工作加速推進。我國目前超大特大城市合計21個，根據安信證券前期測算，保守估計城中村總投資額4.75萬億元，按照5-10年建設周期測算，預計城中村每年平均投資額爲4500-9500億元左右。據此安信證券認爲，城中村改造周期相對較長，有望爲建材領域創造一定需求，同時有望驅動地產鏈估值修復。

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