作者：李莎

編輯：周上祺

圖源：視覺中國

去年11月，杭州开始執行首套房貸“認房不認貸”，即在杭州無房，有貸款記錄但相關貸款已結清的家庭，購房可按照首套房貸政策執行。

政策落地近10個月之後，今年9月5日，杭州再次優化“認房不認貸”政策，新政不再關注房貸是否已結清，只要在杭州無房，再購房即可按首套房貸政策執行。自此，杭州全面執行“認房不認貸”政策，政策內容與近期跟進的其他城市相當。

不只“認房不認貸”，近期多部門發文推動落實需求端支持政策，在政策利好預期帶動下，8月杭州樓市呈溫和反彈特徵，新房、二手房成交量環比有所回升，但仍低於去年同期。

“認房不認貸”政策調整優化，將激發部分在杭州無房，但在外地有貸的購房者的購房需求。從受訪情況來看，杭州市場活躍度已有所回升，但市場反應不如北京和上海等城市熱烈，政策對成交的影響以及持續性還有待觀察。

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升級“認房不認貸”

在熱點城市中，杭州是較早執行“認房不認貸”政策的城市。去年11月11日，杭州調整首套房貸認定標准，即在杭州限購區域無房，但曾經有過房貸記錄並已結清貸款的家庭，再次購买普通自住房，可按首套房貸政策執行。同時，杭州二套房的首付比例也從6成降至4成。

政策發布之後，Wind數據顯示，2022年11月、12月，杭州商品住宅成交面積分別爲102.9萬平方米和124.6萬平方米，環比增幅明顯。但今年年初，或疊加春節、疫情等因素影響，1月和2月商品住宅成交量分別回落至86.3萬平方米和75.6萬平方米，直至3月市場迎來“小陽春”。

中指研究院華東大區常務副總高院生向21世紀經濟報道記者表示，去年杭州“認房不認貸”政策的市場效果比較明顯，激發了相當一部分改善性住房需求入市。在疫情等意外因素影響下，杭州去年12月新房成交量仍出現“翹尾”行情。而二手房交易相較新房有一定的滯後性，政策效果主要在一季度顯現。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，疊加疫情和春節等因素，政策對去年第四季度杭州二手房市場的影響不夠明顯。但今年一季度杭州二手房共計成交2.1萬套，明顯回升。

“‘認房不認貸’政策覆蓋人群較廣，還是釋放出了驚人的購买力。”上官劍說。

在高院生看來，杭州“認房不認貸”政策推出之後，效果釋放有一個集中爆發期，在一個季度內體現得比較明顯（二手房略有滯後），需求集中釋放之後政策仍在發揮效果，市場逐步向正常狀態回歸。

“小陽春”之後，杭州樓市踩下一腳剎車，成交量明顯下滑。以二手房爲例，據杭州貝殼研究院數據，6月二手房成交量環比下降31%，僅成交5258套，7月成交量繼續走低至4841套。

“現在某個政策出台之後，市場很難一路高开。我國房地產供求格局已經發生變化，很多城市的成交量很難達到過去的高位水平，政策效應釋放一段時間之後，市場逐步回歸很正常。”高院生說。

8月25日，住建部、央行、金融監管總局聯合發文，推動落實購买首套房貸款“認房不用認貸”政策。8月30日，廣州率先全面執行“認房不認貸”，其後各地跟進速度加快。到9月1日，4個一线城市全面執行“認房不認貸”。

9月5日，杭州落實三部門要求，對標其他城市，對“認房不認貸”政策進行優化，不論房貸是否結清，只要在杭州無房，購房即可按首套房貸政策執行。

在高院生看來，此次調整取消了“相應貸款已結清”的描述，進一步拓寬了“認房不認貸”的範圍、降低了部分原二套家庭購房的首付比例及貸款利率。短期會對市場帶來一定積極作用，但長期效果有待觀察。

政策發布之後，據本地新房、二手房中介反饋，購房者看房積極性有所提升，但對成交的影響目前還不明顯，要等待進一步的網籤數據出爐。

“這個政策出來之後，一些原來覺得可以再等等的客戶开始主動咨詢我，不難發現一些客戶的买房意愿在變強烈。但政策帶來的市場影響和成交數據變化，可能還要等上半個月，甚至可能要等到亞運會結束之後才知道。”深耕杭州樓市的中介張鵬（化名）在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示。

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8月杭州市場溫和反彈

杭州購房者的看房積極性提升，可能比“認房不認貸”政策調整來得更早一些。

考慮到孩子上學問題，傑瑋（化名）一家准備置換一套學區尚可的房子，從余杭區搬到西湖區。爲此，他最近一直在關注杭州房地產市場的變化。

傑瑋（化名）發現，隨着中央釋放政策調整信號，杭州政策優化預期漸濃，他關注的一些房源最近的帶看量明顯增加：“有些房子以前一周帶看三四次，現在帶看七八次，多了差不多一倍。一些之前在觀望的人开始看房了，但還沒有到瘋搶的地步。”

張鵬也注意到最近想买房的人在增加。很多在兩三年，甚至三四年前向他咨詢購房，後來又說暫時不买的客戶，8月底开始又主動聯系他，咨詢意向區域的房源、價格和降價情況，還有的專門從麗水趕到杭州看房。

實際上，8月杭州市場已略微呈現出溫和反彈的特徵。杭州貝殼研究院數據顯示，在連降四個月之後，8月杭州二手房成交量終於止跌，合計成交5368套，環比上漲10.9%；新房市場同樣迎來拐點，成交6844套，環比上漲14%。

但市場仍然難言樂觀。該機構監測發現，8月杭州二手房成交量仍低於今年2-5月水平，較去年同期仍下降4.4%。新房市場表現類似，與去年8月相比，新房成交量下降了24%。

另外，據國家統計局數據，杭州二手房價格從5月开始連跌3個月。杭州貝殼研究院監數據顯示，8月杭州二手住宅均價29827.7元/平方米，環比小幅下降，同比降幅更明顯。

傑瑋向21世紀經濟報道記者表示，他關注的一些房源價格仍在下調，“杭州二手房掛牌量大，感覺熱門小區急售的房子，20%的降幅是有的。”在他關注的房源中，有一套房子2022年10月掛牌，售價650萬元，今年6月下旬該房源降價90萬元，8月下旬再次降價，目前該房源掛牌價格470萬元，較初始價格下降27.8%。

上官劍表示，杭州二手房市場出現了一定積極變化，信心有所增強。8月成交量提升主要還是在於以價換量和政策大環境持續改觀。但8月本就是市場淡季，疊加部分購房者還在等待政策落地，一些人仍然選擇繼續觀望。

7月中央政治局會議釋放房地產政策調整信號，其後住建部進一步明確降首套房首付比例和貸款利率、換房稅費減免、“認房不認貸”等需求端政策調整方向。8月25日，“認房不認貸”和換房個稅減免延期的政策文件出台，8月31日兩部門發文推動落實降首付比例、房貸利率和存量首套房貸利率，政策調整窗口進一步打开，各地政策落地節奏加快。

政策利好持續釋放，市場情緒變化也傳導到杭州。上官劍發現，上周末杭州帶看和下定環比同期有明顯的增長。“當前市場信心和預期在轉好，但具體效果還需關注利好政策的預期在杭州實際落地情況。”

實際上，杭州去年以來一直在分區域、分街道放寬限購，政策調控愈加精細化。相關政策舉措仍在推進，8月以來杭州先後放寬闲林街道部分區域、天目山路以南區域的限購。

上官劍表示，杭州樓市分化特徵明顯，熱門板塊一房難求，遠郊“促銷战”層出不窮，每一個區域、每一個板塊行情都有所區別。從熱門板塊來看，奧體、錢江新城2.0、申花、未來科技城等關注度極高的板塊，一旦放开限購，購房熱潮極有可能瞬間又被引燃。

“整體來看，杭州的政策相對較爲溫和，市場修復也是一個緩慢溫和的過程。”上官劍說。

在高院生看來，近期多部門打开政策調控窗口，提振市場情緒的同時，也給杭州政策調整帶來想象空間。如果後續杭州市場表現不及預期，或有進一步的政策調整優化動作。

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