從中期業績透視華潤置地(01109.HK)...

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從中期業績透視華潤置地(01109.HK)穩健高質量經營的底色

1年前

從中期業績透視華潤置地(01109.HK)穩健高質量經營的底色

當前，房地產市場正在逐步步入一個更加成熟和理性的階段。隨着市場供需關系的深刻演變，這一轉變不僅對行業企業提出了新的考驗，也帶來了嶄新的機遇。

在這一新的發展階段，華潤置地(01109.HK)在衆多卓越的房企中脫穎而出。其穩健的經營態勢不僅反映了公司對未來的深刻洞察，也凸顯出其在市場變革中的巨大潛力。

盡管今年來面臨行業逆風，華潤置地仍然始終着保持良好的經營節奏，以實際行動詮釋了其堅韌向上的實力。而最近公布的中期財報更是對這一實力的最佳佐證。

（華潤置地2023中期業績發布會現場）

1、業績表現搶眼，“3+1”一體化業務模式展現韌性生長能力

近日，華潤置地發布2023年中期業績，上半年公司實現綜合營業額729.7億元人民幣，股東應佔淨利潤137.4億元，同比增長29.6%；核心淨利潤112.7億元，同比增長10.9%；綜合毛利率爲25.7%。

值得一提的是，在諸多企業業績下滑、難以維持盈利的情況下，華潤置地在業績增長的同時持續兌現股東回報。公司中期每股股息0.198元人民幣，同比增長8.8%。

（來源：公司信息）

從財報不難看出，公司各項核心業績指標穩中有升，在行業仍然還處在頗爲復雜的復蘇環境下仍然持續保持增長領先，其以自身的實際業績詮釋了“3+1”一體化業務模式所帶來的韌性生長能力。

聚焦到各業務板塊來看：

在开發銷售型業務方面，華潤置地取得的成績突出，上半年公司實現籤約額1702.4億元，同比增長40.6%，行業排名穩居前四。公司持續保持擴張勢頭，堅持战略引領投資，將核心城市作爲發展的重心，期內新獲取的35個項目中，93%集中在一二线城市，補充貨值更是高達2270億元。精准的布局下，優質的資源儲備爲公司未來持續的高質量發展奠定了堅實的基礎。

（來源：公司信息）

在經營性不動產業務方面，上半年華潤置地旗下購物中心租金收入達86.4億元，同比增長39.5%；旗下67個在營購物中心實現零售額751.3億元，同比增長38.9%。

值得一提的是，隨着經濟復蘇，公司購物中心和寫字樓出租率、酒店入住率持續向好。上半年，北京西三旗萬象匯、重慶萬象城二期如期开業，平均开業出租率95.7%；寫字樓出租率逆市提升，較上年末增加2.6個百分點至81.8%，達到歷史同期最高水平。酒店業績亦實現大幅反彈，目前酒店房價及入住率也已基本恢復至疫情前水平。

這一連串的積極數據，標志着華潤置地後續在宏觀向好環境下有望持續取得業績的確定性增長，與此同時，公司在經營性不動產領域的靈活性也將成爲持續兌現業績的有力支撐，賦予市場更多的信心。

輕資產管理服務平台方面，旗下華潤萬象生活（01209.HK）的各項核心經營指標保持穩健增長，上半年實現營業額67.9億元，同比增長28.7%。截至上半年，華潤萬象生活在營購物中心88座，其中重奢購物中心12座，另有儲備項目88個，持續保持在行業第一。

與此同時，公司物管業務亦進入行業第一梯隊，截至上半年，在管面積達到了3.25億平方米，合約面積爲3.80億平方米，覆蓋了全國189個城市。

（來源：公司信息）

生態圈要素型業務方面，公司通過發力代建、長租公寓等策略持續加強了城市投資开發運營綜合能力。值得一提的是，在今年成都世界大學生運動會的保賽工作中，公司再次展示了其大型場館代建代運營及賽事保障能力，有力印證了公司在綜合城市運營方面的專業素養和卓越實力。這不僅爲公司未來在大型活動承辦和場館管理方面帶來了更多的機遇。同時也進一步鞏固了公司在市場中的信譽和聲譽，爲公司未來的業務拓展和可持續發展提供堅實的基礎，使其在城市運營領域持續發揮引領作用。

上半年，華夏基金華潤有巢REIT（508077.SH）同樣取得優異的資產經營表現，實現營業收入3825萬元，超上市預測8.0%，租賃住房出租率96.4%，超上市預測6.0個百分點。

總的來看，華潤置地穩健的中期成績單背後，是公司正確的战略決策和持續努力的結果。其通過不斷優化運營、積極適應市場變化，爲自身創造了一個高質量的經營模型。在房地產行業邁向深層次變革的新階段，公司所取得的優異表現是對其战略的成功詮釋，也爲行業的未來發展帶來了重要的參考風向標。

2、產品力、組織力、服務力、創新力四輪驅動，开啓高質量發展新周期

在深入探討房地產行業的新周期下，不難觀察到行業內的企業經營邏輯正在經歷一次重大的變革。過去的高速增長已不再是常態，取而代之的是一個更爲理性和穩健的階段。這個變化並非偶然，它反映了市場供求關系的重構，以及消費者對產品品質、服務質量、生態環保的日益追求，對於房企來說，如何在這一新的背景下持續發展，成爲了一項迫切的課題。

在這個背景下，華潤置地爲行業提供了一個有益的範本。公司在新周期中積極尋求變革，不斷挖掘行業與自身的價值，構建了獨特的核心競爭力。其中，產品力、組織力、服務力和創新力成爲了公司高質量發展的四個關鍵驅動力。

在產品力方面，華潤置地着眼於研發和創新，積極構建多元化的產品线，持續進行更新迭代，以滿足各類客群的多樣需求。通過深入市場和客戶的洞察，公司的熱銷項目常常具備高度競爭力，稀缺性突出，並與客戶的需求高度契合。這一切也正是源於華潤置地深刻的市場洞察、精准的客戶洞察以及卓越的資源整合能力。通過不斷提升產品質量水平，公司確立了在行業的領先的產品力。

值得一提的是，此前克而瑞發布的《2023上半年杭州十大高端、十大品質產品》榜單。在這份榜單中，華潤置地的杭州片區擁有三個項目成功入選，這些項目憑借其硬核的產品力，在衆多優秀作品中脫穎而出。要知道這僅僅只是華潤置地在杭州地區的表現，這一成績也足以窺見公司在產品力上的領先表現。

組織力方面，其不僅可體現在公司項目开發和運營上的高效協同上，也體現在公司構建生態圈跨足多個領域的協同能力上。

前者來看，雙向聯動的地產开發和物業管理，使得華潤置地的項目具備更高的品牌溢價和保值增值能力，形成了正向循環，吸引更多客群，爲項目的成功去化提供了堅實支持。這種有機的結合下顯示出了華潤置地在整合資源、優化運作方面的強大組織能力。

後者來看，通過建立生態圈閉環，積極拓展新增長曲线，將多個業務板塊緊密結合，進一步釋放發展潛能。借助在代建、長租公寓等領域的布局，公司不僅拓寬了業務邊界，也在組織上實現了跨足多個領域的協同。這種組織上的多元化和整合，爲華潤置地在市場中保持領先地位提供了有力支持。

(來源：公司信息)

而從公司內部運營來看，華潤置地也在持續推動精益管理，提升運營精細化水平，實現了降本、提質、增效。這種內部組織變革，使公司在市場競爭中更具競爭力，從而在不確定的市場環境中保持了穩健的回報水平。

服務力方面，華潤置地通過精細化運營和數字化賦能，構建了領先的服務體系，從而爲客戶提供更優質的體驗和滿意度。

以其華潤萬象生活的大會員體系來看，截至今年上半年，新增會員約590萬人，大會員總量接近4000萬人。新增會員數量的增加以及總會員數的持續增長，表明公司不僅在吸引新客戶方面有着顯著的效果，也在保持老客戶的黏性上取得成功。而這種大會員體系不僅僅是積累會員數量，更重要的是在數字化時代爲客戶提供了更加定制化、個性化的消費和服務體驗。

創新力方面，一方面，在既有業務方面，公司持續推進數字化技術的應用，如積極運用人工智能、大數據分析等先進技術手段，來推動優化運營流程、提升服務質量。另一方面，公司積極探索新增長曲线，借助科技創新和數字化轉型，拓展代建代運營業務、產業地產、長租公寓等領域。這些新業態的布局不僅擴展了公司的新增長點，更進一步完善了其發展模式，帶動相關產業鏈的升級與創新。

總的來說，圍繞產品力、組織力、服務力和創新力這四個方面的驅動力，共同構成了華潤置地高質量發展的引擎。在新周期的市場環境中，公司憑借這些優勢，持續贏得市場口碑，增加客戶忠誠度，增強品牌價值，爲長遠發展奠定堅實的基礎。

3、兼具復蘇邏輯和成長邏輯，厚積薄發下長期價值可期

站在當下來看，房地產市場的種種變化正孕育着新的機會，對於那些具備穩健經營能力並與行業發展趨勢契合的企業尤爲值得關注。在這個背景下，華潤置地憑借其堅實的經營實力和市場前瞻性，凸顯出其長期價值潛力。

就公司的經營實力而言，華潤置地已在多次經濟周期中受到考驗，從而展現出其持久的實力，尤其是在財務方面的穩健表現已多次得到驗證。公司高度注重現金流的安全性，保持了足夠的財務靈活性。

以今年上半年來看，華潤置地的總有息負債率和淨有息負債率分別降至39.3%和28.5%，處在行業低位水平。國際評級機構持續保持優質評級，標普、穆迪和惠譽維持「BBB+穩定展望」、「Baa1穩定展望」及「BBB+穩定展望」的信用評級。

（來源：公司信息）

公司融資優勢顯著，加權融資成本僅爲3.56%，創下近十年新低。這些成績皆表明，在市場的快速變化中，華潤置地具備足夠的安全性，能夠更從容地應對市場挑战。

（來源：公司信息）

從綜合角度看，華潤置地是當前市場上兼具復蘇邏輯和成長邏輯的企業，這一雙重優勢下，使其在資本市場上具備足夠強的吸引力，有望支撐估值的修復乃至驅動價值的重估。

在復蘇邏輯方面，隨着政策持續釋放積極信號，房地產行業正在逐步走出低迷，進入新的發展周期。在這個階段，華潤置地依靠其驗證過的穩健經營實力，能夠充分利用資金和資源優勢，抓住市場復蘇的機遇。公司的穩定現金流循環也使其能夠更從容地應對市場波動。此外，公司的品牌聲譽和影響力使其在市場中贏得了信任和合作機會，增強了在復蘇階段的競爭力。

而在成長邏輯方面，華潤置地的“3+1”一體化業務模式已構築了高質量發展模型，通過不斷創新和優化，在多個業務板塊中實現了穩定增長。從开發銷售型業務到經營性不動產、輕資產管理服務平台以及生態圈要素型業務，公司在多個領域都取得了良好的業績。這種成長邏輯不僅在復蘇階段爲公司帶來了市場份額的提升，更在未來的發展中將保持持續增長勢頭，創造新的增長曲线的同時，公司長期成長的天花板也將不斷築高，帶來更大的想象空間。