作者 | 孔海麗,唐韶葵,吳抒穎 

編輯 | 張銘心,張星,江佩佩

樓市政策寬松的暖風終於吹向了一线城市。

9月1日晚間，上海、北京相繼發布優化個人住房貸款中住房套數認定標准的通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購买商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購买過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這意味着，北、上、廣、深四個一线城市全面執行“認房不認貸”政策。

信心回升是本輪一线城市“認房不認貸”政策全面落地的顯著特徵。

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“深圳離婚买房限貸”政策取消？記者火速求證…

近日有消息稱“深戶家庭，名下有一套住房，離婚後名下無房一方再購买首付三成，不再追溯2018年‘731’離婚兩年的限制”。

不過，據證券時報記者咨詢多家國有銀行和股份制銀行客戶經理，對方均表示目前還是按照原有政策執行。也有客戶經理表示，銀行目前還沒有出具體細則，建議客戶可以等到9月25日之後再看看，只能說放松離婚2年限貸的政策“或許”會落地。

（深圳龍華區一處新房營銷中心）

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“認房不認貸”後首個周末

深圳：一手樓盤熱度回升

據21記者觀察，深圳一手樓盤明顯感受到了市場的變化，二手房方面的觀望情緒依舊濃厚。

一位深圳房企的營銷負責人在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“這周末我們賣得都特別好，也有不少觀望的人立刻入市了。”

據卓越地產提供給21世紀經濟報道記者的數據，深圳雲奕府這個於9月3日开盤的樓盤，當日熱銷7.38億，去化達7成，這在今年並不多見；而從卓越項目案場的情況來看，新政後案場來訪量環比也有20%的提升。

市場普遍預計，“認房不認貸”將有望推動“金九銀十”的銷售額上漲，搶佔窗口期進行出貨也是房企的共識。爲此，許多房企已經做好了准備。

卓越地產方面就表示，充分抓住“金九銀十”大節點，通過促銷價格優惠、總經理折扣、家電包、物業費補貼等政策，充分出貨。

不過，由於深圳持續盤整的時間長，而且房價處在全國的高位，目前剛需客、改善客等的心態不盡相同。

一位深圳房企的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，在降首付的政策下，1000萬以上客戶月供壓力增大，這部分客戶傾向首付多付甚至全款，且多數客戶會選擇成熟區域次新房，因而市場反映來看千萬以上一手房暫時提振有限。

上述人士認爲，深圳“認房不認貸”政策後，500-1000萬的客戶入場情緒會比較積極，其主要有兩類，一是外地有房深圳無房的客戶，深圳首貸名額的回歸或大幅刺激購买意向；另一類則是換房客戶，市場回暖出手變現有望，改善意向增加。“降低首付門檻政策對其觸動大，因爲這個檔位是改善客戶，客戶在提升生活品質的同時，少點月供壓力，這個檔位符合要求。”

二手房方面，據深圳中原研究中心統計數據，政策出台後，中原找房日進线量環比增長35%；此外，二手帶看量上漲明顯，9月3日漲幅最高，環比8月的日帶看量增長了75%。截至9月4日，深圳中原二手房在手房源38126套，掛牌量仍處在高位；相比政策前有略微下降，業主仍在觀望中。

楊紅俠分析認爲，新政執行後的首個周末，深圳新房市場購房者的看房熱情明顯提升，意向登記人數上升，部分新盤开盤去化較好。二手市場方面變化暫不明顯，部分賣家更通過近期政策密集利好降價加快成交，二手市場信心仍未明顯恢復。預計短期內，深圳部分前期積壓的潛在需求有望得到釋放，但主要以一手新房爲主，市場或將呈現一手熱度回升、二手維持平穩的特徵。

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北上廣深“認房不認貸”首個周末

北京：成交量猛增

21世紀經濟報道記者走訪發現，剛剛過去的周末，北京樓市一改冷清，成交量明顯上漲，新房項目宣稱9月4日起收回部分折扣，卡緊付款周期，改善型項目對置換客戶的付款周期也有所收緊；二手房市場的成交量刷新了近期記錄，买家出手速度大大提高，業主的談價空間有所收窄，掛牌量增加，也有部分業主上調了掛牌價。

北京朝陽區東五環外某新开盤項目的銷售高飛表示，此前，他們預判北京對“認房不認貸”會按照“一區一策”執行，並未抱有太高的期待。然而9月1日晚間，政策超預期落地，該項目次日的开盤熱鬧非凡，开盤兩天累計認購達到300多套，主力戶型的好樓層已經全部售出。

不過，在新政落地後，宣稱收回折扣的北京新房項目並不少見，多個樓盤在9月1日當晚就發布海報，聲稱要收回1%或2%的折扣，其中不乏央企开發的項目。以北京新房普遍超過600萬的總價計算，2%的折扣就涉及高達12萬元的實際金額差。

除此之外，收緊付款周期的行爲也相對普遍，面向剛需客戶的新房項目多將首付周期鎖定在1個月。北京順義一個开盤已經一年多、當前處於尾盤順銷狀態的新房項目，主力產品爲單套總價在1000萬元左右的戶型，也將需要置換掉手中現有房屋客戶的付款周期從原來的3-6個月收緊到2-3個月。

這樣的變化，一定程度上也是因爲开發商“急於搶收”。多位銷售表示，开發商判斷此輪行情的到來並非持久之勢，後續市場或將常態化回落。

二手房方面，北京的購房者們亦加緊入市的步伐。剛剛過去的周末，北京某知名頭部中介的成交量大幅上漲，據資深中介透露，9月2日和9月3日，該品牌單日成交量均達到了600多套，而今年4月以來，單日成交量多在100套左右，“飆升6倍”。

北京東城、西城的學區房市場更是熱鬧非凡，此前受限於學區房高達80%首付的家庭，很多都選擇此時上車，賣掉手裏的房屋置換學區房。

據21世紀經濟報道記者了解，迅速認購的消費者，多爲此前就有購房意向，但苦於之前有過貸款記錄，新政之前會被認定爲二套房，需要承擔高達80%的首付，從而入市腳步受到阻攔。如今，“認房不認貸”政策落地以後，獲得了“首套首貸”資格的意向置業人群，決策速度非常快。

多位中介也證實，這個周末北京二手房市場成交的买房人，7成以上都是意向客戶，並非首次看房新客。“感知到新政落地後市場熱度馬上就起來了，多數买房人不再觀望猶豫了。”

上海：仍需觀察期

21世紀經濟報道記者在上海市區多個項目售樓處看到，周末前來看房與咨詢的客戶絡繹不絕。據駐場銷售透露，第八批次新房的認籌人數很可能會變多，不排除屆時中籤率也會隨之下降。

二手房方面，上海郊區的中介門店裏，咨詢的客戶也多了起來。一名中介業務員表示，暫時還看不出房價會不會漲，目前房東們還沒有刻意漲價。不過在政策的刺激之下，如果看房的客戶越來越多，房東們大概率也會漲價。

同策研究院數據顯示，8月31日至9月3日，上海新房成交數據連續4天維持在100套左右，其中9月1日、9月2日分別成交166套、153套。對此，同策研究院研究總監宋紅衛指出，上周末上海市場的成交量有所上升，說明政策對市場有一定的影響。政策出台後，首先點燃的是市場的熱情，因此，最能體現出政策實際效力的是看房熱度的上升。單從理性的角度來看，購房者還需要一個觀察期，並且成交數據本身有滯後性。

今年以來，上海新房的开盤熱度在下降。數據顯示，新房價格同比去年8月下調了0.76%左右。58安居客研究院院長張波指出，上海市場出現了明顯的降溫。

二手房方面，58安居客研究院數據顯示，上海二手房成交量從3月份的高點1.8萬，每個月持續下跌，到了7月份，大約只有1.2萬套左右，明顯低於中介業內上海二手房成交1.6萬套/月的“榮枯线”

對於房價在“認房不認貸”落地之後是否一定會上漲，張波認爲要從兩個維度來分析與觀察。首先，要看“認房不認貸”與信貸政策的優化調整合力的效果。8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連續發布兩份文件，降低存量首套住房貸款利率，並調整優化差別化住房信貸政策。

“上海還沒有出台細則。目前上海二套房仍在執行70%的首付，如果首付成數明顯下調，比如降到30%，再結合‘認房不認貸’，它對於整體人群的拉動作用將是非常明顯的。‘認房不認貸’把一批改善性需求拉進市場，二套房首付的下調還將把一些有更多資產配置的人也拉進市場，再加上首套房首付兩成的優惠政策繼續發力，幾乎把首套房自住性需求全部囊括了，相當於‘政策一網打盡’，那么市場的同步拉動各種需求，對於市場的拉動力的確會非常明顯。”

其次，如果未來房價會產生變化，最有可能體現在一些中高端的二手房源的價格上。“這些中高端房源價格大約在800萬到1500萬元區間內，位置大約在中環之內，且6~7年房齡的次新房市場供應量一直偏少，但是需求量偏多，因此在下一個階段價格上漲的壓力可能會比較大。”張波表示。

廣州：市場分化明顯

從廣州的情況來看，“認房不認貸”的政策威力要小於北京和上海。這是由於廣州在“認房又認貸”的情況下，首付比例也要低於北京、上海。如若購房者所購买的是普通住宅，首付比例將從4成降低至3成。

不過，據21世紀經濟報道記者從廣州房企、項目處獲得的數據，從近幾日的來訪量以及成交量來看，廣州樓市也暖意回升。

據21世紀經濟報道記者從越秀地產方面獲得的消息，上周（8月28日-9月3日），越秀地產廣州區域單周來訪量近4000組，環比增長近50%，新房成交環比增長135%。其中，位於廣州大學城的星匯錦城於上周开盤，首开銷售就超過200套；位於番禺的瑞麓府當周銷售額也達到了1.66億元。

作爲廣州銷售額最高、項目分布最廣的房企，越秀地產的銷售情況，可以很清晰地反映出廣州市場的明顯變化。

在黃埔，這個廣州城市更新推進最爲轟轟烈烈的區域，也明顯感受到了“認房不認貸”等政策對市場的提振。“這個周末我們的來訪量、成交量、帶看量等，都比之前好了很多，案場的人氣也明顯旺了。”一位黃埔網紅盤的營銷人士對21世紀經濟報道記者表示。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，新政執行後廣州新房熱度有所上升，上周末部分新开盤項目去化理想，中心城區及近郊區域新房項目到訪和認購熱度上升明顯，部分項目宣稱“提前執行首套2成政策”吸客，實際執行仍有待銀行相關措施落地，亦有部分項目宣稱回收折扣或向上小幅提價，但以噱頭爲主，實際成交價格未有明顯變化。遠郊區域市場或部分偏純剛需項目變化不明顯，客戶仍處於觀望態勢中。

二手房方面的表現則略有不足。目前，廣州的掛牌量處在絕對高位，新政對之有一定觸動，但不甚明顯。

據廣州貝殼官網數據，截至發稿，廣州貝殼二手房在售房源是136797套房。而據廣州市房地產中介協會發布數據顯示，2023年8月（統計周期爲2023年7月26日至2023年8月25日），廣州市二手住宅整體網籤（包括中介促成和自行交易）共8156宗，同比增長3.37%。

以此計算，去化周期仍然較長。一位天河牛奶廠片區的二手房業主對21世紀經濟報道記者表示，“新政後跟新政前也沒太大區別，都沒什么人來看。我們這邊今年跌得比較多，估計也有這方面的因素。”

部分資料來自：證券時報

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