國金證券發布研究報告稱，短期關聯房企的發展狀況對物企仍有較大影響，國企开發商在銷售、拿地、融資端的表現均好於民企，部分頭部央國企及改善型房企具備競爭優勢，有望實現強者恆強，因此短期國企物企業績更爲穩健，推薦保利物業(06049)等。同時也看好濱江服務(03316)，其關聯房企雖是民企，但經營穩健，深耕基本面較好的浙江區域，主打中高端改善型產品，其銷售全年有望持續維持正增長態勢。

國金證券主要觀點如下：

整體收入增速放緩，國企增速高於民企。

2023年上半年50家上市物企收入總額1248億元，同比+9.4%，相較2022年同期27.8%的增速有明顯放緩。主要因爲：與地產關聯度較高的非業主增值服務受到較大影響下滑較大;社區增值服務被重新定位，多數公司調結構。其中，國企物企收入增速+19.5%，民企且未展期物企收入增速+11.6%，民企且已展期物企收入增速-1.2%;無關聯房企物企收入增速+15.0%。

當前國企及民企背景的物企明顯分化，與地產行業國企民企的分化趨勢一致，主要因爲當前國企开發商在銷售、拿地、融資等多方面的表現均優於多數民營开發商，能夠給予關聯物企更大支持。

國企利潤增速放緩，多數民企利潤下滑。

2023年上半年50家上市物企歸母淨利潤總額111億元，同比+0.4%。主要因爲：多數物企綜合毛利率下滑。部分民企物企對應收账款等計提了大額減值，導致當期大幅虧損。對商譽計提減值。從歸母淨利潤同比增速來看，國企物企爲+26.2%，民企且未展期物企爲-1.4%，民企且已展期物企爲+4.8%(去年同期計提大額減值，釋放業績壓力)，無關聯房企物企爲+0.6%。

國企物企和民企物企之間的利潤分化程度較收入分化更爲顯著，主要因爲在毛利率下滑和應收账款&商譽減值方面，民企物企表現不及國企物企。

貿易應收账款周轉天數拉長成行業共性問題。

2023年50家上市物企上半年貿易應收账款周轉天數整體約121天，較2022年底增加約13天，這主要因爲：宏觀環境的影響，物業費收繳情況不如往年;ToG類業務账期拉長;民營开發商陷入困境支付能力下降。國企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、無關聯房企物企2023年上半年貿易應收账款周轉天數中位數分別爲79天、125天、171天和109天。

商譽有所下降，並購趨向謹慎。

2023年上半年50家上市物企商譽合計355億元，同比下降13.4%，較2022年底下降6.8%。主要因爲上市物企延續了對收並購的謹慎態度。根據中指院，2023年上半年上市物企共發生70宗並購事件，但交易對價普遍較小，單項並購金額超過5億元的案例僅一宗，並購交易對價合計僅25億元，同比下滑66%。

基礎物管抗周期性強，國企在管規模增速超民企。

基礎物管因爲“存量+增量”的商業模式，通過“內生+外拓”共同驅動增長，抗周期性較強。2023年上半年20家樣本物企的基礎物管收入同比增速爲16%，是各項業務中最快的，在總收入中的佔比較2022年同期提升了4個百分點至65%。非業主增值服務收入同比下滑17%，佔總收入的比重同比下滑了3個百分點至9%;社區增值服務收入同比增長7%，增速較去年同期下降8個百分點。

2022年以來，國企物企的在管面積增速开始高於民企物企。截至2023年中期，國企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企的在管面積分別較去年同期+27.6%、+15.2%、+8.5%;分別較2022年年底+13.2%、+6.4%、+4.9%。

主要由於：民企物企的關聯房企新交付面積下降，而國企房企交付節奏穩定。國企物企成爲收並購市場的主角。部分民企物企口碑受損，外拓不及預期。多家民企物企從注重增速轉向注重質量，退出了大量低效盤。

風險提示

地產銷售復蘇程度低於預期;外拓市場惡性競爭;增值服務發展不順;應收账款壞账超預期;商譽減值風險。

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標題：國金證券：物管行業韌性較強 國企物企表現更優

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