名家論壇》徐佳馨／房市政策變房市明牌

1年前

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名家論壇徐佳馨房市都更打房

名家論壇》徐佳馨／房市政策變房市明牌

今年下半年，房市政策特別多，特別的是不像過去只有打和救兩種型態，而是多空交織。在打房政策上除了已經上路的平均地權條例修正，還有已經送進立法院的囤屋稅草案，利多政策上有日前北市府又再次推出新的都更利多政策外，大家記憶猶新的還有行政院新青年安心成家方案，近期的危老條例興建規定修改，擴大公共土地參與都更。

我是廣告請繼續往下閱讀朋友問：「政府的態度很不明確，那我怎麼知道該不該買？」

相信朋友的問題也是很多人心中的疑惑，究竟買房該不該等？有沒有買了又能蒙政策利多，又能不受政策利空影響的標的？

綜觀目前台灣不動產的稅制與新政策，想要找安全明牌也不是沒有，但凡是有屋況問題又靠近國有土地的老宅，不出意外，不能翻倍，也能保本。

以北市府近期推動的都更5+2為例，再加上「防災型都更」與「整建住宅」兩大專案。前者讓耐震不足與氯離子過高(俗稱海砂)，分別增加30%與50%的容積獎勵；針對公辦及民辦都更都可享有容積最高100%的獎勵。加上內政部針對危老條例興建規定的修正，都明明白白地告訴民眾，「都更」就是個趨勢，只要房子夠老、地點夠好、鄰居不機車，就是好標的。

另外，低成本、賣得掉，穩定現金流才是王道。以2016年之後取得不動產的屋主而言，多把五年以上當作是標準配備，可是如果中間有利潤，亦會願意繳交高稅金，以求快速脫身。也因此，取得成本夠不夠低?能否有超越房貸利息的收益，這個投資報酬率能否吸引下一手買方進場?這些都是目前進場購屋人的重要考量。如果都沒有，又得要屋主拿錢來補貼的賠錢貨，會非常辛苦。

在購屋人條件上，無論是新青安貸款或是囤屋稅，方向上很明確的是希望持有人降低手上持有標的，甚至只有一戶最為理想。不過由於國人很難放棄對不動產收租的熱愛，多戶持有者想要降稅，如果沒打算過戶給家人，或是也沒有那麼多人可以用，比較明確合法節稅方式只有透過加入包租代管，將有效減壓持有稅。

不過，看起來好像買了老屋，參與包租代管之後就可以高枕無憂。

當各級政府卯起來拚利多大放送之後，恐怕會讓很多已經差不多成案的都更戶發現，只要願意忍忍，更大優惠在後頭，進而讓將近成案的地主們選擇重送或是撤案。後進買家興匆匆拚到一間準都更宅，就會面臨到底要不要裝潢，屋況不佳是否得花錢處理? 這些切身問題一落地，常常只拚來遙遙無期的寂寞。

看遍了各式各樣的政策，當有人問起，政策那麼多，房價為何沒有下來，是不是壓力不夠？

當把打房、救市政策一字排開，盤點到最後，就會發現當所有打房政策都集中在持有人增加各式成本，企圖使得這些多戶持有者低價出售。可是現實是就算真的撐不住，屋主降價拿出來賣，也是給能夠撐得住的買盤接手，甚至可能形成新的分配。

在這一切拉鋸中，很難有長期預測空間，可是至少有一個東西是確定的，就是不論價格跌不跌，至少中央與地方的稅收都增加了，說到底，政府才是最後的贏家。

莊家都是贏家，學習了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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