“要是买不起房，可以买房企的股票，現在很多房企的股價才幾毛錢！”

這是在一些網絡平台上的段子，但也從一個側面體現出當下許多上市房企在資本市場面臨的窘境。

記者 | 吳家明 胡華雄

在港股市場上，由於房地產市場的變化，越來越多低於1港元的“仙股”出現。對於多數上市房企而言，在應對這場“市值保衛战”的同時，該如何穿越好當下的樓市“周期”？

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內房股“仙氣”一片

近日，港股市場多家知名內地房企的股票價格跌破1港元，將市場的目光再次帶向這一群體。比如，昔日的房地產巨頭中國恆大近日股票復牌，復牌當日股價暴跌78.79%，直接跌破1港元，此後幾個交易日中國恆大股價繼續下跌，截至目前，公司股價僅報0.275港元。無獨有偶，另一家頭部房地產企業碧桂園的股價自今年8月11日跌破1港元後，至今仍未回到1港元以上。

實際上，隨着近年房地產市場不景氣，不少房企不僅收入和利潤大幅下滑，其在資本市場上的境遇也不容樂觀，這直接體現在股價的連續暴跌和市值的大幅縮水。

據Wind數據顯示，截至目前港交所行業分類下的地產業中，有近140家辦公地址在內地的地產公司。統計數據顯示，上述近140家公司中，有超過80家公司最新股價低於1港元，佔比超過一半。如果將低於1港元就視爲“仙股”的話，上述公司股票已成爲“仙股”。

不過，以往內房股中股價低於1港元的情形並不多見，目前內房股“仙股”數量大幅增加，主要是最近幾年相關公司股價出現罕見跌幅所致。據證券時報記者統計，上述近140只股票中，有超過110只股票今年以來股價出現下跌，其中76只股票年內跌幅超過30%，佔比超過一半。這裏面，超過40只股票年內股價腰斬。

若將時間進一步拉長至2021年初起算，統計數據顯示，上述近140只股票中，有130只股票期間股價出現下跌，其中有99只股票期間股價腰斬。這裏面，有多達35只股票期間跌幅超過90%。這意味着，不少內房股在這段時間股價跌得只剩下昔日高位的一個“零頭”。

昔日港股市場千億市值房企群體不少，其中內房股佔了比較大的比例，但如今僅有龍湖集團、萬科企業等少數內房股市值達到千億級別。

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一些房企的“祕訣”

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，越來越多的房企股票變“仙股”， 一方面是企業自身運營業績差，甚至出險後長期不能恢復正常運營所致，同時也與行業本身陷入困境、多項政策作用之下市場依然尚未回暖，以及行業走勢與預期不明有關。

其實，自2021年以來許多房企流動性危機持續發酵，房地產行業處在從高負債擴大規模向高質量發展的轉型期。對於房企而言，如何能夠更好度過這個時期？最近，正值房企中期業績發布高峰，一些業績增長且表現穩健的房企，似乎也給出了自己的“祕訣”。

過去，許多房企都會定下“高銷售目標”，在業內人士看來，此舉或許能提振市場對企業發展的信心，倒逼企業大規模拿地、加大槓杆和快銷。只是，一旦市場行情回落，不少房企又下調年度銷售目標。

回顧過去的幾年，越秀地產多次因爲制定的銷售目標增幅低於同行而受到質疑。“因爲增長速度低於行業數據，我們也常受到批評，但是越秀地產一直以來都堅持發展不是爲了規模，而是要爲股東創造更多的價值。”在業績會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠稱。他透露，越秀地產自2013年以來一直把針對自身的投資評級當作重點工作來抓，“特別是一些重大投資，都將評級這個指標拉進來。”

而在龍湖集團的中期業績發布會上，談到如何實現企業高質量發展的战略變化，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平認爲：“行業過去處於高槓杆發展模式，基本聚焦地產开發，以規模作爲業績的導向，但規模越大，需要的資產規模越大，負債規模也會變大，資產和負債會同步上升，如果市場出現波動，企業會出現問題。”

陳序平強調，龍湖將不再依靠負債規模的增加，去驅動資產規模、銷售的增長，並降低外債比例，保持健康的債務結構。同時，保持經營性現金流爲正，扣除分紅之後也要爲正。

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不能把房子做成“標准快消品”

柏文喜表示，一些房企如龍湖，還有港資房企中的龍頭企業，它們的風險水平控制得相對較好，財務穩健且收入結構中來自於運營業務收入的佔比較高，自然讓其對於行業周期與市場波動具有較強的適應能力。因此，實現業務轉型和優化財務結構，注重現金流安全和行業長期趨勢研判都是其他房企可以學習的地方。

也有業內人士表示，通過物業管理、運營收入等方式對衝樓市周期下行風險，是房企後續應該注重的方式，盈利模式不再依賴單一的重資產开發銷售，而是形成租賃、代建和管理並重的均衡發展模式。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房企應堅持主業，不盲目追求規模，特別是通過負債加槓杆來擴張規模。如果房企過分追求規模，必然會在產品打造上失去“堅持主業”的思路，把房子做成“標准快消品”。所以，對於產品的打造也是出險房企應該學習的地方。

“當企業出現問題，尤其是資金鏈出現問題的時候，企業的管理層、大股東家族等應該將自己所承擔的責任履行到位，那么資本市場才會給予一個相對好的回報，例如大部分股價跌成‘仙股’企業，其實是投資者用腳投票，也是投資者不僅僅針對企業經營，而且是對管理層在管理這個企業過程的‘態度’的一種表達。”李宇嘉表示。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，整體來看，近期中央及各部委密集發聲，帶動了房地產市場預期和信心的修復，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在中央定調之後更需要地方加快落實具體政策，尤其是政策較爲嚴格的核心一二线城市，政策優化將有助於推動銷售企穩。“在房地產銷售未實現整體企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要，只有供求兩端協同發力，才能最大程度地保障房地產行業平穩健康發展。"

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