中信證券發布研究報告稱，統計局公布的數據略顯滯後，預計10月數據將充分反映9月以來需求側政策發力的效果。但不可否認的是，企業投資熱情不斷下降，新开工和开發投資增速還有明顯下行壓力。該行預計，年末市場有望迎來銷售的底部，隨後政策的重心可能從穩房價轉爲穩投資。城中村改造和保障性住房建設政策仍然值得緊密關注。

中信證券主要觀點如下：

統計局公布的數字存在滯後，9月銷售繼續下行。

2023年1-9月，商品房銷售面積同比下降7.5%，降幅擴大0.4pct;銷售額同比下降4.6%，降幅擴大1.4pcts。9月單月，商品房銷售面積同比下降10.1%，降幅收窄2.1pcts;銷售金額同比下降13.6%，降幅收窄2.8pcts。在9月各地政策密集出台的背景下，10月前17日該行跟蹤的高頻網籤數據邊際有所改善，14個樣本城市二手房網籤套數同比增長34.7%，42個樣本城市新房網籤套數同比下降17.0%，相較9月降幅有所收窄。總體來看，該行認爲統計局公布的9月數字有所滯後，預計10月銷售有所好轉。但是，政策是漸進和小步的，銷售數據的邊際好轉也是有限度的。

开發投資熱情持續下降，國房景氣指數不斷走低。

根據國家統計局，2023年1-9月，全國房屋新开工面積72,123萬平米，同比下降23.4%，降幅收窄1.0pct;竣工面積48,705萬平米，同比增長19.8%;开發投資87,269億元，同比降低9.1%，降幅擴大0.3pct。9月單月，全國房屋新开工同比下降14.6%，降幅收窄9.0pcts;竣工同比增長25.3%;开發投資同比下降11.3%，降幅擴大0.3pct。9月，國房景氣度指數繼續下行至93.44，爲2016年以來最低值。根據Wind統計，全國100大中城市2023年1-9月累計成交總價爲1.79萬億元，同比下降26.4%，9月土地成交溢價率爲3.64%，企業投資拿地熱情較低，投資更爲謹慎。從該行跟蹤的部分企業1-9月累計拿地銷售金額比來看，樣本企業拿地投資強度分化較爲明顯，拿地具有向高线化集中的趨勢。總體來說，投資信心的下降較之銷售的下降相對更快，很多企業欠缺擴大投資的能力，其他企業也對擴大投資極爲謹慎。

關注土地市場的邊際變化，开發環境進一步好轉。

市場普遍關注9月以來政策的密集出台。杭州大幅放开限購，使得嚴格限購的城市只剩下京滬深三地。央行公布的存量房貸加權平均利率較之上個月下降42BPs。自然資源部9月發文建議取消地價上限，取消遠郊區容積率1.0的限制等。由於企業投資熱情低落，該行認爲目前任何城市放开土地成交價格上限，也不會造成土地市場競爭過於激烈。例如，合肥在放开土地成交價格上限之後，並沒有出現土地成交溢價率大增的局面。相關政策的調整時機已經成熟，相信未來有實力的房企在核心重點城市拿地不會再依賴於運氣。

預計政策將繼續加碼，穩住預期之後，政策重心可能轉向穩投資。

該行認爲，核心城市繼續放开限購，按揭貸款利率下限的進一步打开，按揭貸款首付比例要求的下調，普通住宅認定標准的調整等各類政策，仍將在未來一段時間起到助力需求的作用。該行相信，2023年四季度將見到房地產市場銷售的底部。但是，隨着企業开發區域日趨高线，建安投資下滑的勢頭可能在2024年後成爲行業面臨的主要矛盾，政策重心預計將在2024年後從穩房價轉向穩投資，城中村改造和保障性住房建設等政策值得高度關注。

產業鏈風險仍有待政策化解，但部分領域的格局調整已經較爲充分。

總體而言，該行認爲房地產產業鏈中的拿地方面調整已經較爲充分，銷售即將見底，但新开工面積仍趨於下行，而竣工面積則在未來面臨較大幅度下行壓力，开發投資的增速預期也難言樂觀。對房地產產業鏈來說，部分开發企業的競爭環境明顯好轉。物業管理行業經營底盤也較爲穩健。

風險因素：房地產政策出台的節奏和力度可能存在不及預期的風險;房地產市場銷售表現的企穩回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復存在不確定性;部分房地產企業在過往拿地不足，可售資源不及預期，盈利能力有進一步下行的風險。

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標題：中信證券：期待地產政策繼續加碼 年末有望穩住預期

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