7月21日早間，華南城（01668.HK）發布尋求多筆美元票據展期的海外監管公告。根據公告所示，華南城渴望債券持有人同意通過延長公司債券的到期日，同意徵求的主要目的包括通過延長票據到期日和分期償付票據本金來改善公司的流動性和現金流管理等。

公告發布後，從公司當日債券方面來看，華南城多筆離岸債券呈現企穩上漲之勢，其中，在今日早間，公司2023年到期的債券每一美元面值一度漲8.5美分至37.9美分，2022年到期的更接近50美分。股價方面則表現平穩，盤中一度上漲近2%，不過到收盤時最終收平。

華南城債市與股市的穩定表現，反映市場對公司這一債務展期方案的理解與認可。

作爲一家有別於傳統房地產企業的港股上市公司，華南城在疫情反復、經濟下行等大環境不佳的情況下，積極進行債務管理，在筆者看來，這展現出了其未雨綢繆的一面。

實際上，筆者留意到公司近期亦有多項大動作，如在特區建發正式入主剛好滿2個月時間裏，華南城就將旗下物業公司50%股權出售給特區建發。

這一系列動作，不僅反映了華南城調整經營布局，加速與大股東的協同融合發展，同時也是在積極應對市場的不確定性，通過展期，出售資產回籠現金等方式釋放債務端壓力，強化抗風險能力。

企業要想穿越周期，必然要順應市場周期。俗話說“新司機越开越快、老司機越开越慢”。成熟的企業往往更加深諳市場趨勢，懂得進退有度，及時規避風險，爲長遠發展蓄力。

1、積極推進債務管理，夯實長期發展穩健根基

華南城起家於深圳，其作爲大型綜合商貿物流及商品交易中心开發商和運營商，核心業務涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、會議展覽、生活配套及綜合物業管理等方面。

不難看到，華南城的經營版圖覆蓋面較廣，且與整個宏觀經濟息息相關。環視當下整個大環境，在疫情反復、經濟遭遇重重壓力的背景下，華南城的經營也不可避免的受到了波折。如今年上半年國內疫情的肆虐導致上海停擺超過一個月，其造成的影響不亞於疫情初始階段。這對於在全國多地布局且主營綜合商貿物流及商貿中心的華南城來講，同樣影響不可謂不大。

僅從物流行業的情況來看。據中國物流與採購聯合會調查顯示，企業貨運規模受到衝擊較大。今年1-5月份，僅有不到2成（19.6%）的企業貨運量正增長，有超過六成（62.9%）的企業貨運量出現不同程度下滑，其中近3成（29%）的企業下滑區間集中在5-10%區間，也有超過1成（11%）的企業下滑在30%以上，貨量下滑程度較爲嚴重。反映到企業收入上，今年1-5月只有不到兩成的企業收入正增長，同時亦有近兩成企業收入下滑超過30%。最後傳導至企業利潤上反映出的情況亦顯得悲觀，有近8成的企業利潤出現不同程度的下滑。其中有25.2%的企業利潤下滑超過30%，15.7%的利潤下滑超過50%甚至陷入虧損境地。

面對市場環境的劇烈變化，部分企業難堪重負，也面臨着資金鏈斷裂，破產等問題，甚至於亦有企業在債務問題面前選擇“擺爛“，將這些爛攤子甩給社會和民衆。在此背景下，華南城在盡可能保障穩健經營的同時，選擇了積極應對市場潛在風險，特別是在引進战投、債務管理、出售資產上動作接連不斷，展現了積極作爲的一面，這顯得難能可貴。

盡管從市場情況來看，部分企業債務展期更多的基於流動性危機，但筆者發現，華南城的不同之處在於，其更多的則是處於主動的成本管理以及風險管理、並有意增加投資者信心。此次出售資產以及債務管理等一系列動作後，華南城的資金壓力也將迎來進一步釋放，有助於公司更好的應對市場的不確定性。

2、三大預期差下華南城估值重估的潛能

結合當下市場情況以及公司發展動向來看，筆者認爲華南城存在估值重估的三大預期差。

具體而言：

其一，特發集團入主後，華南城業務體系及結構優化，有望進一步激發產業布局活力，邁向新的成長階段。

特區建發的入主此前曾表示將堅持“三個不變”：一是華南城管理團隊基本不變；二是市場化運營機制不變；三是產業定位和發展方向不變。同時，特區建發還將充分發揮國資國企優勢，推動華南城實現“三個改變”：一是提升資信水平，盤活資金流動性；二是優化資產結構，有效降低資產負債率；三是強化資源導入，實現產業轉型升級。

可以看到，華南城近期的一系列動作也正是延續着這“三個不變”與“三個改變”而展开。

如此次出售第一亞太物管50%股權予深圳特區建發。這不僅有助華南城對內部資產進行重組優化，同時，通過保留一半股權的方式，也進一步形成了其業務生態與控股股東的有機協同，有助於雙方創造更大的經營效益。

此外，通過出售資產，獲得資金也將進一步改善華南城的流動性，優化其現金流狀況，並且公司將所得資金投入到更具發展潛力的地方，也將滿足公司未來長期發展的需要。

可以看到，華南城與特區建發的聯袂，正集中各自的優勢資源，加速協同與融合，這也將有助於提升華南城的資產質量和發展質素，提升其持續經營能力，推動公司持續發展。

此外，國企背景的股東的加入，亦更有利於推動上市公司法人治理水平的提升、經營管理持續穩定和業務向好發展。在這一潛在預期差下，華南城滿足重估的要件。

其二，穩增長背景下，經濟復蘇預期，行業轉暖勢頭，控股股東加持帶動公司業績修復。

近期，根據國家統計局公布的數據，二季度GDP同比增長0.4%，一季度增速爲4.8%，上半年GDP增速爲2.5%。不難看到在疫情等因素衝擊下，經濟增長出現了一個明顯的缺口，考慮到穩增長的大前提，相信政策面接下來還將持續發力，後續經濟回暖修復勢頭可期。

在此背景下，結合華南城所處的商貿物流領域，可以看到一系列積極的政策亦在相繼出台。今年以來，國務院及有關部門陸續出台一系列援企紓困政策。5月31日，國務院出台《扎實穩住經濟的一攬子政策措施》，提出的六個方面33項具體政策措施及分工安排，並要求各部門抓緊推動落實。商貿物流、消費等均是政策支持的重點領域。

從華南城方面來看，隨着國企的入局正持續帶給華南城業務騰挪及發展新空間，從近期表現出的動作也能看出特區建發入駐後公司迅速开展了一系列行動，相信在控股股東的幫助下華南城的經營效益也將迎來持續改善。而從整體宏觀經濟角度觀察，近期國家相應政策的出台和下半年經濟增長的目標，也將爲後續企業經營的復蘇帶來支撐。從這兩方面可以看出華南城的經營效益將從內部發生本質上的改變，而外部環境的回暖也將加快華南城經營效益改善的速度。在此預期差下，後續業績的轉暖也將提升其在資本市場上演戴維斯雙擊的潛能。

其三，破局融資及債務困境，長期穩固發展獲支撐。

華南城引入國有資產及產業背景的控股股東，特區建發將在資金、資源上給予其有效支持，最直觀的也將體現在融資和債務優化層面。從華南城接連斬獲大筆資金，同時不斷優化債務結構的一系列新動向來看，公司正“用時間換空間”謀求更大的發展機遇。

早在今年1月4日，華南城在投資者電話會上就曾預期新的國資股東的進入將令其債務壓力得到有效緩解，同時融資成本有望下降2個百分點以上，每年的利息支出節約近10億港元。

而從公司近期財報來看，其2022財年的加權平均融資成本爲9%，同比僅增加0.6個百分點，可以看到，在整體融資環境並不友好的背景下，華南城在融資端仍然保持了穩定，而隨着當前融資環境的明顯改善，疊加國資入主的強有力背書，後續其融資層面也將得到進一步助力，融資成本具備大幅降低的預期，這也有助於其進一步提升經營效益，帶動毛利率回升。

此外，從債務優化層面，此次主動展期，將進一步保障公司經營的健康穩定和良性循環，同時夯實公司整體的財務狀況，提升抗風險能力和經營韌性，有助於保障企業長遠的布局與健康的發展，爲股東創造長期穩定的回報。

3、結語

華南城經過多年發展如今已經成爲一家以現代化綜合商貿物流基地和制造業高端集成服務平台爲核心的企業。旗下業務遍布中國，迄今开發建設並運營着深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、重慶及合肥等項目。公司經營發展與中國經濟同頻共振，其業務生態與地方政府的產業定位、區域發展訴求高度一致，在帶動區域經濟的發展上功不可沒。隨着公司迎來的一系列新的變化，特別是國資股東的進駐、業務層面的優化、抗風險能力的提升，這些都進一步增強了華南城未來的確定性，長期發展值得被看好。

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