中金公司發布研究報告稱，8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關於調整優化差別性住房信貸政策的通知》、《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對首付比例、新發和存量貸款利率要求進行明顯優化。中金稱，本次政策對最低首付比例下限和新發房貸利率下限的調整超預期，或將有效帶動銷售復蘇。積極提示地產和物業板塊配置價值。

考慮到當前A/H地產股倉位和估值仍低，中金積極提示地產板塊配置價值，推薦：1)土儲重倉高能級以上城市的優質央國企(或類國企資質)錦上添花的機會；2)優質非國企夯實財務至重回穩健發展的彈性機會。同時物管板塊或也將逐步开啓估值修復，穩健型物企標的有望在自身業績增速及兌現度的支撐下獲取相對收益。

中金公司主要觀點如下：

本次政策對最低首付比例下限和新發房貸利率下限的調整超預期，或將有效帶動銷售復蘇。

在最低首付比例下限方面，此前政策要求限購城市執行首套30%/二套40%標准，非限購城市執行首套20%/二套30%標准，本次統一下調至首套20%/二套30%的新標准。根據中金統計，以普通住宅爲標准計算，32個超高/高能級城市中尚有24城較本次確定的首付比例下限新標准有不同程度的下調空間，具體而言，3個超高能級城市(北上深)首套/二套的首付比例下調空間平均分別爲13和30個百分點，21個高能級城市對應的首套/二套下調空間平均分別爲10和15個百分點;最終各城市的實際執行首付比例仍遵循“因城施策”框架，可自主進行調整。

在新發房貸利率下限方面，本次政策仍延續首套房貸利率下限爲同期限LPR減20基點，但將二套房貸利率下限從同期限LPR加60基點下調至同期限LPR加20基點。中金認爲本次政策力度超出市場此前預期，疊加廣州、深圳、武漢等地“認房不認貸”落地，將有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在合理購房需求釋放，同時也將對市場預期起到積極引導作用，共同帶動後市銷售企穩復蘇。目前我國一二线城市銷售面積佔比超三成，金額佔比超五成，其中相當比例城市的銷售或將在本輪政策調整後有積極表現。8月百強房企銷售面積和金額環比分別微降3.6%和0.9%，初現築底趨勢。

此外，本次政策同時允許存量首套房貸利率下調，根據中金銀行組估計，這可能帶動存量貸款平均利率下調50個基點到4.2%。盡管該政策並不直接促進居民新購房，但可通過提高節省居民房貸支出、提高社會經濟活動景氣度，在中期維度上間接促進居民購房決策的形成。

積極提示地產和物業板塊配置價值

近期地產政策頻出，包括但不限於證監會允許房企再融資不受破發、破淨和虧損限制，改善性購房個稅退還政策延期，重點城市“認房不認貸”落地，本次的首付比例和利率下限調整;往前看，中金認爲各城市將陸續跟進，對限貸政策做全方位的優化調整，帶動實體市場景氣度明顯回升。

風險：政策落地進度及基本面修復不及預期;房企信用加速惡化。

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標題：中金：房貸首付比例和存量首套房貸利率下限調整超預期 或有效帶動銷售復蘇

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