中信證券發布研究報告稱，2023年上半年，物業服務公司面臨宏觀經濟不確定性的挑战。大多數企業通過自身的積極努力，證明了物管公司的盈利增長不需要建立在回款質量變差的前提之下。應收款問題不會是困擾整個行業的頑疾。推薦企業應收款管控能力強，盈利能力真實可信的藍籌物管公司。

中信證券主要觀點如下：

物業服務企業的應收款科目關系到企業的經營質量，當然也存在季節性波動特徵。

總體來看，過去幾年主要物業服務企業的應收款科目持續提升，當前7家大公司的應收款合計已經達到614億元，遠超年度盈利總規模。很有必要考察物業服務企業的應收账款科目詳情，並預見其未來變化趨勢。

企業促回款取得階段性碩果，央企優勢十分明顯。

以市值大於100億港元的物業管理企業作爲樣本(下同)進行統計，2023年上半年度，2023年中報顯示樣本企業應收相當於過去12個月收入佔比較之去年中期下降2.9個百分點，逆轉了3年來持續上升的態勢。應收款佔總資產的比例增幅也明顯放緩。

這其中，央企表現格外突出，樣本中2023年上半年央企應收款平均周轉天數較之2022年同期的增幅只有5天，樣本央企和其他企業的應收周轉天數差異從33天擴大到41天。

不少企業調整战略，加強管控，實現了應收款結構的改善。

如果剔除綠城服務和碧桂園服務，實際上樣本公司的應收款中一年期以內的佔比保持高度穩定，只同比下降2.7個百分點。不過，綠城服務和碧桂園服務的一年期以內應收款佔比同比下降了14.7和6.6的百分點。

主流龍頭企業從战略上提升了回款考核的重要性，寧可犧牲規模，絕不犧牲回款質量。在運營上，這些企業狠抓管控，避免了區域應收無序增長。

企業積極計提應收款減值，夯實盈利質量。

2023年上半年，樣本企業應收平均減值撥備同比提升了1.3個百分點到4.8%，提升幅度較之2022年同期放大。即便是一些账齡結構良好的企業，其應收減值計提也在明顯增加。

這主要體現了企業應用相對謹慎的會計准則，也說明當前物業服務企業的盈利質量得到了一定的夯實。

風險提示：

部分物業服務公司應收款規模不斷擴大，應收款中難以收回的長期應收佔比不斷增加，可能對未來公司平穩運行產生挑战。各公司對物業費的最佳收繳率估計不同，各公司的應收周轉天數等不宜進行橫向比較，但適宜進行趨勢分析和同比變化幅度的比較。

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