華泰證券發布研究報告稱，繼嘉興、大連、沈陽全面取消限購後，9月7日晚，南京正式發文放松玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區，即南京全域放开限購，成爲8月末以來全面放开限購的第四城，同時也打響強二线城市全面放开限購第一槍。7月以來住建部、央行等部委頻頻發聲，需求端放松步步深入，強化托底房地產市場的決心，該行預計二线及以下城市將有望迎接全面放松，一线城市也有望局部寬松，與其他政策形成合力，穩定房價預期和購房需求。

華泰證券主要觀點如下：

限購放松層層遞進，強二线城市南京全域放开具風向標意義

城市限購放松是一個從點到面、從外圍到核心遞進的過程。以南京爲例，22年4月以來放松限購的頻次達8次，放松區域從六合和溧水區，再擴散到產業聚集區，最後到全域，購房門檻方面從降低外地戶口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60歲以上老人的家庭限購，最終不限人群。9月以來，還有大連、沈陽兩個二线城市全面放开限購，也都並非一步到位：大連在22年5月優化限購政策，僅保留三個限購區域;沈陽在今年3月進行了一輪限購區域的優化。22年以來二线城市針對局部區域、局部人群的限購放松已經十分密集，如今南京作爲強二线城市全域放开，具有風向標意義。

銷售乏力是限購退出的重要原因

城市加快放松限購步伐的出發點是穩需求。關注全面放松限購的二线城市近期的銷售情況，以南京爲例，盡管22年以來持續出台限購邊際放松政策(22年4月、5月、6月、12月、23年5月)，但政策的刺激效應逐步遞減，市場成交熱度並未扭轉。南京自21年7月以來，僅有4個月份新房銷售面積同比爲正，今年一季度實現脈衝式增長後，市場迅速回落，大連、沈陽也類似，三城6-8月累計銷售面積同比降幅分別爲43%、56%、42%，均顯著高於30城的28%。行業景氣度持續在低位是限購政策大舉寬松的重要原因。

歷史上限購退出基本可確立行業底部

從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪托底政策的重要環節。回顧14年，二线城市解除限購的高峰期在14年9月，南京、大連、沈陽也都在這個時間解除。隨着930政策的落地，行業基本面底部確認。具體而言，三城在政策落地次月均實現了銷售面積同比增速的收窄，同比降幅較政策發布當月分別收窄29、39、3pct。之後南京、沈陽基本走出負增長區間。但三城銷售同比顯著增長還是在半年後的15年3月後啓動。均價同比增長趨勢明確則還需滯後半年，基本發生在15年9月。整體而言，限購的全面退出疊加政策組合拳可以確認市場底部，但距基本面趨勢性向上的確立尚需時日。

政策組合拳再進一步，看好核心區域貨量充沛房企

全面放开限購意味着政策組合拳再進一步，該行看好政策對基本面的托底效用，在核心城市有充沛儲備的公司有望受益。

風險提示：行業政策不確定性;基本面下行;部分房企經營風險。

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標題：華泰證券：預計二线及以下城市將有望迎全面放松 看好核心區域貨量充沛房企

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