來源:21世紀經濟報道
作者:吳抒穎
編輯:張偉賢
四座一线城市中,廣州、深圳是最早實施“認房不認貸”的城市。2023年8月30日,廣州、深圳相繼宣布正式落地“認房不認貸”,其時樓市將迎來傳統成交旺季“金九銀十”,市場聲音也因此趨向樂觀。
三周過去,廣州、深圳的樓市表現雖有起色,但並不如預期。
在此期間,兩座城市也仍在不斷優化調整樓市政策,例如,廣州目前首套房LPR已經突破下限,期間也曾有部分樓盤推出兩成首付;深圳則是對港澳居民取消商辦的限購,且在離婚後購房資格認定等方面有新變化。
9月20日,廣州再對現行房地產限購政策等作出優化:一是將廣州住房限購政策調整爲,在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲(不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮)、南沙等區購买住房的,廣州市戶籍居民家庭限購2套住房;非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在廣州市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的,限購1套住房。二是將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。
在這個“搶收”的窗口期,許多房企也積極降價促銷。據21世紀經濟報道記者走訪觀察,由於廣州、深圳目前對於房企的銷售均價不再如之前那么嚴格,所以廣州、深圳多數樓盤均有較大折扣,剛推出的新樓盤價格也有明顯下調。
機會稍縱即逝,房企不敢懈怠。
1
情緒轉換
廣州、深圳的樓市在過去這一個月接到了許多的利好。除了“認房不認貸”外,廣州也成爲首個下限突破LPR的一线城市,目前首套住房商業性個人住房貸款利率下限爲LPR-10BP;這些利好也的確直接體現在數據上。
中指院數據顯示,在新政出台當周(8月28日至9月3日),廣州新房網籤1295套,環比增加51.46%,此後一周回落至800多套,進入9月中旬後有所回升,9月11日至17日的新房網籤量爲1129套,環比上升33.45%。
一位廣州番禺區的樓盤銷售告訴21世紀經濟報道記者,“新政後我們這邊大面積的戶型賣得很不錯。上個周末(9月9日-9月10日)我們兩天成交了30多套,周中平均一天也有幾套。因爲很多政策隨時都可能收回,比如剛出‘認房不認貸’的時候我們有些客戶符合條件可以做兩成首付,但是後來被叫停了,所以有些客戶就比較着急,下定也很爽快。”
深圳的市場表現則不是十分明顯。據深圳中原研究中心,截至9月17日,深圳全市一手住宅成交983套,二手住宅成交1334套,與之前相比並未有明顯異動;其中,9月11日-9月17日當周,深圳全市新房住宅共成交479套,環比上漲26.4%。
一位深圳房企人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,“剛出新政的時候,我們在深圳幾個樓盤來訪量大了很多,當時覺得轉化應該也可以。但是這兩周觀察下來,比我們預期要差,成交跟之前基本是持平,可能在價格上還要再有誠意一些才有明顯變化。”
中指院在近期的一份報告中也指出,新政之後幾天,北京上海的成交量翻倍,但廣州的成交量漲幅僅20%,中指院統計的數據也顯示,新政之後,廣深的購房意愿變動幅度、房價上漲預期均不及京滬。
盡管不及預期,但市場對此不會感到意外。
第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿分析指出,目前購房者表現出信心不足已經是一個明顯的市場現象,現在我國住房也出現了結構性的供大於求。
吳睿同時也強調,現在房地產政策是經過過去若幹年不斷調控加碼形成的,是相對復雜且捆綁得很嚴的一個系統。認房不認貸只是在一個點上的放松,就像是在五花大綁上解开一個小結,直接效果不會太明顯,但卻有明顯的信號意義,說明房地產本輪曠日持久的調控周期已經結束,進入一個相對寬松的政策時期。
2
積極搶收
面對一個相對寬松的政策時期,房企也積極應對,力爭在本輪窗口期中有好的收成。最具有誠意的就是,在價格上作出讓利,這是最快的促銷方式。
廣州中原項目部總經理黃韜此前在接受21世紀經濟報道記者採訪時就指出,從目前來看,市場會繼續分化,整體還是會降價爲主,在此節點,建議發展商要盡快搞促銷,業主則可盡快進行賣房換房,未來兩個月,廣州樓市成交量預計會上漲。
從現實的情況來看,房企也在積極降價。
可供對比的是,今年3月,龍湖在深圳光明拿下一宗宅地,總價爲17.96億元,毛坯銷售限價是4.72萬/平方米。這一被命名爲御湖境的項目於近期“开盤”,最低總價爲278萬一套,以80平方米的最小戶型計算,最低單價已到3.5萬/平方米。
此外,備受關注的綠景白石洲項目,也被稱爲“價格刺客”。其於近期公布銷售單價8.2萬/平方米起,相較於周邊動輒10萬+/平方米的二手房價格,對市場也無疑具有吸引力。
從現實效果來看,房企以價換量的效果是明顯的。
例如,金地環灣城於9月8日獲批預售,共推出401套住宅,後續登記605批,最終入圍456批,最終开盤當天即去化286套,整體去化率達到71%,开盤當天收金46.9億元。
除去开盤降價的情形,許多在平銷階段的項目,也在想方設法吸引潛在購房者。
一位廣州黃埔區的項目策劃告訴21世紀經濟報道記者,“我們樓盤最近做了很多的活動,推了十幾套特價房,還有就是送家電等。特價房走量還可以,現在就只剩下兩套了。”
市場緩慢恢復,房企積極搶收,後續是否會有更強的政策優化釋放,也爲各方所關注。
中指院指出,當前居民收入感受和就業預期尚未恢復,加槓杆購房意愿遠低於前幾輪市場周期,因此房地產市場復蘇仍需要過程。若一线城市限購等政策保持不變,積壓的住房需求釋放後,預計銷售將逐步趨穩。另外,由於過去兩年房企拿地开工規模大幅下降,重點城市新房供應節奏放緩,購房者可選擇的優質項目不足或成爲制約銷售恢復的重要原因。
吳睿也認爲,新政落地還需時間消化,市場信心恢復需要一個過程,且很多潛在購买力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點已經出現,但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態,市場需要更強有力的組合政策來重建信心。
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標題:搶收!廣州、深圳多樓盤大力打折
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