房地產行業政策已全面轉向，行業進入新階段。中國金茂憑借雙輪兩翼的差異化業務組合，已安然渡過行業調整期，迎來新一輪發展機遇。

8月29日，中國金茂（00817.HK）發布2023年中期報告並召开業績發布會。上半年，公司累計取得籤約銷售額860億元，較上年同期增長23%，行業排名提升一位至TOP11，穩居第一梯隊；公司半年累計回款909億元，較上年同期增長24%，回款率106%，創下歷史新高；保持“三道紅线”全綠檔，延續了穩健安全的發展態勢。

發布會上，公司管理層重申雙輪兩翼的城市運營商战略定位，並強化深耕聚焦、提質增效，持續高質量發展。

公司董事長張增根表示，房地產已經逐步回歸消費屬性，行業進入發展新階段，“中國金茂整體持續穩健發展，積極響應國家要求，以‘城市運營商’爲战略定位，推動‘雙輪兩翼’升級，逐漸形成的差異化競爭優勢。我們對金茂未來持續發展保持堅定信心。”

堅持雙輪兩翼战略

非开業務佔比逐步提升

從近年財報來看，在始於2018年的本輪房地產調控中，中國金茂始終保持穩健經營，安全渡過了行業調整期，在嚴酷的存量競爭中脫穎而出，公司銷售排名逐年上升，2021年、2022年和2023年上半年分列TOP15、TOP12和TOP11，行業排名創歷史最佳水平。

過去幾年，在政策引導下，房地產行業出現深刻轉折，從追求規模擴張轉爲效益優先。面對行業形勢，中國金茂確立並踐行雙輪兩翼战略，在地產开發、持有運營、服務板塊和科技板塊深耕聚焦。

通過適度規模开發、精品持有運營、高端品質服務和聚焦建築科技，中國金茂逐步向更爲均衡的業務結構過渡，以適應房地產行業新階段。

聚焦核心城市結碩果

新政利好金茂下半年表現

地產开發業務方面，中國金茂在高端改善住宅領域享有廣泛影響力，並且在一二线城市保有強大的市場號召力。在半年報業績發布會上，管理層表示，公司88%的籤約額由一二线核心城市項目貢獻。

近期，房地產政策出現重大調整，“北上廣深”先後宣布執行“認房不認貸”。業內較爲一致的預期是，這將導致樓市买家進一步向一二线城市聚集，並推動這些城市的樓市迎來貨真價實的“金九銀十”，但對三线以下城市未必是利好。這一輪政策調整，顯著利好中國金茂這樣聚焦一二线城市的开發商。

2023年，在行業銷售較爲低迷的背景下，中國金茂明星項目表現亮眼，北京永定金茂府、青島嶗山大雲谷金茂府、上海靜安天悅和橫沔玖境，以及北京望京樾項目，均取得了超20億元的單盤籤約額，多個首开或加推項目單日去化率超80%。在北京、上海和青島，中國金茂創下單城超50億的籤約銷售業績，其中金茂北京半年籤約已達139.1億元。

2023年上半年，中國金茂籤約銷售額較上年同期增長23%，增幅同業領先。在極爲有利的政策條件下，下半年表現將更爲亮眼。

業績發布會上，公司總裁陶天海表示，开發業務是中國金茂的基本盤，在繼續堅持適度規模的前提下，更關注效率盈利能力。目前投資策略首先是城市聚焦和產品聚焦。公司把城市聚焦在15個左右核心一二线城市，以及比較優勢的城市。產品方面是聚焦改善類產品，尤其是適合做金茂拳頭產品金茂府的地塊，同時也關注能實現开發和持有聯動的綜合體开發機會。

從金茂府系科技住宅帶給市場的震撼來看，中國金茂顯然具備產品聚焦的底氣和實力。而從客戶體驗來看，公司產品聚焦效果良好。

受益於消費市場復蘇

持有運營業務強勁增長

持有運營業務方面，中國金茂聚焦精品持有運營，轉向經營效益的提升，以持續貢獻穩定現金流與增值收益，並有望借助消費類REITs實現利潤和現金流的額外補充。

過去幾年，持有運營業務較高的毛利率，有效對衝了行業下行帶來的衝擊。今年以來更是率先走出低谷。

2023年上半年，中國金茂的零售商業和酒店經營板塊迎來強勁增長。

零售商業領域，公司緊抓消費市場復蘇機會，商業收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%，三項指標均實現歷史新高。於2022年底开業的青島覽秀城、張家港覽秀城和天津金茂匯可以說恰逢其時，开業後迅速引領當地消費潮流。截至2023年7月，三個新开商業綜合體籤約出租率分別達99%、97%、94%。

在酒店經營板塊，金茂酒店憑借優異的資產管理能力，在上半年取得了優異業績。酒店收入和經營毛利較2022年同期分別增長109%和212%，均較2019年同期超出10%，已超過疫情前水平；EBITDA水平較2022年同期增長11倍，較2019年超約14%，創下歷史新高。同業比較來看，金茂酒店排名出色，旗下12個成熟運營的酒店RGI均超100%，全部位於競爭組合前三名。

中國金茂對旗下持有運營板塊業務發展表達了堅定信心。公司總裁陶天海表示，今後城市運營一個重要方向，是增加一些核心城市綜合體獲取，尤其是既適合優質持有，又能夠附帶部分高毛利开發的綜合體項目。

2023年3月，國家發改委出台236號文，明確把商業類地產納入消費類REITs試點，這是擴大內需刺激消費的一個重要政策舉措。對行業而言，則是地產行業轉型升級，實現高質量發展的一個重要路徑。

公司首席財務官喬曉潔表示，截止目前中國金茂在營和在建500萬方持有物業，對優質、成熟持有物業的運營，是中國金茂非常重要的战略之一。中國金茂在持有物業資本化方面做了一些嘗試，包括REITs，相應的資本運作經驗比較豐富、資產儲備比較成熟。

高端品質服務獲得認可

加大建築科技賽道投資

除穩健提升“地產开發+持有運營”的雙輪業務之外，以雙輪兩翼爲战略的中國金茂也在“服務+科技”的兩翼賽道中積極拓展。

在服務板塊，中國金茂聚焦高端品質服務，基於品牌和管理等資源積累形成新的業績增長極。

通過提質增效，金茂服務（00816.HK）充分釋放發展活力，管理規模快速擴張，滿意度保持行業第一梯隊，高端品質服務受到市場認可，已經逐漸成爲中國金茂雙輪兩翼中重要的一翼。

金茂服務中期業績顯示，2023年上半年在管面積同比提升56%，營業收入同比提升23%；同時客戶滿意度水平保持90分位。在良好口碑加持下，金茂服務積極進行市場外拓，截至上半年，整體在管面積約一半來自外部第三方。

公司總裁陶天海表示，這幾年金茂服務的規模快速增長是有差異化、可持續的，未來會貢獻更多的盈利。除此之外，酒店和公寓的輕資產管理是服務的第二個增長極，將着力培育。

在科技方面，中國金茂在“綠色健康、智慧科技”的人居方向持續探索，積極構建核心技術能力。上半年公司旗下新增1家國家級高新企業和2家“專精特新”企業，累計擁有11家國家級高新企業和4家“專精特新”企業；上半年新申請專利62項，完成發明申請26項。

通過對科技系統的優化，戶型、立面、精裝、園林的產品提升，會所設施的高標准打造，物業服務的全面覆蓋，實現雙輪兩翼中多項業務協同，中國金茂正在推動府系產品的全面升級。

當前，房地產行業政策已全面轉向，行業進入新階段。對中國金茂來說，意味着公司憑借雙輪兩翼的差異化業務組合，已安然渡過行業調整期，迎來新一輪發展機遇。

展望未來，中國金茂總裁陶天海在業績會上指出：“中國金茂一方面將繼續通過提質增效穩住开發基本盤，另一方面將着力把持有、服務和科技打造成公司第二曲线。”

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