港股內房股、物管股飆升！哪些可以抄底了？

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長橋港美股

2年前

港股內房股、物管股飆升！哪些可以抄底了？

內房股及內地物業股領漲，板塊漲幅均在 5% 左右。地產板塊最近連續兩日大漲，反映行業風險偏好上升，此前在斷供、爛尾的利空下，房地產板塊連續兩周下跌。

周二（7 月 26 日），港股市場走高，整體在各種利好消息及預期的發酵下，內房股及內地物業股領漲，板塊漲幅均在 5% 左右。

地產板塊最近連續兩日大漲，反映行業風險偏好上升，此前在斷供、爛尾的利空下，房地產板塊連續兩周下跌。

其中，旭輝控股集團漲近 16%，碧桂園漲超 15%，祥生控股集團漲超 9%，時代中國控股漲超 8%，合景泰富集團漲近 7%，雅居樂集團漲近 6%，富力地產漲超 5%，龍湖集團漲超 4%。

爲何前兩周暴跌？

近期竣工交付風險事件的核心原因是出險房企的流動性困難。

市場銷售快速下行，房企銷售資金回籠量降低，今年 1-6 月，地產銷售、投資、土地成交價款累計同比增速分別爲-22.2%、-5.4% 和-46.3%，幾項指標均處近年來低位。

且竣工交付風險項目佔比較高的地區主要是市場供求有一定壓力的中西部城市，如鄭州、昆明等在售庫存去化周期超過 20 個月。

房企增量融資受阻，1Q22 和 2Q22 房企公开債券發行金額分別同比-47.2%、-32.7%，而到期公开債券規模維持高位。

2021 年上半年之前，預售資金監管力度相對較弱，母公司違規抽調項目資金，在自身出現流動性危機後，難以填補項目層面的建安資金，導致項目出險竣工交付風險。

高頻數據顯示，7 月地產銷售再度轉弱，土地市場依然低迷。

國務院批准設立房地產基金，規模 2000 至 3000 億元

7 月 26 日，REDD Asia 消息，國務院上周已經批准了設立房地產基金的計劃，該基金首期將從中國建設銀行獲得 500 億元資金和中國人民銀行 300 億元的再貸款額度，基金規模最高可達 2000 至 3000 億元。

該筆資金將用於支持 12 家出險房企和部分地方政府新近選定的其他房企。

此外，政府也在考慮出台關於發行棚改專項債的全國性的政策。目前，住建部和銀保監會正在制定和修改各自負責的方案，並提交國務院討論。

爲審慎把握宏觀政策對房地產這個高負債行業的影響，方案細節包括總體發行規模和採用的模式尚未最終確定。

此消息在一定程度上提振了市場情緒，內房股大幅走高。

如何解決困局？

西部證券表示，當務之急是 “保交樓”，切斷信用風險傳播鏈條。

比如在監管部門指導下，由地方政府配合實施，引導符合條件的地方國資收購部分爛尾樓盤，確保項目的順利交付。

就商業銀行而言，爲避免 “斷供” 引發的信用風險擴散，形成大量不良資產，也可以考慮進行適當讓利，爲符合條件的爛尾樓盤的購买者提供延期還本付息等政策優惠。

另外，還可以由金融機構與地方政府合作設立並購基金，收購問題樓盤，改建爲保障性租賃住房。

加大地產政策寬松力度，通過內生發展解決房企資金鏈緊張問題。主要政策手段包括進一步調降房貸利率、放松限購限售、取消限價、降低交易稅費等。同時，還可以通過降低首付比例以及放松 “認房又認貸” 標准適當調升居民部門的槓杆率。此外，後續政策重心可能聚焦在二线城市，調降 LPR 也有一定空間，但需央行降准配合。

推動預售制改革，完善預售資金監管制度。一方面，可以借鑑海外經驗，加強預售制中對購房者的保障措施，比如允許購房者根據房屋施工進度分期支付購房款，避免出現 “只交錢、不見房” 的問題。另一方面，還要強化預售資金監管制度，確保專款專用，避免房企挪用購房資金。

內房股投資建議

國金證券表示，竣工交付風險或加速房企的銷售分化和供給側出清，重塑行業格局，同時預計針對風險事件出台的系列措施將修復市場信心。

同時我們認爲本輪周期中將由高能級城市、改善需求引領行業復蘇。首推積極布局重點城市核心板塊、擁有高質量產品服務力的房企，如綠城中國、建發國際、濱江集團等或把握強者恆強的機遇，行業地位或將進一步提升。

穩健選擇推薦財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企，銷售相對穩定，也能保持一定拿地強度，如保利發展、中國海外發展。