華泰證券發布研究報告稱，23H1物管行業基本面仍然處在築底階段。但該行也注意到兩個亮點：1)物管公司毛利率環比初現拐點，說明核心業務已逐步甩下歷史包袱，高質量增長开始在前端財務數據上兌現;2)國央企物管公司在管面積、營收、歸母淨利潤維持了較高的成長速度，並且實現了量質齊升。該行看好地產政策的托底作用，有望爲物管公司基本面帶來邊際改善。從PEG的角度出發，持續兌現成長韌性的頭部國央企物管公司更具估值修復空間。

重點推薦：中海物業(02669)、華潤萬象生活(01209)、保利物業(06049)、招商積余(001914.SZ)、濱江服務(03316)、萬物雲(02602)、綠城服務(02869)。

華泰證券主要觀點如下：

規模拓展：擴張再放緩，國央企展現拓展優勢

23H1樣本物管公司在管面積同比增速放緩至14%，主要因爲：1、房地產市場調整延緩住宅交付;2、市拓供需格局惡化導致競爭加劇;3、優化粗放發展期獲取的低盈利項目導致退盤增加;4、物管公司對於收並購依然謹慎。合管比繼續回落至150%，合約面積向在管面積轉化的節奏放緩。重點城市深耕漸成共識，單城市管理面積繼續上升。國央企在管面積同比增長24%，第三方和非住宅在管面積佔比延續增長，拓展指標均優於民企，主要得益於關聯房企的穩健表現、市拓的品牌與資源優勢以及退盤項目相對較少。

財報表現：毛利率拐點初現，國央企繼續兌現成長韌性

23H1樣本物管公司營收同比+10%，歸母淨利潤同比+5%。營收增速繼續放緩，主要因爲在管面積增速放緩、地產相關業務收縮、部分物管公司出於現金流考慮暫緩關聯房企收入確認;歸母淨利潤同比重回正增長，主要因爲商譽和應收账款減值同比有所減少，以及對於銷售管理費用率的嚴格控制。樣本物管公司毛利率爲21.7%，同比-1.5pct，但較2022全年+0.6pct，基礎物管和社區增值服務毛利率環比初現拐點，但仍需警惕下半年應收账款和商譽減值的潛在衝擊。國央企營收、歸母淨利潤同比+24%、29%，盈利能力同比改善，逆勢下繼續兌現成長韌性。

多元服務：分化加劇，社區增值服務復蘇不及預期

23H1樣本物管公司基礎物管營收佔比同比+4pct至68%，主要因爲地產調整和經濟環境影響下，非業主增值服務和社區增值服務表現不盡如人意。樣本物管公司城市服務營收增長停滯，部分公司精簡战线，但亦有公司堅定推進。商管業務發展空間迎來改善，但彈性受經濟環境制約，經營難度仍然較大，樣本公司業績表現分化。市場原先對於社區增值服務的復蘇抱有期待，但樣本物管公司社區增值服務ARPU同比-1%，主要因爲：1、經紀、美居業務繼續受到地產拖累;2、經濟環境制約社區傳媒、零售等業務表現;3、部分企業在社區增值服務規模達到一定體量後，似乎遭遇發展瓶頸。

風險提示：關聯房企經營風險，規模擴張不及預期，盈利能力下行，收並購整合風險，資產減值風險。

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標題：華泰證券：物管公司毛利率環比初現拐點 頭部國央企更具估值修復空間

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