國泰君安：未來一個季度樓市將迎來銷售邊際改善

1年前

國泰君安發布研究報告稱，8月統計局數據已經顯示樓市整體數據邊際企穩，隨着2022年同期基數的進一步走低，預計4季度數據會有翹尾，一方面反映政策出台後的效果，另一方面來自於基數效應。但开發商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進一步的政策呵護仍然需要。接下來將迎來存量按揭貸款利率的調整，在調整完畢後，觀察對新增按揭貸款利率的傳導影響，若能夠進一步帶動新增部分的調降，對樓市的支持作用將進一步體現。

繼續推薦开發和園區板塊。關注一线城市本土企業，受益首开股份(600376.SH)等，龍頭如保利發展(600048.SH)等依然是中期首選，全年繼續推薦園區公司，招商蛇口(001979.SZ)等。

國泰君安主要觀點如下：

作爲一线城市，廣州率先調整限購政策，由於是非核心區，預計對周邊城市的虹吸效應並不明顯，有利於提振樓市信心。

一线城市限購政策最早是從2010年开始實施，並於2017年逐步推廣到重點一二线城市。當前，作爲一线城市，廣州率先調整政策，政策主要包含3個部分：1)限購區域縮小至核心區，戶籍居民主城區限購2套;2)非戶籍居民社保繳納年限從5年縮短至2年;3)增值稅免徵年限從5年減少至2年。

整體來看，政策做了適度放松，對於限購政策來說，由於是放开非核心區限購，後續需要觀察購房群體構成，若是廣州本地居民，則主要是對新房改善需求，若爲外地居民，則有一定的虹吸效應。預計廣州非核心區對周邊城市的虹吸效應並不明顯，因此，對提振樓市信心會更有幫助。

本輪針對一线城市的政策呈現出“小步快走”態勢，單次政策力度均較溫和，但出台的頻次高，讓樓市平穩的政策意圖明顯。

自7月底住建部會議提出一线城市的政策可以適度優化以來，一线城市的響應速度整體較快，從具體的措施來看，整體呈現出“小步快走”態勢。以目前政策手段來看，主要是針對存量貸款利率、認房不認貸的認定標准，包含本次廣州非核心區限購放开在內，政策力度均不是過往的大力刺激，均是溫和放开。

但有別於此前寬松周期，當前出台的政策密度較高，但保留了未來進一步放松的空間，使得政策周期和樓市周期共振，對衝式政策出台方式整體呈現出讓樓市平穩發展意味，而非刺激，即發現樓市疲軟、則給一定的政策紅利，然後再觀察效果。

維持未來一個季度將迎來銷售邊際改善的判斷，但樓市信心仍需要呵護，觀察按揭貸款利率調整的幅度。

8月統計局數據已經顯示樓市整體數據邊際企穩，隨着2022年同期基數的進一步走低，預計4季度數據會有翹尾，一方面反映政策出台後的效果，另一方面來自於基數效應。但开發商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進一步的政策呵護仍然需要。

接下來將迎來存量按揭貸款利率的調整，在調整完畢後，觀察對新增按揭貸款利率的傳導影響，若能夠進一步帶動新增部分的調降，對樓市的支持作用將進一步體現。

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