中信證券發布研究報告稱，政策有能力扭轉房價持續下降的預期，基本面已經开始了復蘇的進程。但這並不是說，當前已經出台的政策已經完全足夠，也不是說，基本面的復蘇一帆風順。對復蘇的判斷是動態政策觀念之下的判斷，即政策發力空間廣闊，且政策態度十分積極。所以，未來一段時間政策將繼續快速落地，應出盡出，從而能夠扭轉房價持續下行，國房景氣指數、开發投資、新开工、銷售均不斷滑落的狀況。繼續看好具備融資優勢，本地化綜合开發能力和商業地產運營管理能力的开發企業，也看好業務穩健、估值具備吸引力的藍籌物業服務公司。

中信證券主要觀點如下：

8月基本面繼續下行，銷售累計同比降幅擴大。

根據國家統計局，2023年1-8月，商品房銷售面積同比下降7.1%，降幅擴大0.6pct;銷售額同比下降3.2%，降幅擴大1.7pcts。8月單月，商品房銷售面積同比下降12.2%，降幅收窄3.3pcts;銷售金額同比下降16.4%，降幅收窄2.9pcts。9月上半月，政策密集出台，高頻網籤數據有所改善，樣本城市二手房網籤套數在9月前15日實現可同比增長36.6%，新網籤套數同比降幅也有小幅收窄。

开發投資降幅進一步擴大，國房景氣繼續下行。

根據國家統計局，2023年1-8月，全國房屋新开工面積63,891萬平米，同比下降24.4%;开發投資76,900億元，同比降低8.8%，降幅擴大0.3pct。8月，國房景氣度指數爲93.56，不僅繼續下行，也達到了2016年來最低值。2023年1-8月，全國房屋竣工面積43,726萬平米，同比增長19.2%，竣工端穩定的同比增長證明保交付取得了階段性成果。

土地市場持續偏冷，投資熱情復蘇晚於銷售復蘇。

2023年1-8月，全國國有土地使用權出讓金累計收入2.71萬億元，同比下降19.6%。全國土地交易市場仍然偏冷，根據Wind統計，全國100大中城市2023年1-8月累計成交金額1.56萬億元，同比下降21.8%，8月底土地成交溢價率僅3.5%，企業投資熱情持續低迷。從跟蹤的部分企業1-8月累計拿地銷售金額比來看，樣本企業拿地投資強度分化也較爲明顯，判斷开發商拿地投資復蘇將晚於銷售基本面的恢復。

高度重視市場復蘇的可能反復，但也高度關注政策走向常態化的巨大空間。

從9月上半月的數據來看，二手的帶看和成交有所恢復。但也必須承認，由於一线城市的增量政策目前階段主要針對改善性需求，即賣小买大，賣舊买新的需求。這預計將推動大戶型的需求旺盛，而與此同時小戶型的拋售也會比較旺盛。在房價持續下跌的預期得到徹底扭轉之前，掛牌增加仍然預示着房地產市場成交數據存在結構性的反復波動。

而低线城市的表現本身也受到一线核心城市市場表現的影響，二线城市(例如合肥等)徹底放开限購的時間又還比較短，政策效果有待積累。盡管如此，對於四季度市場的成交並不悲觀。政策還有顯著的發力空間，預計也會很快發力應對市場基本面和社會預期螺旋下行的局面。

2009-2019年，個人住房貸款利率比貸款加權平均利率要平均低50個BP。但2023年6月，這一指標只低了8個BP。尤其在一线城市，貸款利率距離定價常態還有顯著的下行空間。限購等政策也還有顯著的放开空間。

風險因素：

房地產政策出台的節奏和力度可能存在不及預期的風險;房地產市場銷售表現的企穩回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復存在不確定性;部分房地產企業在過往拿地不足，可售資源不及預期，盈利能力有進一步下行的風險。

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標題：中信證券：地產基本面已經开始了復蘇的進程

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